Quando si affitta un immobile arredato, è frequente che siano presenti elettrodomestici come frigorifero, forno, lavatrice, lavastoviglie o condizionatori. Ma se uno di questi apparecchi si rompe durante il periodo di locazione, chi è tenuto a sostenere le spese per la riparazione o la sostituzione?

La risposta dipende da diversi fattori: il tipo di guasto, la natura della manutenzione richiesta, il momento in cui si verifica il malfunzionamento, la presenza o meno di una garanzia valida. Questo articolo fornisce una guida completa per capire come si ripartiscono le responsabilità tra inquilino e proprietario, cosa prevede il Codice Civile e come comportarsi in caso di controversia.

Elettrodomestici e arredi: responsabilità del locatore

Quando una casa viene concessa in locazione arredata, gli elettrodomestici fanno parte del bene locato. Il proprietario ha l’obbligo di consegnare l’immobile in buono stato e con apparecchi funzionanti. Questo principio deriva direttamente dagli articoli 1575 e 1576 del Codice Civile.

Durante il periodo della locazione, il locatore è tenuto a eseguire le riparazioni necessarie per mantenere in efficienza gli impianti e gli arredi, fatta eccezione per quelle che rientrano nella cosiddetta manutenzione ordinaria, che sono a carico dell’inquilino.

La distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria

Uno degli elementi chiave per stabilire chi deve pagare è la distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria.

La manutenzione ordinaria comprende tutte quelle piccole riparazioni dovute all’uso quotidiano e all’usura normale dell’elettrodomestico. Sono a carico dell’inquilino. Tra queste rientrano, ad esempio:

La sostituzione di guarnizioni o lampadine
La pulizia di filtri o scarichi
L’eliminazione di piccoli blocchi o malfunzionamenti facilmente risolvibili

La manutenzione straordinaria, invece, riguarda guasti non prevedibili, dovuti a usura avanzata, obsolescenza o rottura di componenti interni non legati a un uso scorretto da parte dell’inquilino. In questi casi, la spesa è a carico del proprietario. Esempi tipici:

Il motore della lavatrice che si rompe
Il frigorifero che non raffredda più per un guasto interno
La scheda elettronica del forno da sostituire

Se il guasto è rilevante e non imputabile a incuria dell’inquilino, la riparazione (o la sostituzione) spetta al proprietario.

Guasto nei primi giorni di affitto

Se un elettrodomestico si rompe pochi giorni dopo l’inizio della locazione, è ragionevole presumere che il malfunzionamento fosse preesistente. In tal caso, salvo prova di uso scorretto da parte dell’inquilino, la spesa deve essere sostenuta dal proprietario.

Proprio per questo è buona prassi redigere un verbale dettagliato di consegna dell’immobile, specificando per ogni elettrodomestico la marca, il modello e lo stato di funzionamento al momento della consegna delle chiavi.

Cosa succede se l’elettrodomestico è in garanzia

Se l’elettrodomestico è ancora coperto da garanzia, è interesse del locatore attivare l’assistenza. Questo perché il contratto di acquisto è a nome del proprietario, e solo lui può richiedere la riparazione gratuita prevista dal produttore.

L’inquilino deve semplicemente segnalare tempestivamente il guasto. Spetterà poi al locatore organizzare l’intervento tecnico con il centro assistenza autorizzato.

In caso di intervento effettuato al di fuori della garanzia, il rimborso della spesa da parte del locatore sarà dovuto solo se l’intervento rientra nella manutenzione straordinaria.

L’inquilino ha pagato la riparazione: può chiedere il rimborso?

L’inquilino può ottenere il rimborso delle spese sostenute per una riparazione, ma solo se ricorrono determinate condizioni. Il riferimento normativo è l’articolo 1577 del Codice Civile, secondo il quale:

“Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Se si tratta di riparazioni urgenti che non possono essere differite, il conduttore può eseguirle direttamente, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore, e ha diritto al rimborso.”

Perché il rimborso sia dovuto, devono sussistere i seguenti requisiti:

La riparazione deve essere urgente e non differibile.
Deve trattarsi di un intervento necessario per evitare un danno grave o un pregiudizio immediato, come la perdita d’uso di un bene essenziale (ad esempio: frigorifero o caldaia rotti) o un guasto che può peggiorare se non affrontato tempestivamente.
La riparazione deve rientrare nella manutenzione straordinaria.
Non deve trattarsi di piccole riparazioni dovute all’uso quotidiano o all’usura normale, che restano a carico dell’inquilino. Il guasto deve invece riguardare parti strutturali o componenti tecnici non ripristinabili con interventi minimi.

L’inquilino ha diritto al rimborso anche senza previa autorizzazione. Secondo l’interpretazione prevalente in dottrina e giurisprudenza, l’avviso al locatore non è un obbligo sanzionato con la perdita del diritto al rimborso, ma una facoltà, volta a informare tempestivamente il proprietario.

Non si tratta quindi di una richiesta di autorizzazione preventiva. L’inquilino non è tenuto ad attendere un consenso formale del locatore, specialmente se ciò comporterebbe un ritardo incompatibile con la natura urgente dell’intervento.

Tuttavia, anche se non obbligatoria, la comunicazione resta fortemente raccomandata, sia per dimostrare la buona fede dell’inquilino, sia per agevolare eventuali rimborsi e prevenire contestazioni.

Per ottenere il rimborso, l’inquilino deve fornire:

la fattura o ricevuta intestata con descrizione dell’intervento;
eventuale documentazione fotografica del guasto;
copia della comunicazione inviata al locatore, anche se successiva all’intervento, come prova dell’informazione data.

In caso di diniego ingiustificato da parte del proprietario, l’inquilino può:

rivolgersi a un organismo di mediazione civile;
in ultima istanza, agire giudizialmente per ottenere la restituzione della somma anticipata.

Va infine ricordato che, pur avendo diritto a intervenire in caso di urgenza, l’inquilino ha comunque l’obbligo di agire con prudenza, proporzionalità e correttezza, scegliendo soluzioni tecniche adeguate e contenendo la spesa entro limiti ragionevoli.

L’inquilino può detrarre la spesa dal canone di affitto?

L’inquilino non può trattenere in autonomia l’importo della riparazione dal canone mensile, neppure se il proprietario si rifiuta di rimborsarlo. Questa pratica è sconsigliata perché potrebbe configurare un inadempimento contrattuale.

Se il proprietario non rimborsa quanto dovuto, l’inquilino deve prima avviare un tentativo di risoluzione bonaria, eventualmente tramite mediazione civile (passaggio obbligatorio in molte controversie). Solo in caso di esito negativo si potrà ricorrere a un giudice.

Documentazione e comunicazione: strumenti fondamentali

Per evitare controversie, è importante che entrambe le parti agiscano in modo trasparente e documentato. Ecco alcuni suggerimenti pratici:

Redigere un verbale di consegna dell’immobile dettagliato
Fotografare gli elettrodomestici e documentare il loro stato
Comunicare ogni guasto in forma scritta (email o raccomandata)
Conservare le fatture e i preventivi delle riparazioni
Specificare nel contratto di locazione la suddivisione delle responsabilità in modo chiaro

Conclusioni

In un contratto di locazione, la corretta gestione degli elettrodomestici già presenti in casa richiede collaborazione e rispetto dei ruoli da parte di entrambe le parti. Il locatore deve garantire il buon funzionamento degli arredi e degli impianti consegnati; l’inquilino deve usarli con diligenza e occuparsi delle piccole manutenzioni.

Quando si verifica un guasto, è fondamentale valutare se si tratta di un intervento ordinario o straordinario, e agire nel rispetto delle norme del Codice Civile, evitando decisioni unilaterali o comportamenti potenzialmente lesivi.

Una comunicazione chiara, tempestiva e documentata è lo strumento migliore per risolvere ogni problema in modo efficace e senza conflitti.