Uno dei temi più delicati che emergono quando un condominio nasce dalla costruzione di un nuovo fabbricato riguarda la ripartizione delle spese comuni. Accade frequentemente che il regolamento condominiale predisposto dal costruttore preveda clausole di esonero a suo favore, sollevandolo dal pagamento delle spese relative alle unità immobiliari non ancora vendute o a specifiche categorie di oneri. È una prassi diffusa, spesso giustificata dal fatto che l’impresa costruttrice non utilizza direttamente le parti comuni durante la fase di vendita e intende alleggerire il proprio carico economico fino alla cessione totale degli appartamenti. Ma è davvero legittimo un regolamento che esonera il costruttore? La questione non è banale, perché coinvolge i principi generali del diritto condominiale, la libertà contrattuale, i vincoli posti dalla normativa a tutela dei consumatori e la giurisprudenza della Cassazione, che più volte è intervenuta sul punto.

La distinzione tra regolamento condominiale e regolamento contrattuale

Il primo aspetto da chiarire è la differenza tra regolamento condominiale di tipo assembleare e regolamento contrattuale. Il regolamento assembleare è quello adottato dall’assemblea dei condomini secondo le maggioranze previste dalla legge. Può disciplinare l’uso delle parti comuni, la ripartizione delle spese, la gestione e le regole di convivenza. Tuttavia, la legge (art. 1138 c.c.) non consente che il regolamento assembleare modifichi i criteri legali di ripartizione delle spese stabiliti dagli articoli 1118 e 1123 c.c. se non con il consenso unanime dei condomini. Questo significa che un regolamento approvato a maggioranza non può mai esonerare un proprietario dall’obbligo di contribuire alle spese comuni, salvo che tutti i condomini vi acconsentano espressamente.

Diversa è la situazione del regolamento contrattuale, ossia quello predisposto dal costruttore e allegato o richiamato nei singoli atti di compravendita. In questo caso il regolamento assume natura negoziale: è come se le clausole fossero parte integrante del contratto di vendita e, quindi, risultano vincolanti per gli acquirenti che le hanno accettate. Proprio per questa ragione, nel regolamento contrattuale è astrattamente possibile inserire clausole che derogano ai criteri legali di ripartizione delle spese, compreso l’esonero del costruttore. Ma il fatto che una clausola sia inserita in un regolamento contrattuale non basta a garantirne la legittimità: essa deve comunque rispettare le norme imperative e non può determinare squilibri contrari alla buona fede contrattuale.

La posizione della Cassazione: ordinanza 21 giugno 2022, n. 20007

Un’importante conferma è giunta dalla Cassazione con l’ordinanza n. 20007 del 21 giugno 2022. La vicenda riguardava un regolamento contrattuale predisposto dal costruttore, nel quale si prevedeva l’esonero totale dalle spese relative alle unità immobiliari rimaste invendute. In concreto, tutti gli altri condomini avrebbero dovuto sostenere anche la quota spettante al costruttore, finché le unità non fossero state cedute. La Corte ha chiarito che il regolamento contrattuale, pur avendo natura diversa dal contratto di compravendita, è comunque soggetto a verifica di validità rispetto alla disciplina delle clausole vessatorie quando è richiamato nel contratto tra professionista (il costruttore-venditore) e consumatore (l’acquirente). In altre parole, la Cassazione ha ribadito che non conta solo la veste formale della clausola: ciò che rileva è se, nei fatti, essa determina un significativo squilibrio a danno del consumatore. Se la clausola produce questo effetto, può essere dichiarata nulla, anche se inserita in un regolamento contrattuale.

Il codice del consumo e la nozione di clausola vessatoria

Per comprendere il ragionamento della Cassazione, occorre richiamare l’articolo 33 del codice del consumo (d.lgs. 206/2005). La norma stabilisce che sono vessatorie le clausole che, malgrado la buona fede, determinano a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto. Sono quindi clausole che alterano in modo ingiustificato l’equilibrio contrattuale, a vantaggio del professionista. Se dichiarate vessatorie, esse sono nulle e come tali non producono effetti. È evidente che l’esonero del costruttore dalle spese può ricadere in questa categoria, qualora sposti sui condomini-acquirenti oneri che in condizioni ordinarie spetterebbero all’impresa venditrice. La valutazione però non è automatica: occorre verificare caso per caso l’effettiva incidenza economica, la chiarezza della clausola, la sua durata e la trasparenza con cui è stata resa conoscibile al consumatore.

Quando l’esonero diventa una clausola vessatoria

Un’esenzione dalle spese condominiali può essere qualificata come vessatoria quando presenta alcune caratteristiche: trasferisce in modo sproporzionato i costi sulle spalle degli altri condomini; è priva di un termine finale ragionevole; è stata inserita senza che il consumatore ne abbia avuto piena consapevolezza; limita i diritti di controllo e di opposizione del condomino. Ad esempio, una clausola che prevede l’esonero del costruttore da ogni spesa condominiale fino alla vendita di tutte le unità, senza limiti temporali, rischia di essere dichiarata nulla perché genera uno squilibrio grave e potenzialmente illimitato. Al contrario, una clausola chiara, trasparente e limitata nel tempo, finalizzata a gestire il periodo iniziale di avviamento del condominio, ha maggiori possibilità di essere considerata lecita.

Esonero totale, parziale o temporaneo: tre scenari a confronto

Gli effetti dell’esonero variano sensibilmente a seconda che si tratti di esenzione totale, parziale o temporanea.

Esonero totale. È la forma più problematica. Se il costruttore non paga mai alcuna spesa, l’onere graverà integralmente sugli altri condomini. Una simile clausola è altamente rischiosa e spesso viene censurata dalla giurisprudenza, in particolare se collegata a rapporti professionista-consumatore.
Esonero parziale. Talvolta l’esonero riguarda solo alcune categorie di spese, come quelle relative alle unità ancora invendute o le spese ordinarie di manutenzione. In questo caso la clausola può risultare più equilibrata, soprattutto se proporzionata e se non determina un impatto economico eccessivo sugli altri proprietari.
Esonero temporaneo. È la soluzione più tollerata. Spesso il regolamento prevede che il costruttore non contribuisca alle spese solo per un periodo limitato, ad esempio per i primi due esercizi condominiali. In questo modo si bilanciano le esigenze dell’impresa, che non utilizza direttamente le parti comuni, con la tutela dei condomini, evitando squilibri permanenti. La giurisprudenza ha più volte indicato proprio il limite dei due anni come criterio prudenziale.

Indicazioni operative per amministratori e condomini

Alla luce di quanto detto, per gli amministratori di condominio è essenziale verificare attentamente i regolamenti contrattuali predisposti dal costruttore, valutando non solo la forma, ma soprattutto gli effetti pratici delle clausole di esonero. In caso di dubbio, è opportuno richiedere un parere legale e, se necessario, adire le vie giudiziarie per accertare la nullità delle clausole vessatorie. Per i condomini, invece, è fondamentale leggere con attenzione i regolamenti allegati ai rogiti di acquisto e pretendere piena trasparenza dal costruttore, così da non trovarsi gravati da spese inattese e sproporzionate.

Conclusione

La legittimità di un regolamento che esonera il costruttore dalle spese condominiali non può essere valutata in astratto: molto dipende dalla natura del regolamento (assembleare o contrattuale), dal contenuto della clausola, dalla sua durata e dal contesto in cui viene applicata. Le deroghe sono possibili solo in sede contrattuale, ma devono rispettare i limiti imposti dalla buona fede e dal codice del consumo. L’esonero totale e illimitato è difficilmente compatibile con la tutela dei condomini-consumatori; più equilibrati e difendibili sono invece gli esoneri parziali o temporanei, purché trasparenti e proporzionati. Per evitare contenziosi e garantire una gestione condominiale corretta, è dunque necessario un attento controllo preventivo delle clausole e, se del caso, un intervento tempestivo per neutralizzare quelle che rischiano di essere nulle per vessatorietà.