In questo articolo parleremo di piccole realtà condominiali indagando quali sono le caratteristiche del condominio minimo.
Cos’è il condominio minimo
Benchè in nessun testo di legge si trovi una disposizione riguardante il condominio minimo, per comprendere cos’è, è necessario innanzitutto ricordare che cosa si intende per condominio.
Il condominio è una comunione forzosa dove alcune parti dell’edificio sono in comproprietà (forzosa e perpetua) e altre, invece, di proprietà esclusiva di ciascun proprietario.
Il condominio minimo si caratterizza per la presenza di soli due proprietari che condividono parti comuni all’interno del fabbricato.
Condominio minimo e amministratore di fatto
La nomina dell’amministratore è obbligatoria solo nel caso in cui i condomini superino il numero di otto. Quindi l’obbligo della nomina sorge dal momento in cui i condomini diventano nove o più.
Tuttavia anche nel caso di piccolo condominio è consentita la presenza di amministratore, essendo comunque indispensabile, nel disaccordo, che le decisioni siano adottate in apposita assemblea che può essere convocata da uno o più condomini.
Ciò significa che gli adempimenti tipici dell’amministratore potranno essere compiuti dai singoli proprietari, compresa la convocazione dell’assemblea.
Si tratta dell’amministratore di fatto, ovvero la persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore e che deve, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, affiggere le sue generalità ed i suoi recapiti anche telefonici.
In ogni caso l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che i caseggiati minimi senza un amministratore potranno comunque usufruire della detrazione del 110% per gli interventi realizzati nelle parti comuni dell’edificio, utilizzando il codice fiscale del condomino che ha effettuato i connessi adempimenti.
Pertanto, il contribuente è tenuto a dimostrare che i suddetti interventi sono stati effettuati su parti comuni dell’edificio.
Condominio minimo: assemblea
Nel caso di condominio minimo, l’assemblea dovrà regolarmente essere convocata per assumere le decisioni più importanti e, almeno una volta all’anno, per approvare il rendiconto.
In presenza di soli due condòmini aventi la stessa quota di proprietà (50% ciascuno), per le delibere da assumere a maggioranza occorrerà l’unanimità, cioè il consenso di entrambi i proprietari.
In caso di stallo, ovvero qualora non si riesca a raggiungere l’unanimità, sarà necessario fare ricorso al giudice.
Condominio minimo: regolamento e tabelle
L’art. 1138 c.c. precisa che il regolamento è obbligatorio solamente quando l’edificio è formato da un numero di condomini superiore a dieci. Oltre all’amministratore, dunque, nel condominio minimo non è obbligatorio neanche il regolamento. Tuttavia non si esclude il fatto che un regolamento possa essere formato anche nel caso di minor numero di partecipanti.
Per questi edifici condominiali minori, perciò, i condomini possono decidere di imporsi una legge interna che, una volta approvata, deve essere rispettata da tutti.
Inoltre benché non sussista l’obbligo di regolamento condominiale, ogni condomino ha il diritto di chiedere giudizialmente la formazione di tabelle per la determinazione dei criteri di ripartizione delle spese condominiali tra i diversi condomini.
Condominio minimo: regole
Il condominio minimo si costituisce automaticamente, nel momento in cui l’edificio diventa di proprietà di due soggetti diversi. Da quel momento, si applicano di diritto tutte le norme stabilite nel Codice civile. Ciò significa che, ad esempio, le spese sono divise tra i singoli proprietari in proporzione ai millesimi.
Alla stessa maniera, troverà applicazione la norma che impedisce a un proprietario di escludere gli altri dal godimento della cosa comune e ancora,non sarà possibile mutare la destinazione della cosa comune.
