La legittimità delle limitazioni al diritto di proprietà delle singole unità immobiliari è una questione molto comune nell’ambito delle pratiche quotidiane.

Può accadere che il costruttore di un complesso immobiliare (supercondominio) desideri imporre restrizioni sulle aree esterne alle abitazioni o villette a schiera, ad esempio destinando uno spazio ad un utilizzo specifico come giardino verde e proibendo la realizzazione di qualsiasi struttura, provvisoria o definitiva, su quel terreno.

Questo stesso principio viene poi confermato e formalizzato in una clausola del regolamento condominiale, che ha natura contrattuale e vieta esplicitamente la costruzione di manufatti. Tuttavia, queste restrizioni non sono sempre opponibili a terzi.

La questione è stata recentemente affrontata da una decisione del Tribunale di Savona (sentenza del 19 ottobre 2023, n. 772).

Divieto di costruire un gazebo nel giardino privato e regolamento di condominio del costruttore. Fatto e decisione

La situazione iniziava all’interno di un complesso edilizio composto da diverse villette a schiera con giardino privato.

La proprietaria di una di queste villette si trovava in conflitto con la nuova vicina, la quale aveva installato nel suo giardino, adiacente alla sua abitazione e attaccato al muro di confine, una struttura coperta (tettoia/gazebo) fatta di metallo dipinto di bianco. Questa struttura era fissata e cementata saldamente nel terreno, con un pavimento in calcestruzzo su cui successivamente aveva posato delle piastrelle. Inoltre, il nuovo proprietario della villetta aveva posizionato un armadio in plastica che sovrastava il filo della cancellata metallica che delimitava le proprietà.

La proprietaria della villetta si rivolgeva al Tribunale sostenendo che tra gli immobili facenti parte del supercondominio esisteva una servitù prediale negativa reciproca (opponibile al nuovo vicino), che impediva ad ogni proprietario la costruzione o l’apposizione di qualsivoglia manufatto, provvisorio o definitivo nelle aree pertinenziali a verde e a giardino.

Inoltre sottolineava che anche il regolamento condominiale dell’intero complesso conteneva alcune limitazioni sul godimento delle aree a verde, vietando la realizzazione di manufatti, di ringhiere, cannicci, e disciplinando l’apposizione di tende, la piantumazione di alberi etc.

Per questi motivi la proprietaria della villetta chiedeva di ordinare la demolizione/rimozione dei manufatti insistenti sul giardino pertinenziale della resistente.

Nel corso della procedura cautelare, la richiesta della parte ricorrente è stata respinta. Al termine della fase cautelare, la proprietaria della villetta ha presentato un ulteriore ricorso ai sensi dell’articolo 703, ultimo comma, del codice di procedura civile.

Anche in questa nuova istanza, le domande formulate dalla parte ricorrente sono state respinte dal Tribunale. Lo stesso giudicante, in via preliminare, ha ritenuto fondata l’eccezione di decadenza dell’azione sollevata da parte resistente. In ogni caso il Tribunale ha ricordato che, se non trascritta, la servitù deve essere espressamente e specificamente menzionata nell’atto di acquisto per essere opponibile al terzo acquirente.

Tuttavia, durante il processo, è emerso che il documento originario di trasferimento tra il costruttore e il predecessore della proprietaria della villetta (che agisce come attore) è stato registrato solo come atto di compravendita e non come atto costitutivo di una servitù.

In altre parole, la restrizione sulla costruzione di strutture nel giardino non è stata ufficialmente registrata.

In particolare, come indicato dal Tribunale, è stato documentato che nel contratto di acquisto della nuova co-proprietaria non vi è alcun riferimento esplicito alla menzionata servitù.

Considerazioni conclusive

Le restrizioni sul diritto di destinazione delle singole unità immobiliari sono considerate come servitù atipiche reciproche. Ciò significa che l’applicabilità di tali limitazioni ai terzi acquirenti, ossia coloro che acquistano successivamente dal primo acquirente che ha acquistato direttamente dal costruttore-venditore, deve seguire le norme specifiche delle servitù. Non è sufficiente fare un riferimento generico al regolamento condominiale contenuto nell’atto di acquisto.

Di conseguenza, se tali restrizioni sono incluse nel regolamento predisposto dal costruttore-venditore, che è l’originario e unico proprietario dell’edificio, insieme alle annotazioni di registrazione del primo atto di acquisto di un’unità immobiliare e delle clausole che limitano l’utilizzo delle singole abitazioni dei condomini, ciò comporta che tali servitù siano opponibili, indicando specificamente tutte le singole unità immobiliari, ossia ciascun fondo dominante e servente in reciproco.

Successivamente, durante la vendita delle altre unità immobiliari, non sarà sufficiente fare riferimento al solo regolamento condominiale, ma sarà necessaria un’ulteriore registrazione per le clausole che impongono le servitù.

In assenza di tale trascrizione, queste disposizioni del regolamento, che stabiliscono i limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, valgono altrimenti soltanto nei confronti del terzo acquirente che ne prenda atto in maniera specifica nel medesimo contratto d’acquisto (Cass. civ., sez. II, 30/05/2023, n. 15222). In ogni caso la non opponibilità della servitù impedisce ad un condomino di ottenerne tutela in via possessoria.