All’appaltatore spettano delle responsabilità nei confronti dell’acquirente, come disciplinato dell’art. 1669 c.c., per gravi difetti o rovina di cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, dovuti a vizi o difetti di costruzione, manifestatisi entro dieci anni dal compimento dell’opera, purché la denunzia sia fatta entro un anno dalla scoperta.

La norma riguarda i vizi costruttivi relativi agli elementi strutturali dell’opera, atti a comprometterne la solidità, l’efficienza e la durata.

Rientrano tra i gravi difetti anche le carenze costruttive dell’edificio, che ne pregiudicano in modo grave il normale godimento, la funzionalità o l’abitabilità pur se incidenti su elementi secondari e accessori dell’opera stessa, a prescindere o meno dall’esiguità della spesa occorrente per il relativo ripristino.

Ma l’impresa appaltatrice è responsabile anche per i vizi dell’opera edilizia derivanti dalla omessa indagine geologica sulla idoneità del suolo.

Tale principio è stato recentemente chiarito dal Tribunale di Sondrio nella sentenza n. 159 del 29 maggio 2023.

Il costruttore non deve costruire il condominio sul suolo difettoso: in caso contrario ne paga le conseguenze. Fatto e decisione

Un caseggiato veniva edificato dal costruttore in prossimità di un versante caratterizzato da un’elevata pendenza; per arginare il problema il costruttore decideva di realizzare un muro di contenimento, di sostegno ai giardini e alle pertinenze del condominio; al di sotto di tale muro ed adiacente allo stesso vi era un passaggio pubblico di proprietà comunale costituito da un sentiero.

Diversi condomini segnalavano all’amministratore un progressivo cedimento del muro di contenimento sopra detto (con conseguente smottamento dei vialetti condominiali e dei pozzetti fognari), fenomeno a sua volta collegato al graduale cedimento del sentiero comunale.

L’assemblea deliberava di sollecitare costruttore e Comune alla messa in sicurezza dello stato dei luoghi, attraverso i lavori di consolidamento dei suddetti manufatti.

Successivamente i condomini deliberavano di far precedere un’eventuale azione giudiziale dalla perizia di un ingegnere per accertare le cause ed individuare i possibili rimedi, facilitando inoltre l’individuazione dei soggetti tenuti ad intervenire nell’ambito delle rispettive responsabilità. Seguiva poi l’azione legale nei confronti dei responsabili degli inconvenienti.

Il condominio chiedeva che venisse condannata l’impresa appaltatrice ad eseguire tutte le opere necessarie per eliminare vizi e difetti costruttivi o, in alternativa, che la stessa risarcisse al condominio le spese che quest’ultimo avrebbe dovuto sostenere per rimuovere i vizi e difetti.

Chiedeva poi che il Comune eseguisse opere di consolidamento e manutenzione del versante scosceso e del sentiero pedonale.

Nel corso del procedimento il CTU evidenziava come l’impresa costruttrice non avesse eseguito prove ed indagini geognostiche dei terreni sui quali sarebbe stato edificato il complesso residenziale e non avesse realizzato le opere secondo le regole dell’arte.

L’appaltatrice era quindi responsabile, ai sensi dall’articolo 1669 c.c. Quanto al Comune emergeva come la carenza di manutenzione sulle opere pubbliche interessate avesse certamente costituito concausa del dissesto del muro condominiale.

A seguito di queste analisi il Tribunale condannava il costruttore ad eseguire le opere necessarie per eliminare i vizi e difetti. Inoltre lo stesso giudice ordinava al Comune di eseguire le opere di consolidamento e manutenzione del versante e del sentiero pedonale al disotto del muro condominiale.

Considerazioni conclusive

Secondo i giudici supremi l’appaltatore è responsabile per i difetti della costruzione derivanti da vizi ed inidoneità del suolo. L’appaltatore ha infatti il compito di eseguire l’opera a regola d’arte tramite l’analisi della natura e della consistenza del suolo e il controllo della rispondenza del progetto alle caratteristiche geologiche del terreno su cui devono porsi le fondazioni (Cass. civ., sez. II, 21/11/2016, n. 23665).

L’indagine del suolo edificatorio necessita l’uso di particolari mezzi tecnici, ed è un compito che spetta all’appaltatore, che deve mettere a disposizione la propria organizzazione (Cass. civ., sez. II, 07/09/2000, n. 11783).