In ambito condominiale, uno degli aspetti più trascurati – ma anche più frequentemente oggetto di contestazioni tra vicini – è la gestione e l’utilizzo del divisorio tra balconi.

Ma cosa sono esattamente? A chi appartengono? E quali sono i limiti all’utilizzo da parte dei singoli condomini?

In questo articolo analizziamo in modo completo e comprensibile la natura giuridica del divisorio, i principi normativi applicabili e le buone prassi per una gestione corretta e condivisa, anche alla luce delle più recenti interpretazioni giurisprudenziali.

Cos’è il divisorio tra balconi?

Il divisorio tra balconi è l’elemento fisico che separa due balconi confinanti, appartenenti a proprietà distinte. La sua funzione principale è quella di delimitare gli spazi privati e garantire una minima privacy tra vicini, oltre a contribuire al decoro architettonico dell’edificio.

A seconda della tipologia costruttiva e dell’epoca dell’edificio, il divisorio può essere realizzato in materiali diversi: muratura (intonacata o lasciata grezza), vetrocemento o policarbonato, grigliati in legno o ferro battuto, pannelli in PVC o altri materiali leggeri.

Nonostante la sua apparente semplicità, il divisorio ha implicazioni legali e pratiche complesse, poiché rappresenta un confine fisico tra due proprietà private ma al tempo stesso può essere considerato una parte comune dell’edificio.

Il divisorio è una parte comune ai sensi dell’art. 1117 c.c.?

Spesso si tende a ritenere che il divisorio tra balconi sia una parte comune dell’edificio, ma questa interpretazione non è corretta nella maggior parte dei casi.

L’art. 1117 del Codice Civile elenca le parti che si presumono comuni a tutti i condomini, come: i muri maestri, le scale, i tetti, le facciate, i cortili.

Questi elementi sono destinati all’uso collettivo dell’intero edificio, cosa che non accade per il divisorio tra balconi, la cui funzione è esclusivamente quella di separare due proprietà private e distinte, e che non è utilizzabile da altri condomini se non dai due adiacenti.

Ciò significa che l’amministratore non ha competenza diretta su di esso, e non è necessario deliberare in assemblea per interventi o decisioni che riguardano il divisorio, salvo che non incidano su parti comuni (es. facciata, estetica uniforme, sicurezza).

A chi appartiene il divisorio?

In assenza di titoli contrari (come un regolamento condominiale contrattuale o un atto notarile), il divisorio è considerato in comunione tra i due proprietari dei balconi che esso separa. La presunzione di comproprietà “al 50%” tra le due parti è oggi la regola.

Questa situazione implica:

ciascun condomino ha un diritto pari sull’elemento divisorio;
nessuno dei due può modificarlo o sostituirlo senza il consenso dell’altro;
le spese per eventuali interventi di manutenzione devono essere ripartite equamente tra i due.

Va distinto invece il caso in cui uno dei due condomini abbia installato il divisorio autonomamente, a proprie spese e in epoca documentabile: in quel caso si potrebbe sostenere una proprietà esclusiva, ma solo se tale diritto sia dimostrabile con atti o prove certe.

Come può essere utilizzato il divisorio?

Poiché il divisorio non è una parte comune del condominio, non si applica la disciplina dell’art. 1102 c.c. che regola l’uso delle cose comuni.

Tuttavia anche se il divisorio non è parte comune del condominio, ma è in comproprietà tra i due balconi confinanti, nessuno dei due può utilizzarlo come se ne fosse proprietario esclusivo.

Ogni uso scorretto, ingombrante o modificativo va invece valutato alla luce del diritto di proprietà e dei rapporti tra vicini, con particolare attenzione a:

Violazione del diritto di comproprietà: l’appoggio di oggetti (come fioriere, vasi, griglie, tende, attrezzature) trasforma il divisorio in un supporto esclusivo. Questo comportamento è incompatibile con il regime di comproprietà, perché impedisce o limita l’uso da parte dell’altro.
Lesione del diritto di veduta o di luce: un divisorio non può essere alzato, coperto o oscurato unilateralmente. Se ciò comporta una limitazione di luce, vista o apertura, si configura una lesione del diritto di godimento del proprio balcone. L’installazione di pannelli opachi, stuoie alte, o elementi ingombranti è quindi illecita se non concordata;
Pregiudizio al decoro e all’estetica: oggetti appoggiati in modo permanente o visibili dall’esterno (es. bottiglie, scaffali, utensili da lavoro, pannelli) possono compromettere il decoro architettonico dell’edificio, con potenziale danno d’immagine per l’intero condominio. Questo può anche essere oggetto di contestazione da parte dell’amministratore, se vi è incidenza sulle parti comuni visibili;
Molestia nel possesso: l’uso eccessivo o invadente del divisorio può costituire una molestia nel possesso, ai sensi dell’art. 1168 c.c., soprattutto se ostacola l’utilizzo del proprio spazio in modo diretto o indiretto;
Atti emulativi (art. 833 c.c.): se l’intervento ha nessuna reale utilità e serve solo a infastidire il vicino, può essere qualificato come atto emulativo, vietato dalla legge. Ad esempio: montare un pannello per “nascondere” il vicino, appendere oggetti rumorosi o antiestetici, posizionare elementi in punti visibili solo all’altro per provocazione.

Violazioni e responsabilità civili

In caso di utilizzo scorretto o modifiche arbitrarie al divisorio, si possono configurare violazioni di diritti reali. Le conseguenze possono essere:

Richiesta di rimozione e ripristino dello stato originario;
Diffida scritta da parte dell’altro proprietario;
Azione civile per turbativa del possesso (art. 1168 c.c.);
Risarcimento danni, se vi sono pregiudizi concreti (es. oscuramento, infiltrazioni, decadimento estetico).

Queste violazioni non rientrano nella competenza dell’assemblea o dell’amministratore, ma sono questioni tra privati che possono essere affrontate:

con mediazione privata;
tramite avvocato o consulente tecnico;
con eventuale azione giudiziale.

L’amministratore: ha un ruolo?

L’amministratore non ha potere decisionale diretto sul divisorio, in quanto non si tratta di una parte condominiale. Tuttavia, può:

fornire chiarimenti e consulenza ai condomini coinvolti;
verificare se le modifiche incidono sul decoro o su parti comuni (es. facciata);
mediare tra le parti, favorendo un accordo bonario;
intervenire solo se l’intervento ha ripercussioni sul condominio (es. alterazione estetica visibile dalla strada, problemi di sicurezza).

In questi casi, può convocare l’assemblea o segnalare eventuali abusi edilizi al Comune, se si tratta di modifiche permanenti non autorizzate.

Conclusioni

Il divisorio tra balconi adiacenti non è una parte comune ai sensi dell’art. 1117 c.c., ma è un bene in comunione tra due privati. Di conseguenza, ogni modifica o utilizzo scorretto deve essere valutato non come questione condominiale, ma come potenziale lesione del diritto di proprietà del vicino.

Chi intende modificarlo, coprirlo o utilizzarlo per appendere oggetti, tende o pannelli oscuranti deve prima ottenere il consenso dell’altro proprietario. In assenza di accordo, si può incorrere in responsabilità civili e obbligo di rimozione.

Per evitare conflitti, è sempre consigliabile: