La rete fognaria orizzontale alla quale sono collegati più edifici determina, tra gli stessi, un supercondominio, con conseguente applicazione dell’art. 1123 c.c. in tema di ripartizione delle spese.
Tra le parti comuni di un edificio in condominio, non rientrano solo le parti strutturali ma anche gli impianti ed i servizi che ne consentono il funzionamento. In certi casi questi impianti possono servire anche più edifici che vanno così a formare il supercondominio. Per la normativa vigente, infatti, il supercondominio nasce senza la necessità di un atto formale, per il solo fatto che più edifici autonomi abbiano in comune l’elenco di beni indicati nell’art. 1117 c.c.
Il Tribunale di Roma con la sentenza in data 24 luglio 2023, n. 11627 ha dichiarato che per un solo bene/impianto comune a più stabili condominiali, non si può parlare di comunione ma di supercondominio.
Come ripartire le spese di un impianto fognario comune a più edifici. Fatto e decisione
Il caso oggetto della sentenza emessa dal Tribunale di Roma si può sintetizzare nella necessità di individuare la normativa da applicare ad un bene che serva condominii diversi ed autonomi che, tuttavia, non formino essi stessi un supercondominio.
Nel caso in analisi un condominio si trovava a dovere riparare un guasto sulla rete fognaria che serviva anche un condominio confinante. Dopo un primo intervento si rendevano necessari ulteriori lavori, che interessavano non solo lo stabile finitimo (parte convenuta) ma anche gli altri edifici che utilizzavano la stessa rete. La controversia riguardava i criteri da applicare in merito alla ripartizione delle spese: la suddivisione andava fatta in base al numero degli stabili coinvolti (come sostenuto da parte convenuta), oppure in base al numero delle singole utenze servite dall’impianto?
Il Tribunale ha affermato che nel caso in cui vari condomìni siano serviti dal comune impianto fognario non si può parlare di “comunione” ma di costituzione, “ipso iure et facto” di un Supercondominio.
Questa situazione si verifica ogni volta che una pluralità di edifici – non importa se costituiti o meno in distinti condomìni – sono legati tra loro dall’esistenza di cose, impianti o servizi “comuni”.
Tornando, quindi, al caso specifico, la Cassazione ha dichiarato che rispetto a un “impianto fognario posto in rapporto di accessorietà con una con una pluralità di edifici costituiti in distinti condomìni, giacché oggettivamente e stabilmente destinato all’uso o al godimento di tutti i fabbricati, trova comunque applicazione la disciplina specifica del condominio, anziché quella generale della comunione, e perciò opera la presunzione legale di condominialità, ma sino al punto in cui è possibile stabilire a quale degli edifici la conduttura si riferisca, per poi considerare cessata la comunione dal punto in cui le diramazioni siano inequivocabilmente destinate a ciascun edificio” (Cass. sez. 2, 4 febbraio 2021, n. 2623; Cass. Sez. 2, 09/06/2010, n. 13883).
Per questo il Tribunale, anche in considerazione della novità legislativa contenuta nell’art. 1117 bis c.c., che ha definitivamente riconosciuto e disciplinato il supercondominio, ha dichiarato che la ripartizione delle spese per i lavori sull’impianto fognario deve basarsi sui criteri individuati in ambito condominiale, escludendo l’applicazione delle norme sulla comunione.
Inoltre ha anche precisato che le spese in questione non vanno ripartite in parti uguali tra i condomini proprietari degli appartamenti serviti dall’impianto poiché, in mancanza di una espressa disposizione in deroga, la norma applicabile è sempre l’art. 1123 c.c.
Considerazioni conclusive
La decisione del Tribunale da un lato ha interpretato correttamente la nuova legge del 2012, che ha definitivamente eliminato ogni dubbio sulla disciplina applicabile alla situazione di “supercondominio” e, dall’altro, non ha tradito l’orientamento costante della giurisprudenza sul punto.
Se quando si parla di supercondominio ci si riferisce a fabbricati che hanno in comune più beni e servizi che vengono utilizzati da tutti i super-condomini, nel caso riportato è bastata la condominialità del solo impianto fognario a non far ricadere il bene nell’ambito della “comunione”.
L’articolo 1117 bis c.c., infatti, riconosce l’esistenza del supercondominio solo in riferimento alle parti comuni di cui all’art. 1117 c.c., che devono essere considerate tali, salvo l’esistenza di un titolo contrario che ne attesti la proprietà ad uno o più condomini.
Nel caso specifico, essendo uno solo il bene in comune tra tutti i condomìni, il Tribunale ha parlato di un supercondominio parziale riferibile, appunto, all’impianto fognario.
Per concludere appare interessante la possibilità di attribuire le quote di spesa ai singoli condomini anche quando manchi – come nel caso in esame – una tabella millesimale riferibile al supercondominio.
In questa ipotesi, infatti, ogni condomino è tenuto a partecipare alle spese di mantenimento delle parti comuni in proporzione al valore della sua proprietà esclusiva, ai sensi dell’art. 1118 c.c. [talché] ogni singola unità immobiliare deve partecipare alla conservazione delle parti comuni in proporzione al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene”.
