Ogni anno, con l’avvicinarsi della scadenza del 16 dicembre, torna puntuale il quesito su chi debba versare il saldo dell’IMU e quali immobili siano effettivamente soggetti all’imposta. La normativa, pur essendo strutturata da tempo, continua a generare dubbi perché tocca varie situazioni: proprietà, diritti reali di godimento, comodati, immobili locati, abitazioni principali e fattispecie particolari come le coppie con residenze diverse in Comuni differenti. Per gli amministratori di condominio è un tema ricorrente, poiché spesso i condomini si rivolgono a loro per chiarimenti o per comprendere correttamente le regole fiscali.
L’obiettivo di questo approfondimento è fare chiarezza, fornendo un quadro organico e aggiornato della disciplina IMU per il 2025.

Chi deve pagare l’IMU entro il 16 dicembre

L’imposta municipale propria riguarda non solo i proprietari, ma tutti coloro che dispongono dell’immobile in forza di un diritto reale. Oltre al titolare della piena proprietà, sono quindi obbligati al pagamento:

– l’usufruttuario
– il titolare del diritto di uso o abitazione
– il titolare del diritto di enfiteusi
– il superficiario

Il criterio generale è semplice: paga l’IMU chi gode del bene o ne trae utilità in base a un diritto reale, indipendentemente da chi ne sia proprietario “sulla carta”.
Restano esclusi dall’obbligo i detentori per semplice contratto (ad esempio, gli inquilini), poiché non detengono un diritto reale bensì un diritto personale di godimento.

Quali abitazioni sono escluse dal pagamento dell’IMU

L’IMU non si applica all’abitazione principale, cioè l’immobile in cui il contribuente e il suo nucleo familiare risiedono anagraficamente e dimorano abitualmente, purché appartenga alle categorie catastali ordinarie (A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7).
Sono altresì esenti le relative pertinenze, nella misura massima di una per ciascuna categoria C/2, C/6 e C/7.

E gli immobili di lusso? L’IMU si paga?

Sì. Se l’abitazione principale rientra nelle categorie A/1, A/8 o A/9 (immobili signorili, ville o castelli), l’esenzione non si applica. Anche se l’immobile è residenza principale, resta comunque soggetto a IMU con aliquota e detrazione stabilite dal Comune.

Gli immobili che non sono abitazione principale sono soggetti a IMU?

Tutti gli immobili diversi dall’abitazione principale – seconde case, case vacanza, alloggi non utilizzati, unità immobiliari date in uso a figli o parenti senza i requisiti per il comodato agevolato – rientrano nella tassazione.
È la regola più generale: ogni immobile non qualificabile come abitazione principale è assoggettato all’imposta.

IMU sugli immobili locati

Gli immobili locati restano soggetti all’IMU, indipendentemente dal canone percepito o dal regime fiscale scelto (cedolare secca o IRPEF).
Il fatto di essere affittati non comporta l’esenzione. L’unico effetto indiretto è legato al regime fiscale del reddito, ma l’IMU rimane dovuta.

L’esenzione per le coppie con residenze diverse: effetti della sentenza della Corte Costituzionale n. 209/2022

Una delle questioni più dibattute negli ultimi anni riguarda le coppie – sposate o unite civilmente – che risiedono in immobili differenti, anche in Comuni diversi.
La Corte Costituzionale, con la sentenza n. 209/2022, ha stabilito che l’esenzione IMU per abitazione principale può applicarsi a entrambe le abitazioni, purché esistano reali e comprovate esigenze che giustifichino la doppia residenza e la doppia dimora abituale.

Non si tratta quindi di una scelta “libera”, ma di una condizione che richiede la dimostrazione della necessità: esigenze lavorative, assistenziali o altre circostanze oggettive.

Riduzione del 50% per gli immobili concessi in comodato

Il comodato ai parenti in linea retta entro il primo grado (genitori e figli) può far ottenere una riduzione del 50% della base imponibile IMU, a determinate condizioni.
Per applicarla devono verificarsi tutti i seguenti requisiti:

– il comodante deve possedere un unico immobile in Italia (oltre alla propria abitazione principale);
– il contratto deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate;
– il comodatario deve utilizzare l’immobile come propria abitazione principale;
– il comodante deve risiedere e dimorare nello stesso Comune in cui si trova l’immobile concesso.

Solo la presenza contestuale di tutte queste condizioni consente la riduzione. In assenza anche di uno solo dei requisiti, l’agevolazione non si applica.

Come funziona la riduzione del 50% e come si applica

La riduzione non incide sull’aliquota, ma sulla base imponibile. Il valore catastale rivalutato dell’immobile viene dimezzato; su questo nuovo valore si applica l’aliquota deliberata dal Comune.
Il risparmio è quindi proporzionale non solo al valore dell’immobile, ma anche alle scelte fiscali dell’ente locale.

Come si calcola la base imponibile IMU

Il calcolo della base imponibile segue una procedura standard:

  1. Si parte dalla rendita catastale dell’immobile.

  2. La rendita viene rivalutata del 5%.

  3. Il valore ottenuto si moltiplica per il coefficiente catastale previsto per la categoria dell’immobile (ad esempio, 160 per le abitazioni).

Il valore risultante rappresenta la base imponibile su cui il Comune applicherà l’aliquota deliberata per l’anno 2025.

Dove si trovano le aliquote IMU 2025

Ogni Comune fissa le proprie aliquote entro i limiti di legge. Per conoscere quelle effettivamente applicabili, è necessario consultare la delibera comunale pubblicata sul portale del MEF alla sezione dedicata ai tributi locali o sul sito istituzionale del Comune di riferimento.
La consultazione delle delibere è fondamentale, poiché le aliquote possono variare sensibilmente da territorio a territorio.

Come avviene il versamento dell’IMU

Il pagamento deve essere effettuato tramite modello F24 o, in alternativa, tramite la piattaforma PagoPA se prevista dal Comune.
Il versamento di dicembre rappresenta il saldo, che tiene conto dell’acconto versato a giugno e delle aliquote definitive deliberate dall’amministrazione comunale.