IRREGOLARITÀ CATASTALE: SI PUÒ FARE IL ROGITO?

Succede infatti di frequente che i proprietari realizzino opere, specialmente interne negli appartamenti, senza provvedere all’aggiornamento della planimetria catastale. Ecco perché, all’atto della compravendita, molte abitazioni presentano una difformità che va sanata, altrimenti l’atto notarile di compravendita non può essere stipulato.

Tuttavia se la difformità è lieve e non è stata violata la normativa urbanistica o edilizia, la procedura di variazione catastale è veloce e poco costosa. E per le irregolarità minime il tecnico incaricato può redigere un attestato di conformità, in base al quale il notaio potrà stipulare l’atto di compravendita. Se invece c’è stato un abuso edilizio, la variazione catastale non si può fare senza prima provvedere ad una sanatoria.

Catasto fabbricati: cosa contiene?

All’interno del catasto fabbricati sono riportati i dati identificativi dell’immobile e dei suoi proprietari, ma anche una mappa planimetrica. I dati catastali di un immobile più importanti sono il foglio di mappa, il numero di particella e l’eventuale subalterno e la categoria catastale, da cui si ottiene anche la rendita attribuita al bene.

Prima di ogni acquisto è bene conoscere tutti questi dati. È possibile una visura catastale online, in via telematica presso l’Agenzia delle Entrate. In questo modo è possibile sapere se e come quell’immobile è stato registrato nel catasto fabbricati e se i dati riportati sono esatti o no. Il notaio incaricato dall’acquirente deve compiere queste verifiche, altrimenti non potrà stipulare il rogito.

Difformità catastali: cosa sono?

Le difformità catastali possono riguardare gli aspetti formali dell’immobile (generalità degli intestatari e quote di possesso, numeri identificativi delle particelle, ubicazione, ecc.) oppure lo stato fisico del bene. In questo secondo caso, le difformità riguardano tutti la non corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e quanto riportato nella planimetria catastale.

Inoltre le difformità possono essere più o meno gravi. Sono di lieve entità quando le variazioni apportate all’immobile non comportano una modifica del numero dei vani, o un cambio di destinazione d’uso (anche parziale), un aumento della superficie calpestabile e disponibile o una modifica della rendita catastale attribuita.

Quando bisogna regolarizzare il catasto?

Tra le verifiche che il notaio deve compiere per poter stipulare il rogito, è compresa la regolarità catastale del bene.

Per le difformità di lieve entità non è necessario procedere alla rettifica della planimetria catastale: il professionista incaricato può rilasciare un attestato di conformità, in cui dichiara la sostanziale corrispondenza tra stato di fatto dell’immobile ed i dati riportati nella planimetria catastale già depositata in precedenza. Se, invece, le difformità non sono lievi bisogna sempre regolarizzarle, mediante la procedura di variazione catastale, altrimenti il rogito è nullo.

Attenzione, però: se la difformità catastale è conseguente ad un abuso edilizio, occorre richiedere un’istanza di sanatoria al Comune, e soltanto ad approvazione avvenuta è possibile compiere la variazione catastale.

Come sanare difformità catastali?

Per regolarizzare le difformità catastali riscontrate nell’immobile bisogna presentare all’Agenzia delle Entrate, con l’intervento di un tecnico abilitato, la variazione catastale utilizzando la procedura Docfa (Documento catasto fabbricati).

Il professionista incaricato (architetto, ingegnere o geometra), dopo i necessari sopralluoghi, predisporrà la planimetria catastale aggiornata e conforme allo stato reale dell’immobile. A quel punto, non appena eseguita la suddetta variazione catastale, si potrà stipulare il rogito notarile di compravendita dell’immobile.