La manutenzione è l’insieme degli interventi necessari a conservare le normali funzionalità ed efficienza di un determinato bene.

In condominio, ad esempio, il verde comune deve essere curato attraverso una manutenzione periodica.

È in questo contesto che sorge il quesito: la manutenzione del giardino è un contratto d’opera o un contratto d’appalto?

Vogliamo sottolineare che la maggior parte degli interventi ordinari in condominio sono caratterizzati da piccole riparazioni e, considerato che il contratto d’appalto si differenzia dalla prestazione d’opera per la prevalenza, nel primo caso, dell’organizzazione sul lavoro individuale, in queste ipotesi è più corretto parlare di contratto di prestazione d’opera tra il condominio e la ditta incaricata dell’intervento manutentivo. Ma procediamo con ordine.

Contratto d’appalto: caratteristiche principali

In base all’art. 1655 c.c., l’appalto è il contratto con il quale il committente incarica l’appaltatore di realizzare un’opera o un servizio, dietro il pagamento di un prezzo pattuito.

L’opera che dovrà compiere l’appaltatore è realizzata a suo rischio e con mezzi propri.

Ciò significa che l’appaltatore deve provvedere ad organizzare i mezzi personali e materiali utili alla realizzazione.

Il committente avrà il solo compito di stabilire il risultato che l’appaltatore dovrà raggiungere con il suo lavoro. Al massimo potrà contribuire a fornire il materiale utile alla realizzazione (legno, cemento, ferro, marmo, ecc.).

Infatti, secondo l’art. 1658 cod. civ., è l’appaltatore che deve fornire la materia necessaria a compiere l’opera, salvo patto contrario. In quest’ultimo caso, l’appaltatore risponde dei difetti dell’opera se accetta il materiale senza riserva, sebbene esso presenti vizi o difformità riconoscibili (Cass., sent. n. 10580/1994).

In pratica l’appaltatore è un imprenditore che esercita professionalmente un’attività economica organizzata al fine della produzione o dello scambio di beni o di servizi (art. 2082 c.c.).

Contratto d’opera: caratteristiche principali

Ai sensi dell’art. 2222 c.c., quando una persona fornisce un servizio dietro corrispettivo di denaro, con lavoro non subordinato, nei confronti del committente, si applicano le norme di questo caso.

Con il contratto d’opera, quindi, si conferisce mandato a un lavoratore autonomo: si pensi al carpentiere, all’artigiano, all’elettricista, al dentista, all’avvocato, ecc.

Diversamente dal lavoratore dipendente, al quale è il datore di lavoro che fornisce gli strumenti per eseguire la mansione affidatagli, il lavoratore autonomo sceglie modalità, luogo e tempo della propria attività, ed è il solo responsabile della riuscita della prestazione.

In pratica, il lavoratore autonomo è la classica “partita iva“.

Esistono sostanzialmente due tipologie di lavoratori autonomi, che si differenziano in base alla natura della prestazione:

lavoratore manuale, nel quale prevale l’attività materiale del prestatore di lavoro (sarto, idraulico, parrucchiere, giardiniere, ecc.);
lavoro intellettuale, in cui è prevalente la natura intellettuale della prestazione (medico, avvocato, architetto, ecc.).

Differenza tra contratto d’opera e d’appalto

La differenza tra contratto d’appalto e contratto d’opera è equiparabile a quella tra imprenditore e lavoratore autonomo: mentre il primo svolge la propria attività economica in forma organizzata, il lavoratore autonomo esegue la prestazione in prima persona.

Il lavoratore autonomo potrà anche avvalersi dell’aiuto di altri (ad esempio, dell’assistente o del praticante), ma la prestazione rimarrà essenzialmente il prodotto del proprio impegno.

Ad esempio, la Cassazione (sent. n. 19014/10) ha ritenuto trattarsi di contratto d’opera (e non d’appalto) quello stipulato con un’impresa individuale che si avvale della collaborazione dei propri familiari.

Al contrario, l’imprenditore realizza un’organizzazione intera, fatta di persona, beni e capitale: è il classico caso del produttore, cioè di colui che lavora le materie prime per poi rivenderle come prodotti finiti.

Manutenzione giardino: contratto d’opera o d’appalto?

Il contratto con cui si affida l’incarico di occuparsi della manutenzione del giardino condominiale è un appalto oppure un contratto d’opera?

Come si può dedurre da quanto detto sinora, la risposta dipende dal tipo di incarico che è stato conferito, nonché dal soggetto designato. Per la precisione:

se il contratto è stipulato con una ditta che si avvale di dipendenti e/o di mezzi propri, allora si tratta di appalto.
se il contratto è stipulato con una persona fisica o con una ditta individuale che si avvale prevalentemente del lavoro proprio, allora si tratterà di un contratto d’opera.

Solitamente, il contratto d’appalto viene sottoscritto per la realizzazione di opere (o di servizi) di una certa importanza, per la quale non è sufficiente il lavoro esclusivo (o quasi) del soggetto incaricato.

Nel caso di manutenzione del giardino condominiale, si avrà un appalto in piena regola se il verde da curare è particolarmente esteso e/o i lavori da effettuare sono piuttosto complessi, per cui occorre l’intervento di un soggetto munito di una specifica organizzazione.

Si pensi, ad esempio, al servizio di potatura di alberi ad alto fusto e a quello di abbattimento di piante: per realizzare tali adempimenti occorre avvalersi di strumenti che solo un’impresa organizzata può avere.

Al contrario, la manutenzione del giardino consistente nel semplice taglio dell’erba e nell’estirpare le piante infestanti piò richiedere un semplice contratto d’opera.