Come accade per ogni elemento che costituisce il condominio, anche le scale condominiali sono soggette, nel tempo, al normale deterioramento. In questo caso a chi spetta pagare i lavori di manutenzione?
Per capire chi è tenuto a pagare le spese di manutenzione delle scale in condominio occorre verificare se esse fanno parte delle cose comuni, se le spese gravano su tutti i condòmini o solo su alcuni ed infine se le scale servono solo a una parte dell’edificio: è il caso del condominio parziale.
Le scale condominiali sono parti comuni?
La legge inquadra le scale come parti comuni dell’edificio in quanto necessarie all’uso comune come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate.
Sono allo stesso modo parti comuni le aree destinate a parcheggio, i locali per i servizi in comune e le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune.
Questo significa che le spese per la manutenzione andranno ripartite tra i proprietari.
Come vengono ripartite le spese condominiali?
In ambito condominiale, il codice civile prevede che le spese per la manutenzione e la sostituzione delle scale, in quanto parti comuni, sia da ripartire tra i proprietari delle unità immobiliari a cui servono, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari (criterio dell’utilizzazione generale) e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo (criterio dell’utilizzazione differenziata).
Inoltre qualora un edificio abbia delle scale destinate a servire solo una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità (criterio dell’utilizzazione separata). È il criterio che si applica in presenza di un condominio parziale.
Come si dividono le spese di manutenzione delle scale?
Poiché la ripartizione delle spese di manutenzione delle scale tiene in considerazione per metà le tabelle millesimali e per l’altra metà l’altezza del piano dal suolo, sarà il condominio che si trova al piano posto più in alto a pagare di più, in quanto fruisce maggiormente del servizio.
Tuttavia la legge fa espressamente riferimento ai proprietari degli immobili “a cui servono” le scale e gli ascensori. È qui che entra in gioco il condominio parziale.
Cosa si intende per condominio parziale
Secondo la giurisprudenza, la condizione di condominio parziale subentra nei casi in cui soltanto una parte dell’edificio in condominio risulti destinata al servizio e/o al godimento in modo esclusivo, venendo meno la contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene.
Ne è un esempio il condominio con due o più scale, formato cioè da fabbricati uniti solamente da una parte comune (in genere, il cortile) e, per il resto, completamente distinto l’uno dall’altro.
Scale nel condominio parziale: chi paga la manutenzione?
Proprio al condominio parziale fa riferimento il criterio dell’utilizzazione separata sopra citato in cui le spese relative alla manutenzione di scale, impianti, ascensori e androni dei vari edifici che sono più di uno, sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità, salvo che i partecipanti al condominio abbiano diversamente convenuto in un regolamento contrattuale.
Di conseguenza le spese di manutenzione delle scale toccherà solamente ai condòmini dell’edificio in cui ci sono le scale da manutenere.
Ad esempio, nel caso in cui la scala comune di un edificio condominiale sia utilizzata da uno dei condomini anche per accedere, tramite il proprio l’appartamento, ad un’altra sua proprietà sita in un edificio autonomo (e dotato di una propria scala), adiacente a quello in condominio, il proprietario del bene immobile estraneo al condominio non potrà essere chiamato, in tale veste, a partecipare alle spese di manutenzione delle scale condominiali in quanto non destinate al servizio e godimento collettivo di tutti i condomini.
Inoltre va ricordato che in questi casi il quorum dell’assemblea va calcolato con esclusivo riferimento ai condòmini che hanno l’utilizzo delle scale e alle unità immobiliari direttamente interessate mentre coloro che non hanno titolarità sui beni comuni non hanno diritto di partecipare alla votazione.
