Chi deve far rispettare il regolamento condominiale?

L’amministratore di condominio svolge un ruolo chiave nel garantire il rispetto del regolamento condominiale e nel mantenere un clima di convivenza armoniosa all’interno della comunità condominiale (v. art. 1130 co.1, n.1 c.c.).

Le specifiche responsabilità dell’amministratore riguardo al regolamento condominiale possono includere:

  1. Informare i condomini: L’amministratore dovrebbe informare i condomini sul contenuto del regolamento condominiale e sui loro obblighi e responsabilità in merito.
  2. Applicare il regolamento: Quando vengono segnalate violazioni del regolamento, l’amministratore è responsabile di intraprendere le azioni necessarie per far rispettare le regole. Questo può includere l’emissione di avvisi, l’addebito di multe o l’avvio di azioni legali se necessario.
  3. Gestire le dispute: L’amministratore può essere coinvolto nella gestione delle dispute tra condomini riguardanti il regolamento, cercando di risolverle in modo equo e pacifico.
  4. Monitoraggio delle infrastrutture comuni: L’amministratore dovrebbe vigilare sulle aree comuni e assicurarsi che vengano utilizzate correttamente secondo le disposizioni del regolamento.
  5. Collaborazione con il consiglio condominiale: In alcuni casi, l’amministratore potrebbe lavorare in collaborazione con il consiglio condominiale per elaborare eventuali modifiche al regolamento o per affrontare questioni specifiche riguardanti la sua applicazione.

Cosa succede se non viene rispettato il regolamento condominiale?

Se non viene rispettato il regolamento condominiale, possono verificarsi diverse conseguenze, che dipendono dalla gravità dell’infrazione e dalle disposizioni specifiche nel regolamento stesso, nonché dalle leggi locali. Ecco alcuni possibili scenari:

  1. Richiami o avvisi: Il condominio potrebbe emettere un avviso formale o un richiamo ai trasgressori, avvertendoli di conformarsi alle regole.
  2. Multa o sanzioni: In base al regolamento, possono essere previste multe o sanzioni per coloro che non rispettano le norme. Queste multe sono spesso disciplinate dal regolamento stesso e possono andare dai 200 agli 800 euro, in caso di recidiva. Ricordiamo infatti che l’amministratore può multare chi viola il regolamento ma solo a patto che la possibilità di irrogare le sanzioni sia contenuta nel regolamento stesso e previa autorizzazione dell’assemblea con la maggioranza dei presenti e almeno la metà dei millesimi (ex art. 70 disp. att. e trans. c.c.)..
  3. Azioni legali: Se le violazioni sono gravi o persistenti e provocano disagio o danni agli altri condomini, potrebbe essere necessario intraprendere azioni legali. Queste azioni potrebbero includere il ricorso a un tribunale per far rispettare il regolamento condominiale o per ottenere un risarcimento per danni.
  4. Limitazioni di accesso ai servizi comuni: In alcuni casi, il condominio potrebbe decidere di limitare o sospendere l’accesso ai servizi comuni, come l’uso della palestra o del parcheggio, per coloro che non rispettano il regolamento.
  5. Recupero delle spese legali: Se il condominio deve intraprendere azioni legali a causa di violazioni del regolamento, potrebbe essere possibile recuperare le spese legali dai trasgressori. Tuttavia il condominio non ha il potere di stabilire se e quanto far pagare a titolo di risarcimento a chi danneggia i beni comuni. Soltanto un magistrato può farlo, assicurandosi prima che il danno sia stato fatto e valutando poi l’ammontare del risarcimento.

Cosa succede se l’amministratore non fa rispettare il regolamento?

Se l’amministratore non fa rispettare il regolamento condominiale, i condomini hanno diverse opzioni per affrontare la situazione:

  1. Comunicare con l’amministratore: Il primo passo è solitamente quello di comunicare direttamente con l’amministratore per esprimere le proprie preoccupazioni e chiedere spiegazioni riguardo alla mancata applicazione del regolamento. In alcuni casi, potrebbe esserci una semplice incomprensione o una ragione valida per il comportamento dell’amministratore.
  2. Coinvolgere il consiglio condominiale: Se l’amministratore non risponde in modo soddisfacente o se le violazioni del regolamento persistono nonostante i reclami, i condomini possono decidere di coinvolgere il consiglio condominiale. Il consiglio può esaminare la situazione e prendere provvedimenti, compresa la sostituzione dell’amministratore se necessario.
  3. Convocare un’assemblea condominiale straordinaria: Se la questione non viene risolta attraverso il dialogo con l’amministratore o con il consiglio, i condomini possono convocare un’assemblea straordinaria per discutere della situazione e prendere decisioni collettive su come procedere. Questo potrebbe includere la revoca dell’incarico dell’amministratore o l’adozione di misure specifiche per far rispettare il regolamento.
  4. Ricorrere a un avvocato o un mediatore: Se le misure informali non portano a una soluzione soddisfacente, i condomini possono considerare di coinvolgere un avvocato specializzato in diritto condominiale o un mediatore per cercare una risoluzione della disputa ai sensi dell’art. 1105 c.c..
  5. Agire in sostituzione dell’amministratore: il condomino può agire in sostituzione dell’amministratore nella gestione delle parti comuni e senza sua autorizzazione (o dell’assemblea) qualora si tratti di un’azione urgente (ex art. 1134 c.c.).
  6. Segnalare l’amministratore agli organismi di controllo: In alcuni paesi, esistono organismi di controllo o associazioni professionali a cui gli amministratori devono essere iscritti. Se si sospetta una grave negligenza o cattiva condotta da parte dell’amministratore, è possibile segnalare il caso a tali enti per un’indagine più approfondita.

In ogni caso, è importante agire in conformità con le norme e le procedure previste dal regolamento condominiale e dalle leggi locali, cercando sempre di risolvere le dispute in modo pacifico e collaborativo quando possibile.