Come si approvano i lavori di risparmio energetico in condominio

Gli interventi finalizzati al risparmio energetico sono sempre più frequenti negli edifici condominiali. Cappotto termico, sostituzione dell’impianto di riscaldamento, installazione di pannelli fotovoltaici, isolamento delle coperture e altri interventi di efficientamento possono ridurre i consumi e migliorare le prestazioni dell’edificio, ma richiedono una corretta procedura condominiale.

La decisione, infatti, non può essere presa semplicemente sulla base di un preventivo. Prima dell’assemblea occorre comprendere quale intervento si vuole realizzare, quali conseguenze tecniche comporta, quanto costa, come dovranno essere ripartite le spese e quali maggioranze sono necessarie per approvarlo.

Il tema è disciplinato soprattutto dagli articoli 1120, 1122-bis e 1136 del Codice civile, oltre che dalla normativa speciale in materia di efficienza energetica e contabilizzazione del calore.

Quali interventi sono considerati innovazioni energetiche ai sensi dell’art. 1120 del Codice civile?

L’articolo 1120 del Codice civile disciplina le innovazioni delle parti comuni dell’edificio e comprende espressamente anche gli interventi diretti al contenimento del consumo energetico e alla produzione di energia mediante impianti alimentati da fonti rinnovabili.

Rientrano, a seconda delle caratteristiche del fabbricato e delle opere progettate, interventi come la realizzazione di un cappotto termico, l’isolamento delle pareti e delle coperture, la sostituzione o trasformazione dell’impianto centralizzato di riscaldamento e altri interventi finalizzati a migliorare l’efficienza energetica dell’edificio.

Possono inoltre assumere rilievo gli interventi destinati alla produzione di energia da fonti rinnovabili, come gli impianti fotovoltaici sulle parti comuni, secondo la disciplina specifica prevista dal Codice civile.

Un’importante conferma arriva dalla Cassazione, ordinanza 20 aprile 2021, n. 10371, che ha esaminato proprio il caso di un cappotto termico condominiale. La Corte ha chiarito che il cappotto destinato a migliorare l’efficienza energetica dell’edificio costituisce un’opera a vantaggio della collettività condominiale e non può essere considerato un intervento destinato soltanto ai condomini che ne ricavano un’utilità maggiore.

Perché prima di votare è necessario un progetto tecnico?

Quando si discute di un intervento di riqualificazione energetica, l’assemblea non dovrebbe essere chiamata a decidere sulla base del solo costo complessivo indicato da un’impresa.

È necessario, infatti, comprendere che cosa si vuole realizzare e quali risultati energetici ci si attende.

Per questo motivo, nella pratica, la decisione assembleare viene preceduta dall’attività di un professionista abilitato, che può essere chiamato a predisporre la progettazione tecnica, le relazioni necessarie, la valutazione delle prestazioni energetiche dell’edificio e, in relazione all’intervento, gli eventuali calcoli previsti dalla normativa.

Il progetto consente ai condomini di valutare concretamente l’intervento: non soltanto il suo prezzo, ma anche le caratteristiche tecniche, i materiali, le prestazioni previste, le opere accessorie e le conseguenze sull’edificio.

Questo è particolarmente importante per interventi complessi come un cappotto termico o la trasformazione dell’impianto di riscaldamento. Una delibera che autorizzi genericamente dei “lavori di efficientamento energetico”, senza che siano sufficientemente individuati oggetto, costi e modalità dell’intervento, può infatti creare rilevanti problemi nella fase successiva.

Il tecnico deve predisporre anche le nuove tabelle millesimali?

Quando l’intervento modifica i criteri tecnici utilizzati per determinare i consumi di un impianto centralizzato, il lavoro del professionista può comprendere anche la determinazione dei nuovi parametri necessari alla ripartizione delle spese.

È il caso, ad esempio, degli interventi sull’impianto di riscaldamento centralizzato accompagnati dall’installazione o dalla modifica dei sistemi di contabilizzazione.

La normativa sulla contabilizzazione del calore prevede infatti che la suddivisione delle spese relative al consumo di energia termica tenga conto dei prelievi volontari e dei costi che non dipendono direttamente dal consumo individuale.

Non va però confusa la tabella millesimale generale dell’edificio con i diversi prospetti tecnici utilizzati per la ripartizione delle spese di riscaldamento. A seconda dell’intervento, il professionista può dover elaborare o aggiornare i coefficienti e i parametri necessari per applicare correttamente il criterio di ripartizione previsto dalla legge.

Quali sono le maggioranze necessarie per votare i lavori?

Uno degli aspetti più importanti è stabilire quale maggioranza sia necessaria.

Per le innovazioni dirette al contenimento del consumo energetico e alla produzione di energia mediante fonti rinnovabili, l’articolo 1120 del Codice civile prevede un regime deliberativo specifico, coordinato con l’articolo 1136 del Codice civile.

In particolare, per le innovazioni indicate dall’articolo 1120, la deliberazione deve essere approvata con la maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio.

È quindi fondamentale distinguere il semplice intervento di manutenzione dalla vera e propria innovazione. La maggioranza richiesta non dipende dal fatto che l’intervento sia genericamente definito “lavoro energetico”, ma dalla sua qualificazione giuridica e dalle specifiche caratteristiche dell’opera.

Per questo, prima della votazione, è importante che l’amministratore e il tecnico chiariscano all’assemblea quale sia la natura dell’intervento e quale maggioranza debba essere applicata.

Che cosa succede se l’assemblea non approva il cappotto termico?

Può accadere che una parte dei condomini sia favorevole alla realizzazione di un cappotto termico o alla sostituzione dell’impianto di riscaldamento, mentre la maggioranza non ritenga conveniente sostenere quella spesa.

Se la proposta viene legittimamente respinta, i condomini favorevoli non possono pretendere che il giudice sostituisca la propria valutazione a quella dell’assemblea sulla convenienza economica dell’intervento.

Il giudice può essere chiamato a verificare la legittimità della deliberazione, il rispetto delle maggioranze, la correttezza della procedura e l’eventuale violazione dei limiti posti dalla legge. Non può invece trasformarsi nell’organo che decide se, dal punto di vista economico, sarebbe stato più conveniente realizzare il cappotto anziché non realizzarlo.

In altre parole, il fatto che un intervento possa produrre un risparmio energetico non significa che ogni decisione assembleare contraria all’opera possa essere sostituita da una diversa valutazione giudiziale.

La stessa Cassazione, nell’ordinanza n. 10371/2021, ha affrontato una controversia relativa proprio a un cappotto termico condominiale, ribadendo la natura comune dell’intervento e i principi relativi all’obbligo dei condomini di contribuire alla spesa una volta che l’innovazione sia stata approvata.

Quali limiti l’assemblea non può mai superare?

Il potere dell’assemblea di approvare innovazioni non è illimitato.

Lo stesso articolo 1120 del Codice civile stabilisce che sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano alcune parti comuni inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

Si tratta di limiti particolarmente importanti anche quando l’intervento persegua un obiettivo condivisibile, come il risparmio energetico.

Un cappotto termico, ad esempio, non può essere realizzato ignorando le caratteristiche strutturali e architettoniche dell’edificio. Allo stesso modo, un impianto destinato alla produzione di energia non può essere installato in modo da compromettere i diritti degli altri condomini.

Il fatto che un’opera sia energeticamente efficiente, dunque, non la rende automaticamente legittima.

La valutazione deve sempre tenere insieme beneficio energetico, caratteristiche tecniche dell’edificio e tutela dei diritti individuali dei condomini.

Una volta approvati i lavori, come si dividono le spese?

L’approvazione dell’intervento non esaurisce il lavoro dell’assemblea. Occorre stabilire anche come finanziare l’opera e come ripartire le spese.

In linea generale, le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni vengono ripartite secondo i criteri previsti dall’articolo 1123 del Codice civile, salvo che la legge o un titolo valido stabiliscano criteri differenti.

Per il cappotto termico, la Cassazione ha chiarito che l’opera è destinata al vantaggio comune e non può essere considerata un bene o un servizio utilizzato soltanto da alcuni condomini. Ne consegue che non è corretto sostenere, per il solo fatto che alcuni appartamenti possano ricavare un vantaggio energetico maggiore, che la spesa debba essere posta esclusivamente a carico di quei proprietari.

La ripartizione concreta dovrà quindi essere effettuata applicando il criterio previsto dalla legge per quel determinato intervento e dalle caratteristiche dell’edificio.

Come si dividono le spese per il riscaldamento?

La situazione è particolare quando i lavori riguardano un impianto centralizzato di riscaldamento.

La normativa sulla contabilizzazione del calore distingue infatti tra la componente collegata al consumo volontario, cioè quella derivante dall’effettivo prelievo di calore da parte dell’unità immobiliare, e la componente collegata ai consumi involontari e agli altri costi generali dell’impianto.

La disciplina prevede che il costo complessivo del servizio sia suddiviso tenendo conto degli effettivi prelievi volontari di energia termica utile e della componente relativa ai costi generali dell’impianto, secondo le modalità stabilite dalla normativa tecnica applicabile.

Questo significa che non tutte le spese di riscaldamento possono essere attribuite semplicemente sulla base dei consumi registrati dal singolo appartamento.

Una parte della spesa è infatti collegata al consumo effettivo, mentre un’altra dipende dal funzionamento e dalla gestione dell’impianto e dalle dispersioni di calore che si verificano indipendentemente dalla volontà del singolo condomino.

La corretta determinazione delle quote assume quindi particolare importanza dopo un intervento di riqualificazione energetica dell’impianto.

Si possono installare impianti personali sulle parti comuni?

Sì, ma occorre distinguere le diverse situazioni.

L’articolo 1122-bis del Codice civile disciplina l’installazione di impianti destinati alla produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità immobiliari.

Il condomino può realizzare tali impianti anche sulle parti comuni, nel rispetto delle condizioni stabilite dalla legge e senza pregiudicare la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell’edificio e senza impedire agli altri condomini di utilizzare la parte comune secondo il loro diritto.

Se l’installazione richiede modifiche alle parti comuni, il condomino deve darne comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione dell’intervento.

L’assemblea conserva quindi un ruolo importante, ma non può semplicemente impedire l’intervento senza confrontarsi con le condizioni e i limiti previsti dall’articolo 1122-bis.

La disposizione è particolarmente significativa per il fotovoltaico condominiale o individuale, perché consente di conciliare l’iniziativa del singolo proprietario con la tutela delle parti comuni e dei diritti degli altri partecipanti.

Chi gestisce economicamente l’appalto per la riqualificazione energetica?

Una volta approvati i lavori, entra in gioco un altro aspetto fondamentale: la gestione economica dell’appalto.

L’amministratore non si limita a convocare l’assemblea. Nell’ambito delle proprie attribuzioni, deve gestire i rapporti con l’impresa, riscuotere dai condomini i contributi necessari e provvedere ai pagamenti secondo quanto stabilito dal contratto e dalle deliberazioni assembleari.

È importante, quindi, che le somme destinate ai lavori siano gestite attraverso il condominio e che ogni condomino versi la propria quota secondo le modalità indicate dall’amministratore.

La Cassazione, ordinanza n. 10371/2021, ha chiarito un principio particolarmente importante: l’obbligo del condomino di versare la propria quota al condominio e il debito del condominio nei confronti dell’impresa appaltatrice sono rapporti distinti e autonomi. Di conseguenza, il pagamento effettuato direttamente dal condomino all’impresa non estingue automaticamente il suo debito nei confronti del condominio.

La ragione è semplice: il condomino ha un’obbligazione nei confronti del condominio, mentre il condominio ha un’obbligazione contrattuale nei confronti dell’impresa.

Consentire a ciascun condomino di regolare autonomamente i propri rapporti con l’appaltatore finirebbe per alterare la gestione unitaria delle risorse condominiali.

Il condomino deve pertanto versare le somme richieste al condominio secondo il piano di pagamento approvato. Eventuali rapporti economici conseguenti a pagamenti effettuati direttamente a terzi devono essere poi correttamente considerati nella gestione contabile, senza confondere i due distinti rapporti obbligatori.

Perché la gestione dei lavori energetici richiede particolare attenzione?

Gli interventi di riqualificazione energetica sono spesso operazioni economicamente rilevanti e tecnicamente complesse.

Una corretta gestione dovrebbe quindi partire da una progettazione tecnica adeguata, proseguire con una deliberazione assembleare sufficientemente precisa e arrivare a un contratto di appalto nel quale siano chiaramente individuati lavori, corrispettivo, tempi di esecuzione, modalità di pagamento e responsabilità.

È altrettanto importante che i condomini conoscano prima della votazione non soltanto il prezzo dell’intervento, ma anche il modo in cui la spesa verrà ripartita e le conseguenze che l’opera produrrà sulla gestione futura dell’edificio.

Il risparmio energetico, infatti, non riguarda soltanto il momento in cui il lavoro viene eseguito. Un nuovo impianto, un cappotto o un sistema di contabilizzazione possono modificare anche le modalità di gestione e di ripartizione delle spese negli anni successivi.

Conclusioni

Approvare lavori di risparmio energetico in condominio richiede quindi una procedura articolata. Prima della votazione è necessario conoscere con precisione l’intervento, disporre degli elementi tecnici necessari e comprendere quali saranno costi e conseguenze.

L’assemblea deve poi applicare la maggioranza prevista dalla legge e rispettare i limiti posti dall’articolo 1120 del Codice civile. Una volta approvato l’intervento, le spese devono essere ripartite secondo i criteri stabiliti dalla normativa, mentre l’amministratore deve assicurare una gestione ordinata dei rapporti economici con i condomini e con l’impresa.

In materia di riscaldamento, particolare attenzione deve essere dedicata alla contabilizzazione dei consumi e alla distinzione tra componente volontaria e componente involontaria della spesa.

La riqualificazione energetica può rappresentare un intervento importante per un edificio condominiale, ma proprio per la sua complessità richiede che progettazione tecnica, deliberazione assembleare, ripartizione delle spese e gestione dell’appalto siano correttamente coordinate.