In base all’articolo 1136 del Codice civile le deliberazioni dell’assemblea di condominio che riguardano la ricostruzione dell’edificio o le riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere approvate a maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi.
Ma cosa si intende per lavori straordinari di notevole entità?
Probabilmente, il concetto di “notevole entità” è legato a tutti i lavori che comportano una “spesa ingente”. Tuttavia la legge non dà definizioni precise ed è quindi difficile capire quando i lavori sono di notevole entità e a quanto dovrebbe ammontare la spesa per essere considerata ingente.
Vediamo come si esprime la giurisprudenza su questo tema.
Secondo la Cassazione, è il giudice a dover valutare considerando – senza esserne vincolato – oltre che l’ammontare complessivo dell’esborso necessario, anche il rapporto tra costo, valore dell’edificio e spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condomini.
Di conseguenza uno stesso lavoro potrebbe essere valutato diversamente in base al fatto che riguardi un palazzo di periferia o un edificio di pregio artistico collocato in centro.
Sicuramente, per evitare conflitti e contestazioni, l’amministratore di condominio potrebbe in ogni caso esigere il rispetto dei quorum appena indicati (maggioranza dei presenti e metà dei millesimi dell’edificio).
Sempre secondo la Cassazione, il criterio della proporzionalità tra la spesa ed il valore dell’edificio e la ripartizione di tale costo tra i condomini non sono un vincolo, ma solo un ulteriore elemento di giudizio nei casi dubbi. Ne consegue la legittimità della maggiore incidenza riconosciuta all’uno piuttosto che all’altro, degli elementi di giudizio.
Anche il tribunale di Roma si è recentemente espresso sulla definizione della “notevole entità” dei lavori straordinari. Ha precisato che, in tema di assemblea di condominio, l’individuazione, agli effetti dell’articolo 1136, quarto comma, Codice civile (approvazione con maggioranza degli intervenuti rappresentanti metà del valore dell’edificio), della notevole entità delle riparazioni straordinarie è rimessa, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice di primo e secondo grado, che può tenere conto senza esserne vincolato, oltre che dell’ammontare complessivo dell’esborso necessario, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell’edificio e la spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condòmini.
Nel caso trattato dal giudice del Tribunale di Roma, per come emerso dalla documentazione in atti, e segnatamente dal prodotto «capitolato lavori», lo stesso aveva ad oggetto una «serie di opere provvisionali, di demolizione, di ricostruzione e di copertura per un ammontare complessivo superiore alla somma di euro 500.000,00, con la conseguenza che, avuto proprio riguardo all’esborso previsto, le riparazioni ivi previste non possono che essere qualificate in termini di straordinarietà e di notevole entità, con conseguente applicazione della maggioranza prevista ex articolo 1136, secondo comma, Codice civile, per come richiamata ex articolo 1136, quarto comma».
