Cosa accade alle parti comuni quando un edificio viene frazionato?

Quando un edificio viene frazionato, ossia quando un’unità immobiliare viene suddivisa in due o più unità distinte, si determina un nuovo assetto delle proprietà e delle parti comuni. In particolare, le parti che erano già condominiali restano tali, mentre possono diventare comuni anche nuove porzioni che in precedenza erano di pertinenza esclusiva di una sola unità immobiliare.

Per esempio, se una singola unità viene suddivisa in due e ha un unico accesso dal pianerottolo condominiale, tale accesso rimane comune e ciascun nuovo proprietario avrà il diritto di utilizzarlo. Lo stesso principio si applica ad altre parti dell’immobile, come le scale, gli ascensori, il cortile e le facciate, che continuano ad appartenere al condominio nella misura in cui servono le nuove unità create.

Quali parti diventano condominiali secondo l’articolo 1117 del Codice Civile?

L’articolo 1117 del Codice Civile stabilisce quali parti di un edificio sono considerate comuni tra i condomini. Salvo diversa indicazione nel titolo di proprietà, sono parti comuni:

Il suolo su cui sorge l’edificio, le fondamenta, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti.
I tetti, i lastrici solari (salvo diversa attribuzione di proprietà), le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i cortili e le facciate.
Le aree destinate a parcheggio, gli spazi verdi e gli impianti sportivi, se destinati all’uso comune.
Gli impianti di fognatura, idrici e fognari, i sistemi di riscaldamento e condizionamento centralizzati, gli ascensori, i pozzi, le cisterne e gli impianti per la distribuzione dell’energia elettrica, del gas e delle telecomunicazioni fino ai punti di diramazione delle proprietà esclusive.

Così come vi possono essere ulteriori beni comuni (ad esempio i campi da tennis, la piscina condominiale, ecc.) è anche possibile che uno di questi beni sia di proprietà esclusiva di un solo condomino (ad esempio il lastrico solare).

Quando si può frazionare un condominio?

Il frazionamento di un edificio, con intestazione della proprietà ad almeno due soggetti diversi, determina la nascita di un condominio senza bisogno di atti formali, adempimenti o comunicazioni all’Agenzia delle Entrate.

Tuttavia occorre rispettare alcuni requisiti:

Conformità Urbanistica e Catastale: L’intervento deve rispettare le norme urbanistiche e catastali. In alcuni casi, occorre presentare una pratica edilizia al Comune e aggiornare la mappa catastale.
Normativa Edilizia e Regolamenti Locali: Il frazionamento deve essere conforme ai regolamenti edilizi comunali e ai parametri igienico-sanitari (come la superficie minima per ogni unità abitativa).
Non Alterazione delle Parti Comuni: L’intervento non deve modificare in modo sostanziale la destinazione d’uso o il godimento delle parti comuni. Ad esempio, non si può trasformare un locale cantina in un’abitazione senza autorizzazioni specifiche.
Atti Necessari: Per procedere al frazionamento, è necessario ottenere le dovute autorizzazioni edilizie dal Comune, presentare una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) o un Permesso di Costruire a seconda dell’entità dell’intervento. Inoltre, occorre effettuare una nuova divisione catastale e, in alcuni casi, ottenere il consenso del condominio se le modifiche incidono sulle parti comuni.

Il titolo di proprietà e il ruolo della Cassazione

Il titolo di proprietà può incidere significativamente sulla possibilità di frazionamento. In particolare:

Se il titolo originario dell’immobile non pone limitazioni al frazionamento, il singolo proprietario ha il diritto di suddividere la propria unità immobiliare, purché non si alterino le parti comuni.
Il titolo di proprietà (atto di acquisto, decreto di trasferimento) può prevedere che alcune parti, normalmente considerate comuni, siano di proprietà esclusiva di uno o più condomini

La Cassazione ha stabilito in più sentenze che, in caso di frazionamento, le nuove unità derivanti dalla divisione devono continuare a partecipare agli oneri condominiali in base ai millesimi di proprietà ricalcolati. Inoltre, ha ribadito che, salvo divieti specifici, il frazionamento è un diritto del proprietario e il condominio non può opporsi arbitrariamente, a meno che non dimostri un concreto pregiudizio per gli altri condomini (ad esempio, un sovraccarico degli impianti comuni).

Il regolamento di condominio può limitare il diritto di frazionare?

Il regolamento condominiale può prevedere limitazioni al frazionamento, ma con alcune condizioni:

Se il regolamento è contrattuale (cioè approvato all’unanimità o inserito nell’atto di acquisto), può validamente vietare il frazionamento delle unità immobiliari.
Se invece il regolamento è assembleare (approvato a maggioranza), non può imporre divieti assoluti, ma solo stabilire regole per garantire la corretta gestione delle parti comuni.

In conclusione, il frazionamento di un’unità immobiliare in un condominio è generalmente consentito, salvo esplicite restrizioni nel titolo di proprietà o nel regolamento condominiale. Tuttavia, è sempre consigliabile verificare le norme locali e ottenere l’approvazione necessaria per evitare contestazioni e problemi legali con gli altri condomini.