Cosa sono le tolleranze edilizie

Le tolleranze edilizie sono delle piccole differenze tra quanto previsto nei progetti edilizi approvati e quanto realizzato in concreto. Queste differenze possono riguardare vari aspetti, come dimensioni, altezze, superfici, volumi, o ubicazioni di parti dell’edificio. Le tolleranze edilizie sono ammesse entro certi limiti stabiliti dalle normative, e servono a evitare che piccole imprecisioni comportino la necessità di interventi correttivi o sanzioni.

Nel contesto edilizio si distinguono generalmente due tipi di tolleranze: tolleranze costruttive e tolleranze esecutive. Entrambe riguardano le variazioni accettabili nelle costruzioni, ma differiscono per ambito e applicazione.

Tolleranze costruttive

Le tolleranze costruttive si riferiscono alle variazioni accettabili rispetto alle dimensioni e specifiche indicate nei progetti architettonici e strutturali. Sono legate alle inevitabili imprecisioni che si verificano durante il processo di costruzione a causa di fattori tecnici, materiali, e condizioni di cantiere. Esse non costituiscono violazione edilizia se contenute entro il 2% delle misure previste nel titolo abilitativo.

Caratteristiche delle tolleranze costruttive:

  1. Dimensioni: Differenze nelle dimensioni di elementi strutturali (come travi, pilastri, pareti) rispetto a quanto previsto nel progetto.
  2. Allineamenti: Variazioni negli allineamenti di elementi strutturali e non strutturali.
  3. Volumi: Piccole differenze nei volumi costruiti rispetto a quelli progettati.
  4. Angoli e pendenze: Differenze nelle angolazioni e pendenze degli elementi rispetto ai progetti originali.

Tolleranze Esecutive

Le tolleranze esecutive riguardano le variazioni accettabili nei dettagli di finitura e nelle operazioni di costruzione. Sono legate all’accuratezza con cui vengono eseguite le operazioni di cantiere e alla precisione nelle finiture e installazioni. Queste vengono accettate se non violano la disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudicano l’agibilità dell’immobile.

Caratteristiche delle tolleranze esecutive:

  1. Finiture superficiali: Variazioni nell’aspetto e nella finitura delle superfici (intonaci, pavimenti, rivestimenti).
  2. Posizionamento di infissi: Differenze nel posizionamento di finestre, porte e altri infissi rispetto alle specifiche progettuali.
  3. Installazioni impiantistiche: Variazioni nell’installazione di impianti elettrici, idraulici e di climatizzazione.
  4. Dettagli decorativi: Differenze nei dettagli architettonici e decorativi rispetto ai progetti.

Modifiche con il Decreto Salva Casa 2024

Il Decreto Salva Casa 2024 ha apportato modifiche che riguardano entrambe le categorie di tolleranze:

  1. Aumento dei limiti di tolleranza: Per entrambe le categorie di tolleranze, sono stati ampliati i limiti entro i quali le variazioni sono considerate accettabili senza necessità di sanatoria.
  2. Semplificazione delle procedure di dichiarazione: Le procedure per dichiarare e certificare sia le tolleranze costruttive che quelle esecutive sono state semplificate.
  3. Regolarizzazione delle difformità: È stata introdotta una procedura più semplice per la regolarizzazione di piccole difformità costruttive ed esecutive, senza sanzioni per variazioni entro i nuovi limiti.

Queste modifiche sono mirate a rendere il processo edilizio più flessibile e meno gravoso dal punto di vista burocratico, favorendo una maggiore efficienza e riducendo i contenziosi legati a piccole difformità edilizie.

In particolare, il nuovo comma 1-bis dell’art.34 bis Dpr 380/2001 prevede, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, i seguenti limiti di tolleranza costruttiva:

  • 2% per una superficie utile superiore a 500 mq;
  • 3% per una superficie utile tra i 300 e 500 mq;
  • 4% per una superficie utile tra i 100 e 300 mq;
  • 5% per una superficie inferiore a 100 mq.

Per quanto riguarda le tolleranze esecutive, il nuovo comma 2-bis dell’art. 34-bis del D.P.R. D.P.R. 380/2001, introdotto dal Decreto Salva Casa 2024, considera come tolleranze:

  • Variazioni entro il 5% delle dimensioni planimetriche degli edifici o delle singole unità immobiliari rispetto al progetto approvato. Le variazioni non devono alterare la destinazione d’uso o superare i limiti di densità edilizia, distanza, altezza e superficie coperta previste dalle norme urbanistiche.
  • Differenze negli spessori delle pareti entro un limite del 2% rispetto a quanto previsto nei progetti, purché non si comprometta la sicurezza strutturale e l’isolamento acustico e termico.
  • Variazioni nel posizionamento di elementi non strutturali (come tramezzi, finestre, porte) entro un limite del 2% rispetto alle posizioni previste nel progetto approvato.
  • Differenze nei materiali e nelle tecniche di finitura delle superfici (intonaci, pavimenti, rivestimenti) entro i limiti accettabili dalla buona pratica edilizia, purché rispettino i requisiti di sicurezza e qualità.
  • gli errori progettuali corretti in cantiere;
  • gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

Tolleranze per gli interventi realizzati dopo il 24 maggio 2024

Per gli interventi realizzati dopo il 24 maggio 2024, la tolleranza rimane al 2%.

Ecco i dettagli delle disposizioni previste dal nuovo comma 3-ter dell’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001, introdotto dal Decreto Salva Casa 2024:

  • Le variazioni dimensionali e volumetriche sono consentite entro un limite del 2% rispetto alle misure e ai volumi previsti nel progetto approvato.
  • Le variazioni nelle altezze degli edifici e delle unità immobiliari sono ammesse entro il 2% rispetto alle altezze previste.
  • Variazioni nei posizionamenti di elementi costruttivi come muri, pareti, finestre e porte sono consentite entro il limite del 2% rispetto alle posizioni indicate nel progetto approvato.
  • Differenze nelle superfici delle singole unità immobiliari o degli edifici complessivi sono accettate entro il 2%.
  • Spessori delle pareti e delle strutture possono variare entro il 2%, a condizione che non compromettano la sicurezza strutturale e l’isolamento termico e acustico.