Il Codice civile contiene tutte le norme che regolano e disciplinano il funzionamento dei condomini in generale, però purtroppo non fornisce una definizione univoca di condominio.
Ma se andiamo nello specifico delle casistiche, la normativa prevede la possibilità di costituire un condominio con solo due unità abitative distinte nel caso in cui vi siano parti in comune in comproprietà.
Discorso diverso invece per il ragionamento opposto dove la legge parla chiaro: esiste l’obbligo per i condomini di avere un amministratore dalle 9 unità in sù.
Questo comporta che esiste un enorme numero di condomini (composti dalle 2 alle 8 unità), che viene molto spesso lasciato all’autogestione, con tutte le problematiche e i rischi che possono accadere. Una sorta di far west dove bisogna fidarsi delle competenze del condomino prescelto facente funzioni di amministratore.
Come si costituisce un condominio
Altro tema molto dibattuto, nella realtà non è necessaria alcuna procedura particolare e neppure un atto formale.
La giurisprudenza ci spiega che “un condominio esiste per la sola presenza di un edificio in cui vi sia una separazione della proprietà per piani orizzontali, a prescindere dalla approvazione di un regolamento di condominio e dalla completezza e validità dello stesso” (Sentenza della Cassazione n. 14813/2008).
Sulla creazione “ipso iure et facto” del condominio la sentenza della Cassazione n. 17332/2011 parla chiaro: “senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno di approvazioni assembleari, nel momento in cui l’unico proprietario di un edificio questo frazioni in più porzioni autonome la cui proprietà esclusiva trasferisca ad una pluralità di soggetti od anche solo al primo di essi, ovvero più soggetti costruiscano su un suolo comune, ovvero quando l’unico proprietario di un edificio ne ceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento che ad esso da origine.”
Che cos’è un condominio minino
Il condominio minimo è quello composto da almeno due proprietari che abitano nello stesso stabile e che posseggono entrambi parti in comune in comproprietà, fino ad arrivare a tutti quegli edifici con non più di 8 condomini, ossia a tutti quegli immobili dove non è obbligatorio nominare un amministratore di condominio.
Come abbiamo detto poc’anzi il condominio minimo si costituisce in via automatica, senza bisogno che ci sia una delibera dell’assemblea o pratiche burocratiche di altro tipo.
Ricapitoliamo: non appena la proprietà dell’edificio viene divisa in due o più soggetti, la nascita del condominio è automatica. Che poi i condomini non provvedano a riunirsi, ad approvare un regolamento o a nominare un amministratore è circostanza che non influisce sull’applicazione delle norme del codice civile sul condominio che è automatica.
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