Hai acquistato un appartamento in un condominio dove non è presente un amministratore e vorresti proporlo ai tuoi nuovi vicini?
Analizziamo cosa dice la legge italiana in materia. L’articolo 1129 del Codice Civile specifica chiaramente che: “quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario”.

La riforma specifica riguardante i condomini ha alzato il “tetto” da 4 a 8 condomini, perché infatti la vecchia disposizione recitava: “quando i condomini sono più di quattro, l’assemblea nomina un amministratore. Se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini”.

Per i condomini piccoli non è obbligatorio l’amministratore condominiale

Ricapitolando secondo la recente riforma, la nomina di un amministratore condominiale è obbligatoria esclusivamente in presenza di almeno nove condomini, nei casi diversi non vi è alcun obbligo di nomina. Tuttavia, non per questo si può dire che non esiste un condominio: difatti il condominio si forma non appena la proprietà dell’edificio è divisa almeno tra due persone. Quindi già con due condòmini si forma in automatico un condomìnio, senza bisogno di votazioni o altri adempimenti.

E visto che sempre più spesso si costruiscono piccoli condomini di 6-8 unità abitative, il condominio senza amministratore potrebbe così diventare la regola!

La gestione senza amministratore è da sempre fonte di grosse problematiche Come faranno a gestirsi i condomini senza amministratore, composti da otto condomini o meno?

Nei condomini senza amministratore sarà necessario individuare una figura di facente funzioni (mandatario dei condomini) che si occupi della gestione del fabbricato. Saldare i fornitori, incassare le quote, rendicontare le spese. Senza la presenza di una soggetto fisico, che, adempia alle mansioni evidenziate sarà difficile gestire la quotidianità condominiale.

Allo stesso tempo è sempre più complesso per il “facente funzioni” poter gestire la quotidianità e la sempre maggiore complessità delle norme burocratiche che coinvolgono condominio e condomini. Dal latino “Vigilantibus non dormientibus iura succurrunt” e cioè “il diritto viene in soccorso di chi resta vigile non di chi dorme”.

Tra l’altro, dal 1° gennaio 1998 il condominio è ritenuto sostituto d’imposta, tutti i condomini, non solo quelli superiori ad otto condomini. Dalla data indicata vi è l’obbligo di richiedere il codice fiscale del condominio all’amministrazione finanziaria.
Facendo così rientrare tutti i condomini in una sorta di regime fiscale si è creato una barriera importante che rende l’amministratore professionista quasi sempre necessario, l’unico che ha acquisito sul campo la competenza di gestire situazioni complesse.

Il nostro consiglio? Nominare sempre un amministratore professionista anche nei condomini con pochi condomini!

Come nominare l’amministratore di condominio?

Bisogna richiedere l’Assemblea dei condomini e ottenere il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 500/1.000, anche in seconda convocazione. Se l’assemblea non decide, l’amministratore viene nominato dal Tribunale su ricorso anche di un solo condomino.

L’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione di una polizza assicurativa per la responsabilità civile professionale.

Quanto dura in carica l’amministratore  di condominio?

Si tratta di una carica che dura per legge un anno, con rinnovo automatico al primo anno. Secondo l’orientamento dominante, dopo la seconda scadenza è necessario che l’assemblea sia convocata per la riconferma o la nomina di un nuovo amministratore; in entrambi i casi è sempre prescritta la maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1.000, anche in seconda convocazione.

Come si revoca l’amministratore di condominio?

L’amministratore di condominio può essere revocato in qualsiasi momento, con la stessa maggioranza prevista per la nomina. La revoca può avvenire per giusta causa, ossia per mancato adempimento ai propri doveri; in tal caso, il recesso dall’incarico è immediato e nulla è dovuto all’amministratore. Viceversa, se la revoca avviene senza motivazioni addebitabili alla colpa del professionista, quest’ultimo può rivendicare il risarcimento del danno per la perdita del guadagno.

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