L’amministratore condominiale ha il potere di allontanare chi occupa in modo illegittimo un’unità abitativa o una parte comune dell’edificio? E chi ha il diritto di presentare una querela in questo caso?

In Italia, il problema dell’occupazione abusiva di proprietà altrui è un fenomeno tristemente diffuso. Molte persone si trovano ad affrontare il furto della propria abitazione da parte di individui privi di diritto, spesso entrati illegalmente durante l’assenza del proprietario. Questa situazione si verifica anche all’interno dei condomini. Pertanto, ci si chiede cosa possa fare l’amministratore condominiale di fronte a un caso di occupazione abusiva.

Per rispondere a questa domanda, è necessario distinguere tra due scenari distinti: l’occupazione abusiva di un appartamento privato all’interno del condominio e l’occupazione abusiva di una parte comune dell’edificio. Esaminiamo più da vicino entrambe le situazioni.

L’amministratore può mandare via chi occupa abusivamente un alloggio?

L’amministratore, incaricato di gestire l’edificio per conto dei condòmini (i proprietari delle unità immobiliari), non si occupa direttamente delle singole proprietà private, tranne nei casi risultino coinvolte le parti comuni. Ad esempio, se un’infrazione d’acqua dall’appartamento di un condomino danneggia l’androne condominiale, l’amministratore può chiedere al proprietario di intervenire ed eventualmente di risarcire il danno.

In virtù di questo ruolo limitato, è importante sottolineare che l’amministratore non ha il potere di allontanare chi occupa abusivamente un appartamento all’interno del condominio. Questa responsabilità spetta al proprietario legittimo dell’immobile occupato, ovvero al singolo condomino.

In ogni caso, l’amministratore dovrebbe convocare in assemblea il legittimo proprietario, come indicato nel registro dell’anagrafe condominiale.

L’amministratore può mandare via chi occupa abusivamente una parte comune?

La situazione è diversa se l’occupazione abusiva riguarda una parte comune del condominio, come il tetto, il sottotetto, l’atrio, ecc.

In questi casi, l’amministratore non solo può, ma è addirittura tenuto a intervenire per garantire il rilascio della parte comune occupata. Questo rappresenta un obbligo legale imposto direttamente all’amministratore, stabilito da norme che lo vincolano ad eseguire atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio.

Cosa deve fare l’amministratore in caso di occupazione abusiva in condominio?

Di fronte a un caso di occupazione abusiva di una parte comune condominiale, l’amministratore è tenuto a intervenire tempestivamente in sede giudiziaria, incaricando un avvocato di avviare l’azione legale necessaria, di solito un’azione di reintegrazione.

Per compiere questa azione, l’amministratore non necessita dell’approvazione dell’assemblea condominiale; ha la facoltà di agire in modo indipendente, grazie ai poteri conferitigli direttamente dalla legge.

Pertanto, se qualcuno occupa in modo illegittimo una parte comune dell’edificio, l’amministratore deve immediatamente incaricare un avvocato per richiedere il rilascio della proprietà.

Questa procedura è valida indipendentemente dall’identità dell’occupante colpevole: l’azione legale può essere intrapresa sia contro un condomino che ha indebitamente appropriato una parte comune, sia contro un terzo completamente estraneo alla comunità condominiale.

L’amministratore può querelare per occupazione abusiva?

L’occupazione abusiva di un immobile costituisce anche un reato, punito con la reclusione da uno a tre anni.

In generale, l’amministratore di condominio non ha il potere di presentare una querela per occupazione abusiva. La querela è una denuncia penale che può essere presentata solo dalla persona che ha subito il danno o dal suo rappresentante legale.

Nella situazione di occupazione abusiva, è il proprietario legittimo dell’immobile o una persona da lui autorizzata a essere la parte lesa, e quindi la sola autorizzata a presentare una querela.

Per questo l’amministratore, per poter fare denuncia, dovrà ottenere il consenso unanime di tutti i condòmini.

Se però il condominio fa parte dell’edilizia residenziale pubblica (cosiddette “case popolari”), il reato diventa procedibile d’ufficio, con la conseguenza che l’amministratore potrà sporgere denuncia anche senza aver ricevuto l’autorizzazione da parte dei condòmini.