Le tabelle millesimali rappresentano uno degli strumenti fondamentali per il funzionamento del condominio. Da esse dipendono la ripartizione delle spese comuni, il calcolo delle maggioranze assembleari e, più in generale, l’equilibrio dei rapporti tra i condomini.
Non è raro che, nel corso della vita di un edificio, emerga l’esigenza di modificare i millesimi attribuiti alle singole unità immobiliari. Può accadere, ad esempio, quando vengono riscontrati errori nei calcoli originari oppure quando alcuni interventi edilizi alterano il valore delle proprietà esclusive.
In questi casi sorge una domanda molto frequente: per modificare le tabelle millesimali è necessaria l’unanimità dei condomini oppure è sufficiente una maggioranza assembleare?
La risposta non è sempre la stessa e dipende dalla natura della tabella millesimale che si intende modificare. Per comprendere quando sia necessaria l’unanimità e quando, invece, sia sufficiente una deliberazione assembleare, occorre partire dal ruolo e dalla funzione delle tabelle millesimali.
Cosa sono le tabelle millesimali e a cosa servono
Le tabelle millesimali sono documenti tecnici che attribuiscono a ciascuna unità immobiliare una quota ideale di partecipazione alle parti comuni dell’edificio.
Attraverso tali quote viene espresso il valore proporzionale di ogni appartamento, negozio, ufficio o altra unità immobiliare rispetto all’intero fabbricato, convenzionalmente suddiviso in mille parti.
Le tabelle svolgono principalmente due funzioni:
- consentono di ripartire le spese condominiali tra i proprietari;
- permettono di determinare il peso del voto di ciascun condomino nelle deliberazioni assembleari.
La disciplina è contenuta nell’articolo 68 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile, secondo cui il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare deve essere espresso in millesimi rispetto al valore dell’intero edificio.
La norma stabilisce che, nell’accertamento di tali valori, non si tiene conto dello stato di manutenzione dell’immobile né dei miglioramenti apportati dal singolo proprietario. L’obiettivo è individuare un criterio oggettivo e stabile che rappresenti il rapporto tra le varie proprietà esclusive e l’intero complesso condominiale.
Le tabelle millesimali, pertanto, non attribuiscono diritti di proprietà ma fotografano il valore relativo delle singole unità ai fini della gestione del condominio.
Quale maggioranza è richiesta per modificare i millesimi
Per molti anni la giurisprudenza ha ritenuto che l’approvazione e la modifica delle tabelle millesimali richiedessero il consenso unanime di tutti i condomini.
L’orientamento è cambiato con la nota sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione n. 18477 del 2010, poi recepita dal legislatore nella riforma del condominio del 2012.
Oggi l’articolo 69 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile prevede che le tabelle possano essere rettificate o modificate nei casi previsti dalla legge, mentre l’approvazione e la revisione delle tabelle ordinarie possono essere deliberate dall’assemblea con la maggioranza indicata dall’articolo 1136, comma 2, del Codice civile.
Tale maggioranza richiede:
- la maggioranza degli intervenuti all’assemblea;
- almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).
Pertanto, quando la tabella ha natura meramente dichiarativa del valore delle proprietà e si limita ad applicare i criteri legali di ripartizione, non è più necessaria l’unanimità dei condomini.
Questo principio vale anche se il regolamento condominiale è di tipo contrattuale?
La risposta è sì, ma con importanti precisazioni.
La Cassazione ha chiarito che la natura contrattuale del regolamento non comporta automaticamente che tutte le tabelle ad esso allegate abbiano anch’esse natura contrattuale.
Occorre infatti verificare quale funzione svolga concretamente la tabella.
Se la tabella si limita a determinare il valore proporzionale delle unità immobiliari secondo i criteri previsti dalla legge, essa mantiene natura dichiarativa e può essere modificata con le maggioranze previste dall’articolo 1136, comma 2, del Codice civile.
Diversamente, quando la tabella costituisce il risultato di un accordo negoziale tra tutti i condomini e introduce criteri di ripartizione diversi da quelli legali, essa assume natura convenzionale e la sua modifica richiede il consenso di tutti i partecipanti al condominio.
La semplice allegazione della tabella a un regolamento contrattuale, quindi, non è sufficiente per affermare che qualsiasi modifica debba essere approvata all’unanimità.
Le tipologie di tabelle millesimali individuate dalla giurisprudenza
Negli ultimi anni la Corte di Cassazione ha elaborato una distinzione particolarmente importante tra diverse categorie di tabelle millesimali.
La sentenza n. 7300 del 2010 e, più recentemente, l’ordinanza n. 29074 del 2023 hanno chiarito che le tabelle possono essere ricondotte a tre principali tipologie.
Tabelle assembleari
Sono le tabelle che determinano il valore proporzionale delle unità immobiliari applicando direttamente i criteri stabiliti dalla legge.
Non contengono accordi derogatori né modificano i criteri legali di ripartizione delle spese.
La loro funzione è semplicemente quella di accertare una situazione oggettiva esistente.
Tabelle convenzionali dichiarative
Anche queste tabelle individuano i valori millesimali secondo i criteri legali, ma vengono approvate mediante un accordo dei condomini o inserite in un regolamento contrattuale.
Nonostante la loro origine convenzionale, non introducono deroghe ai criteri previsti dal Codice civile.
La loro funzione resta sostanzialmente dichiarativa del valore delle singole proprietà.
Tabelle convenzionali pure
Si tratta delle tabelle che non si limitano a rappresentare i valori delle unità immobiliari ma stabiliscono criteri di ripartizione differenti da quelli previsti dalla legge.
Ad esempio, possono attribuire ad alcuni condomini una quota di spese maggiore o minore rispetto a quella che deriverebbe dall’applicazione dei normali criteri millesimali.
In questo caso la tabella costituisce un vero e proprio accordo contrattuale tra tutti i proprietari.
Quando è possibile modificare i millesimi?
La possibilità di modificare le tabelle dipende quindi dalla categoria alla quale esse appartengono.
Le tabelle assembleari possono essere approvate e modificate con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, comma 2, del Codice civile. Lo stesso principio vale per le tabelle convenzionali dichiarative, poiché esse non alterano i criteri legali di ripartizione ma si limitano a rappresentare il valore delle singole unità immobiliari.
Diversa è la situazione delle tabelle convenzionali pure. Poiché esse costituiscono il risultato di un accordo negoziale che deroga ai criteri stabiliti dalla legge, la loro modifica comporta l’alterazione di un patto contrattuale. Per questo motivo è necessario il consenso unanime di tutti i condomini interessati.
In altre parole, l’unanimità non dipende dalla presenza della tabella in un regolamento contrattuale, ma dal contenuto della tabella stessa e dalla sua funzione concreta.
Conclusioni
Alla domanda se per modificare i millesimi sia sempre necessaria l’unanimità, la risposta è negativa.
La normativa vigente e la più recente giurisprudenza distinguono infatti tra tabelle che si limitano a rappresentare il valore proporzionale delle unità immobiliari e tabelle che, invece, introducono veri e propri accordi derogatori ai criteri legali di ripartizione delle spese.
Nel primo caso è sufficiente la maggioranza prevista dall’articolo 1136, comma 2, del Codice civile. Nel secondo caso, trattandosi di una modifica di natura contrattuale, resta indispensabile il consenso unanime di tutti i condomini.
Per stabilire quale maggioranza sia necessaria in un caso concreto è quindi fondamentale analizzare la natura della tabella millesimale interessata e verificare se essa abbia carattere semplicemente dichiarativo oppure costituisca una vera e propria convenzione derogatoria tra i partecipanti al condominio.
