L’assicurazione per la responsabilità civile dell’edificio condominiale non è obbligatoria, ma sarebbe conveniente per i comproprietari dotarsene, visto il rischio che i beni comuni possano risultare danneggiati da eventi naturali o umani dai quali possono derivare danni a loro stessi o ai terzi.
Tuttavia non sempre è chiaro a chi spetti decidere se stipulare il contratto di assicurazione e con quale compagnia.
Poi, nel caso in cui il condominio sia già in possesso di una polizza del genere, all’amministratore serve l’autorizzazione dei condomini per rinnovarla o può farlo in automatico? E se serve l’assemblea, quale maggioranza è valida per decidere? Approfondiamo questi punti.
Chi decide sull’assicurazione condominiale?
Fino a qualche anno fa, la Corte di Cassazione riteneva che il rinnovo annuale dell’assicurazione per la responsabilità civile, rientrasse tra i doveri dell’amministratore, trattandosi di un atto diretto alla conservazione del bene comune (Cass. civ., 8 novembre 1989, n. 4691).
Più di recente invece è cambiata la concezione di assicurazione condominiale come mezzo per preservare le parti comuni. Le si attribuisce piuttosto lo scopo di garantire i condomini da quei pregiudizi economici che possono derivare dal danneggiamento di esse e/o dai danni dalle stesse procurati ai medesimi comproprietari o ai terzi (Cass. civ., 3 aprile 2007, n. 8233).
Nell’attuale visione della Suprema Corte quindi, il riferimento alla conservazione delle parti comuni di cui all’art. 1130 c.c. si deve riferire solo agli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell’integrità dell’immobile mentre il contratto di assicurazione non rientra tra essi, non avendo quest’ultimo scopi conservativi ai quali si riferisce la suddetta disposizione, quanto piuttosto il fine di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell’edificio danneggiato.
Da questa riflessione possiamo intuire che non dovrà essere l’amministratore a decidere se e con quale compagnia procedere alla stipula di un contratto di assicurazione dell’edificio condominiale, nemmeno per il rinnovo di quella già in essere. La relativa scelta spetta infatti ai condomini riuniti in assemblea.
Quale maggioranza?
Giunti a questa conclusione, ci resta da capire con quale maggioranza debba esprimersi l’assemblea per poter validamente fare scelte sul contratto di assicurazione, delegando all’amministratore tutti gli atti conseguenti, ovvero la sottoscrizione del relativo contratto.
Su questo punto la Suprema Corte, con sentenza n. 15872 del 6 luglio 2010, ha chiarito che a questo scopo non è richiesto il consenso di tutti i condomini, ma soltanto una delibera assunta a maggioranza qualificata (anche nel caso di assicurazione di durata superiore a un anno).
A questo proposito la Cassazione ha precisato che non occorre la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 5, c.c. (trattandosi di un atto che non rientra nell’ambito delle innovazioni), bensì quella di cui ai commi 2 e 4, sia in prima che in seconda convocazione.
Quindi maggioranza qualificata si, ma non quella prevista per gli atti di straordinaria amministrazione, essendo quindi sufficiente il voto favorevole della maggioranza dei presenti, che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.
La ratifica dell”operato dell’amministratore
Cosa succede se l’amministratore ha provveduto ad attivare la polizza assicurativa e, soprattutto, a rinnovarla, senza la previa autorizzazione assembleare? Una soluzione c’è e si tratta dell’istituto della ratifica assembleare.
Il più delle volte basterà che l’amministratore abbia riportato nel consuntivo la spesa effettuata a tale titolo e che l’assemblea abbia approvato la relativa deliberazione, autorizzando quindi a posteriori la sua attività e facendone propri gli effetti.
Dal 2010 infatti è possibile la ratifica del contratto di assicurazione condominiale stipulato dall’amministratore non investito del relativo potere dall’assemblea qualora il premio sia stato periodicamente pagato all’assicuratore mediante approvazione annuale da parte dell’assemblea, anche quando l’argomento sia stato espressamente posto all’ordine del giorno dell’assemblea, poiché vale l’ipotesi di ratifica tacita.
