L’apertura di un abbaino sul tetto di un edificio condominiale può rappresentare un significativo miglioramento sia in termini di comfort abitativo che di valore dell’immobile. Tuttavia, vivere in condominio significa non prevaricare con le proprie esigenze, quelle di tutti gli altri condòmini. Ecco perché prima di eseguire questo tipo di intervento, è bene essere informati sulle normative locali, sulle regole condominiali e del Codice Civile.
La legge afferma che ciascun proprietario può servirsi delle cose comuni, purché non precluda agli altri dal poterne fare lo stesso uso. È questa la chiave di lettura da utilizzare per rispondere alla seguente domanda: si può aprire un abbaino nel tetto condominiale?
Il caso più frequente è quello del condomino che, per dare luce al proprio sottotetto, decide di realizzare un lucernario o una finestra effettuando degli interventi di ristrutturazione direttamente sul tetto comune. Un’operazione del genere sarebbe legittima? Questo articolo fornisce una guida completa su come procedere in modo corretto, rispettando le normative locali, le regole condominiali e le leggi del Codice Civile italiano.
Abbaino e lucernario: differenza
L’abbaino è una finestra verticale, montata su di una sporgenza dalla copertura del tetto, che ne consente l’apertura.
Il lucernario invece è un’apertura praticata direttamente sul tetto di un edificio, per dare luce al sottotetto.
Quindi, mentre l’abbaino, essendo verticale, è perpendicolare all’inclinazione del tetto, il lucernario segue la pendenza di quest’ultimo.
Di conseguenza, i lucernari ricevono più luce perché rivolti verso il cielo, mentre gli abbaini forniscono meno illuminazione in quanto la luce che li attraversa entra in orizzontale all’interno della stanza.
Si può realizzare un abbaino nel tetto condominiale?
A meno che il regolamento condominiale lo vieti, si può realizzare un abbaino nel tetto condominiale, ad esempio per dare luce al proprio sottotetto.
Il Codice civile infatti prevede che il singolo condomino può sfruttare le parti comuni condominiali per trarne un proprio vantaggio, purché non ne alteri la destinazione oppure non impedisca agli altri partecipanti di farne ugualmente uso.
Anche la Corte di Cassazione sostiene che il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune, può aprire su esso abbaini e finestre per dare aria e luce alla sua proprietà, purché le opere siano a regola d’arte e non ne pregiudichino la funzione di copertura, né ledano i diritti degli altri condòmini sul medesimo.
Abbaino sul tetto condominiale: chi paga l’intervento?
Nello sfruttare una parte comune, il condomino che realizza un abbaino o un lucernario sul tetto comune non potrà dividere la spesa con gli altri condòmini, visto che l’opera è stata realizzata nel proprio esclusivo interesse.
Abbaino sul tetto condominiale: serve il permesso dell’assemblea?
Per realizzare un abbaino sul tetto condominiale non serve il permesso dell’assemblea o dell’amministratore, purché ovviamente vengano rispettati i limiti sopracitati.
È comunque buona regola avvertire l’amministratore dei lavori che si intenderanno realizzare, affinchè ne informi l’assemblea nel caso in cui abbia qualcosa da obiettare.
Condominio: quando è vietato l’abbaino sul tetto?
Se il regolamento contrattuale proibisce di realizzare un abbaino o un lucernario sul tetto condominiale sarà necessario richiedere una modifica al regolamento con l’unanimità dei condòmini. Presenta il tuo progetto all’assemblea e cerca di ottenere la maggioranza dei voti favorevoli dai condomini. Assicurati di comunicare chiaramente i benefici e le ragioni del progetto per guadagnare il sostegno della comunità.
È ugualmente vietato costruire un abbaino che pregiudichi la funzione di copertura del tetto, oppure la stabilità e la sicurezza dell’edificio. A tal proposito, l’Articolo 1120 del Codice Civile stabilisce che le decisioni relative alle modifiche strutturali dell’edificio richiedono l’approvazione dell’assemblea dei condomini. La maggioranza richiesta per l’approvazione può variare a seconda della portata della modifica e delle norme del regolamento condominiale.
Sarebbe infine illecito realizzare un abbaino in un tetto condominiale di particolare pregio artistico o storico, in quanto è vietato realizzare opere che possano ledere il decoro architettonico dell’edificio.
