Quali lavori non può effettuare il condomino all’interno del suo appartamento? Quali interventi può deliberare l’assemblea nella proprietà privata altrui?
Come è noto ogni condominio è costituito da parti in proprietà esclusiva e parti comuni (ascensore, scale, riscaldamento centralizzato, ecc.). Sulle scelte relative alle unità immobiliari private non hanno diritti né l’assemblea né l’amministratore. È proprio della proprietà esclusiva nel condominio che parleremo nel presente articolo.
I singoli proprietari possono essere limitati solo dalle disposizioni previste dal regolamento contrattuale oppure dalle prescrizioni di carattere funzionale e di sicurezza: ad esempio non danneggiare le tubature verticali che passano nel proprio appartamento o non eliminare un pilastro portante inficiando la sicurezza dell’intero stabile. Inoltre, con il consenso unanime di tutti i proprietari, è consentito nell’interesse comune, stipulare convenzioni che pongano limitazioni anche alle proprietà esclusive in condominio. Questo accade con il regolamento contrattuale che proibisce ogni modifica della destinazione d’uso. Approfondiamo l’argomento.
Proprietà esclusive nel condominio: quali sono?
Sono proprietà esclusive quelle attribuite al singolo condomino dal titolo d’acquisto.
Quindi sarà sua proprietà esclusiva ciò che risulta dal rogito.
L’assemblea può intervenire sulle proprietà esclusive?
In alcuni casi, per problemi di interesse del condominio, l’assemblea potrebbe deliberare un intervento all’interno di una proprietà privata.
Un esempio è un danno ad un tubo condominiale dell’acqua che attraversa un appartamento.
In un’ipotesi del genere, anche in assenza di una particolare disposizione del regolamento, la legge obbliga il proprietario a permettere l’accesso e il passaggio nella sua proprietà al fine di effettuare costruzioni o riparazioni da parte del condominio.
In caso di danni derivanti dall’accesso, il condominio deve corrispondere al proprietario un’adeguata indennità.
Se il condomino dovesse rifiutare, l’amministratore può chiedere al giudice un accesso d’urgenza nella proprietà esclusiva.
L’assemblea non può invece deliberare di effettuare interventi non necessari all’interno della proprietà privata.
Proprietà esclusiva: quali lavori si possono fare?
Ciascun proprietario che voglia effettuare lavori all’interno della sua proprietà esclusiva deve osservare i regolamenti edilizi ed il regolamento condominiale.
Nello specifico, il condomino deve sempre rispettare un preciso limite: deve evitare che le nuove opere arrechino danno alle parti comuni dell’edificio, o alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico del condominio.
Quando il condomino intende eseguire opere che potrebbero arrecare danni all’edificio, deve sempre avvisare preventivamente l’amministratore, affinché questi possa valutare la situazione sin da subito ed eventualmente anche diffidarlo se i lavori da effettuare fossero tra quelli vietati. L’amministratore deve riferire il tutto all’assemblea per le opportune decisioni.
Certamente, poi, il proprietario deve evitare che i suoi interventi possano provocare danni e pregiudizi alle altre proprietà esclusive.
Proprietà esclusiva e decoro architettonico
Come anticipato, il singolo condomino, sulla sua proprietà esclusiva, non può realizzare opere che compromettano il decoro architettonico dell’edificio.
Per decoro architettonico si intende l’insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato imprimendogli una determinata armonia complessiva, ma anche all’aspetto di singoli elementi o di singole parti dell’edificio che abbiano una sostanziale e formale autonomia o siano suscettibili di per sé di considerazione autonoma.
Solo l’assemblea all’unanimità può, su terrazzi di proprietà esclusiva, autorizzare la realizzazione di opere che pregiudicano l’aspetto architettonico dello stabile.
Il condomino è legittimato solo se esiste già una grave ed evidente compromissione del decoro architettonico dovuta a precedenti interventi sull’immobile, dei quali non è stato preteso il ripristino.
Proprietà esclusiva: si può cambiare la destinazione d’uso?
Ogni condomino è libero, nel rispetto delle norme urbanistiche e del regolamento contrattuale, di mutare la destinazione della propria unità immobiliare (ad esempio, da sottotetto a mansarda abitabile, da cantina a taverna, da abitazione a ufficio).
In questo contesto l’unico divieto è quello di arrecare danno o pregiudizio alle parti comuni.
Il mutamento di destinazione d’uso non è invece possibile se è vietato dal regolamento contrattuale, cioè da quello adottato all’unanimità oppure redatto dall’originario costruttore e poi recepito nei singoli atti d’acquisto.
