Assenso dell’assemblea per le opere straordinarie a meno che non se ne dimostri l’urgenza.
A differenza delle opere di ordinaria amministrazione necessarie alla manutenzione e conservazione dell’edificio, per le quali l’amministratore può procedere anche senza l’dell’autorizzazione dell’assemblea, per quelle straordinarie vale l’opposto, a meno che non si tratti di interventi di dimostrabile urgenza. Queste sono le regole generali fornite dalla giurisprudenza in merito ai lavori condominiali.
Ora analizziamo nel dettaglio quali opere si possono realizzare senza il consenso condominiale.
Per quali opere è necessario il consenso dell’assemblea condominiale?
L’articolo 1135 del Codice civile stabilisce che l’assemblea di condominio provvede «alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni» partendo dalla preventiva costituzione del fondo speciale di raccolta dei contributi dovuti da ciascun condomino (per evitare eventuali morosità). L’amministratore quindi non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea utile.
Quali opere si possono realizzare senza il consenso condominiale?
Le opere che l’amministratore può autorizzare senza il consenso dell’assemblea sono unicamente quelle urgenti e necessarie, senza le quali si potrebbero procurare danni alle parti comuni dell’edificio o alle singole proprietà o a terzi.
Si tratta ad esempio delle opere di prevenzione incendi, la messa in sicurezza di cornicioni, la riparazione di un ascensore rotto o di un gradino delle scale. Anche la sostituzione di una cisterna rientrerebbe nelle opere ugenti, in quanto, senza di essa, potrebbe mancare l’acqua nelle unità abitative. Stesso discorso per la messa in sicurezza e stabilità dell’edificio ordinati dall’amministrazione locale, la cui mancata esecuzione potrebbe comportare il rischio di sanzioni.
Al contrario, per lavori fatti eseguire dall’amministratore che non posseggano il requisito dell’urgenza, il condominio non è tenuto a pagare la ditta appaltatrice e ricade tutto sull’amministatore.
Lavori urgenti effettuati da un singolo condomino
Anche il singolo condomino potrebbe attivarsi per eseguire i lavori urgenti. In tal caso avrà poi diritto alla restituzione delle spese da parte del condominio. Sarà l’amministratore ad autorizzare le spese urgenti per le cose comuni fatte dal singolo condomino, onde consentirgli il diritto al rimborso. In particolare, un condomino che decida da solo di gestire le parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente (così dispone l’articolo 1134 del codice civile).
