Criteri di ripartizione delle spese condominiali tra proprietari ed inquilini

Può succedere che durante il periodo in cui l’appartamento è in affitto si rendano necessarie riparazioni o ristrutturazioni; ma se l’atto non stabilisce gli esatti criteri di ripartizione allora ci si chiede: quali sono le spese condominiali che spettano al proprietario?

Diventa ancora più difficile quando le voci di costo sono tante, come spesso accade negli edifici condominiali: la pulizia delle scale e dell’androne, la manutenzione dell’ascensore e dell’impianto di riscaldamento centralizzato, la tinteggiatura dei balconi, il rifacimento dei frontalini o dell’intera facciata esterna del palazzo, le eventuali innovazioni e miglioramenti, come l’eliminazione delle barriere architettoniche, l’impermeabilizzazione di tetti o dei lastrici solari, gli interventi nei box auto e molto altro ancora.

In tutti questi casi, normalmente le spese spettano al proprietario dell’immobile, il quale, a sua volta, potrà “girare” la richiesta all’inquilino. Tuttavia se quest’ultimo non paga, l’unico responsabile è il proprietario, che dovrà attenersi a criteri legali di riparto delle spese condominiali, che ora vedremo.

Ripartizione spese condominiali: come funziona

I criteri per la ripartizione delle spese condominiali sono contenuti nel regolamento condominiale di tipo contrattuale (quello approvato da tutti i condomini, anche mediante richiamo nei singoli atti di acquisto della proprietà).

In assenza del regolamento, si applica quanto previsto dell’art. 1123 del Codice civile, in base al quale le spese si dividono fra tutti i condomini in misura proporzionale ai millesimi di proprietà di ciascuno, a meno che non si tratti di «cose destinate a servire i condomini in misura diversa». In tal caso, «le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne». Un esempio è quello del consumo di acqua nelle proprietà esclusive.

Inoltre, la medesima norma stabilisce che nel caso di un edificio con più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le relative spese di manutenzione spetteranno al gruppo di condomini che ne trae utilità: soltanto costoro dovranno pagare i lavori di manutenzione e messa a norma.

Ripartizione spese tra proprietario e inquilino

Generalmente le norme di ripartizione delle spese tra il proprietario e l’inquilino dovrebbero essere disposte nel contratto di locazione, che di solito contiene apposite clausole al riguardo. In assenza di tali clausole si seguono i criteri stabiliti dalla legge.

La prima grande suddivisione è quella tra spese ordinarie e spese straordinarie: le prime sono quelle sostenute periodicamente e regolarmente, come le spese per la pulizia, per illuminazione od il funzionamento degli impianti; le seconde, invece, hanno carattere occasionale: ad esempio il rifacimento della facciata o del tetto.

L’art. 1576 del Codice civile stabilisce che le spese di manutenzione straordinaria sono sempre a carico del proprietario, mentre quelle di manutenzione ordinaria sono a carico dell’inquilino. In particolare il locatore deve eseguire tutte le riparazioni necessarie, tranne quelle di piccola manutenzione come, ad esempio, la sostituzione di una lampadina fulminata o di una guarnizione di un rubinetto che perde. Viceversa «se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore»: quindi, il contratto di locazione potrebbe prevedere accordi diversi tra le parti, in deroga alla regola civilistica che abbiamo esposto.

Spese condominiali spettanti al proprietario: esempi

Ecco alcuni esempi di spese condominiali spettanti al proprietario locatore, e non all’inquilino conduttore dell’immobile, in base ad un accordo raggiunto tra le associazioni sindacali maggiormente rappresentative (Confedilizia, per i proprietari, e Sunia-Sicet-Uniat, per gli inquilini):

manutenzione straordinaria e adeguamento dell’ascensore;
sostituzione dell’autoclave o di sue componenti (pompa, serbatoio, motore elettrico);
installazione impianti di videosorveglianza delle parti comuni condominiali;
sostituzione o messa a norma della caldaia per il riscaldamento centralizzato;
installazione e sostituzione degli impianti antincendio (compreso l’acquisto degli estintori);
installazione o sostituzione dell’antenna tv centralizzata;
manutenzione straordinaria di parti comuni dell’edificio condominiale, come grondaie e pluviali, rete fognaria, colonne di scarico, ringhiere, serrature del cancello o del portone;
compenso dell’amministratore, assicurazione del fabbricato, imposte e tasse.

L’inquilino ha diritto di conoscere le spese poste a suo carico?

La legge stabilisce che l’inquilino ha il diritto di conoscere, chiedendola al proprietario, l’indicazione specifica delle spese che gli sono addebitate dal proprietario locatore, e può prendere visione dei documenti giustificativi (ad esempio, fatture e bollette). In tale ambito deve essergli comunicato anche il criterio di ripartizione delle spese condominiali effettuate.

Inoltre l’inquilino ha «diritto di voto nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento dell’aria. Infine ha diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.