Nel diritto italiano, la donazione è uno degli atti più nobili e, al contempo, più insidiosi. Consiste nel trasferimento gratuito di un bene o di un diritto da una persona (il donante) a un’altra (il donatario), come atto di liberalità. È una forma di generosità riconosciuta e tutelata dal nostro ordinamento, ma non è priva di rischi, soprattutto quando si tratta di beni immobili. Capire quando la donazione non è conveniente è importante per chiunque si trovi coinvolto – amministratori di condominio, condòmini, eredi o semplici acquirenti – perché le conseguenze giuridiche di una donazione possono manifestarsi anche molti anni dopo.

Donazione e legittimari: cosa rischiano gli eredi?

Nel nostro sistema successorio, alcuni soggetti (il coniuge, i figli, in mancanza di questi i genitori) sono chiamati legittimari: non possono essere esclusi dall’eredità, nemmeno con atti di donazione. Se una persona dona una parte troppo ampia del proprio patrimonio durante la vita, potrebbe ledere la quota di legittima spettante a questi soggetti.

Se al momento dell’apertura della successione (cioè alla morte del donante), si scopre che una donazione fatta in vita ha leso la quota di legittima, gli eredi legittimari possono agire giudizialmente con l’azione di riduzione, chiedendo che la donazione venga “ritagliata” nella parte eccedente la loro quota spettante.

Questo significa che, anche a distanza di molti anni, un donatario può vedersi revocare o ridurre i diritti sull’immobile ricevuto, e un terzo acquirente può trovarsi coinvolto in contenziosi spiacevoli.

Tuttavia se sono passati più di 20 anni, l’articolo 563 del Codice Civile, come modificato dalla Legge n. 80 del 2005, prevede che:

«Gli atti di disposizione a titolo oneroso fatti dal donatario sono soggetti all’azione di restituzione da parte dei legittimari entro 20 anni dalla trascrizione della donazione e 10 anni dall’apertura della successione del donante».

In altre parole, se un bene donato è stato venduto a un terzo (per esempio, un acquirente ignaro), questi potrebbe essere costretto a restituirlo se la donazione è impugnata dai legittimari lesi e se i termini non sono ancora scaduti. Solo dopo 20 anni dalla trascrizione della donazione (più 10 dalla morte del donante), si può stare relativamente tranquilli.

Donazione e difficoltà in caso di vendita o ipoteca

Uno degli effetti più problematici della donazione è proprio la difficoltà a vendere o a ipotecare l’immobile ricevuto.

Secondo la Corte di Cassazione, Sez. 2, sentenza n. 32694 del 12 dicembre 2019, chi acquista un immobile proveniente da donazione può essere esposto al rischio che i legittimari del donante agiscano in riduzione e chiedano la restituzione del bene. Non basta che il compratore abbia acquistato in buona fede e a titolo oneroso: se l’azione è esercitata nei termini previsti, il rischio è reale.

Questa incertezza spinge molte banche a non concedere mutui su immobili di provenienza donativa, e molti notai a consigliare formule alternative o tutele supplementari, come vedremo tra poco.

Come “rendere sicura” una provenienza da donazione

Ci sono alcuni strumenti giuridici per tutelare la sicurezza di un immobile donato:

Attendere 20 anni dalla trascrizione della donazione nei registri immobiliari. Pur essendo la soluzione più semplice e giuridicamente solida, il termine può essere interrotto da un atto giudiziale. Se un erede legittimario ha già promosso un’azione di riduzione o restituzione, i 20 anni non “puliranno” la provenienza. È quindi sempre necessario effettuare una visura e un controllo notarile completo.
Ottenere un atto notarile di rinuncia all’azione di riduzione da parte di tutti i potenziali legittimari del donante ancora in vita (o deceduto). Questi possono essere: figli, coniuge, genitori (se mancano figli o coniuge).
Risoluzione consensuale della donazione e successiva vendita. Questa soluzione prevede che il donante e il donatario risolvano consensualmente l’atto di donazione tramite un nuovo atto notarile e, successivamente, il bene venga trasferito dal donante a un terzo mediante una normale compravendita. In questo modo l’immobile non risulta più proveniente da donazione, ma da una compravendita e la nuova trascrizione cancella la donazione come “ultimo titolo” nella catena di proprietà.
Assicurazione sulla provenienza donativa. Si tratta di una polizza assicurativa che si impegna a coprire economicamente l’acquirente o il mutuante nei casi in cui: un erede legittimario ottenga in giudizio la riduzione della donazione; venga accertata la revoca della donazione; si renda necessario rimborsare o restituire il bene o il suo valore.

I requisiti formali della donazione: l’articolo 782 del Codice Civile

Secondo l’articolo 782 del Codice Civile, la donazione è nulla se non è fatta per atto pubblico, alla presenza di due testimoni. Ciò significa che:

deve essere redatta da un notaio;
il donante e il donatario devono essere presenti o rappresentati da procuratori;
devono esserci almeno due testimoni.

Questa forma solenne è necessaria per garantire la piena consapevolezza dell’atto da parte del donante, che si priva gratuitamente di un bene o di un diritto, e per tutelare gli interessi di tutti i soggetti coinvolti, inclusi eventuali eredi.

Le eccezioni alla forma solenne: donazioni indirette e di modico valore

Tuttavia, la legge prevede alcune eccezioni:

Donazioni di modico valore: se l’oggetto della donazione ha un valore economico modesto, in relazione alle condizioni del donante, non è necessario l’atto pubblico (art. 783 c.c.). Ad esempio, un regalo di compleanno o una somma di denaro contenuta in una busta potrebbe rientrare in questa categoria.
Donazioni indirette: si tratta di liberalità che non assumono la forma della donazione classica, ma che producono un risultato equivalente. Ad esempio: il pagamento del prezzo di un immobile intestato a un figlio, la rinuncia a un credito o la stipula di un’assicurazione sulla vita a favore di un terzo. Anche se prive di atto pubblico, queste donazioni sono valide ma possono essere oggetto di azione di riduzione da parte degli eredi legittimari, se lesive delle loro quote.

La donazione di beni futuri e di beni altrui: l’articolo 771 del Codice Civile

L’articolo 771 del Codice Civile stabilisce che:

“È nulla la donazione di beni futuri. È parimenti nulla la donazione di beni altrui.”

Ciò comporta due limiti fondamentali:

Non si possono donare beni che non si possiedono ancora. Ad esempio, non è valida la donazione di un’eredità che si spera di ricevere in futuro, o di un immobile che si conta di acquistare domani.
Non si possono donare beni appartenenti ad altri. Un soggetto non può donare un bene che non è di sua proprietà, nemmeno se è certo che potrà acquisirlo più avanti.

Questi limiti servono a tutelare la certezza del diritto e ad evitare promesse che non possono essere mantenute.

È possibile donare a nome di un’altra persona?

Solo se si è muniti di una procura speciale notarile, una persona può donare a nome di un’altra. La procura deve essere redatta con le stesse forme dell’atto di donazione: atto pubblico e due testimoni. Non è sufficiente una semplice procura scritta o una delega. Questo vincolo rafforza l’idea che la donazione è un atto personale e solenne.

Si può fare un contratto preliminare di donazione?

Nel diritto italiano, non è possibile stipulare un contratto preliminare di donazione, cioè un accordo con cui una persona si obbliga a donare un bene in futuro. Questo perché la donazione è, per sua natura, un atto unilaterale e personale che richiede una manifestazione di volontà immediata, solenne e irrevocabile, espressa per atto pubblico con due testimoni (art. 782 c.c.).

La ragione giuridica della nullità risiede nel fatto che:

la donazione è un atto di liberalità: si fonda su una volontà attuale e non su un’obbligazione futura;
non si può obbligare validamente qualcuno a essere generoso in futuro, poiché questo contraddice la natura stessa della donazione;
la forma è essenziale: anche l’impegno a donare richiederebbe le stesse garanzie formali dell’atto definitivo, il che vanifica lo scopo di un preliminare.

La Corte di Cassazione ha più volte ribadito che un contratto con cui una parte si obbliga a donare in futuro un proprio bene è nullo per difetto di causa e per violazione dell’articolo 782 c.c.. Anche una scrittura privata con cui si promette una futura donazione non ha alcun valore giuridico, nemmeno se firmata.

Esistono eccezioni?

No, non esistono eccezioni vere e proprie. Tuttavia, ci sono strumenti alternativi, usati in alcune prassi, che producono effetti simili a quelli di un preliminare, ma con limiti:

Contratti misti con causa onerosa (es. vendita a prezzo simbolico): non sono veri atti di donazione, ma ne ricalcano gli effetti. Sono validi, ma devono essere trattati con cautela, perché potrebbero essere impugnati come donazioni simulate.
Donazioni indirette: ad esempio, un genitore che paga il mutuo al figlio, o acquista un immobile a nome suo. In questo caso non vi è un preliminare di donazione, ma una liberalità realizzata in altro modo, senza forma solenne.
Procura notarile irrevocabile a donare: anche questo strumento è molto controverso. In teoria, una persona può rilasciare una procura per compiere una donazione futura, ma solo se la procura stessa è redatta con atto pubblico e due testimoni, e solo se si tratta di una manifestazione già definitiva di volontà donativa. Ma l’atto deve comunque sfociare in una donazione vera e propria e non può restare sospeso nel tempo come un semplice “obbligo a donare”.