Quanti preventivi sono necessari prima che l’assemblea decida di affidare la manutenzione straordinaria a una ditta?

L’articolo 1135 stabilisce chiaramente che le decisioni relative ai lavori straordinari devono essere prese dall’assemblea condominiale. Ciò significa che l’amministratore di condominio non può autonomamente intraprendere lavori straordinari senza il previo consenso dell’assemblea.

Ma in questo contesto quanti preventivi deve presentare l’amministratore affinché l’assemblea approvi i lavori straordinari?

Esiste per legge un numero minimo di “offerte” che l’amministratore deve presentare ai condòmini prima che questi possano adottare una decisione? Approfondiamo la questione.

Chi sceglie la ditta dei lavori?

Chi sceglie la ditta a cui affidare i lavori in condominio? La scelta della ditta per i lavori in condominio può variare a seconda che si tratti di manutenzione ordinaria o straordinaria. Vediamo le distinzioni:

  1. Manutenzione Ordinaria:
    • Per la manutenzione ordinaria, di solito, l’amministratore del condominio ha la facoltà di prendere decisioni operative senza dover necessariamente convocare un’assemblea condominiale.
    • Tuttavia, è consuetudine che l’amministratore informi gli interessati sulla necessità di svolgere lavori di manutenzione ordinaria e possa richiedere preventivi per ottenere il miglior rapporto qualità-prezzo.
    • La scelta finale dell’impresa per la manutenzione ordinaria può quindi spettare all’amministratore o essere confermata successivamente in un’assemblea.
  2. Manutenzione Straordinaria:
    • Per la manutenzione straordinaria, la decisione di intraprendere i lavori e la scelta dell’impresa di costruzioni solitamente richiedono il consenso dell’assemblea condominiale.
    • In questo caso, l’amministratore può svolgere un ruolo di coordinamento nel fornire informazioni, ottenere preventivi e presentare opzioni all’assemblea, ma la decisione finale spetta all’assemblea condominiale.
    • L’assemblea può votare per accettare uno dei preventivi presentati o può richiedere ulteriori chiarimenti prima di prendere una decisione.
    • Solo nell’ipotesi in cui si tratti di lavori da eseguire con estrema urgenza, l’amministratore può procedere in autonomia, senza convocare l’assemblea.

Quali criteri per scegliere la ditta che deve eseguire i lavori?

Sia l’assemblea che l’amministratore, nell’ambito delle rispettive competenze così come delineate nel precedente paragrafo, sono liberi di affidare l’esecuzione dei lavori alla ditta che ritengono maggiormente idonea.

In caso di lavori straordinari, l’assemblea condominiale ha il potere di discutere, modificare e votare su proposte diverse da quella presentata dall’amministratore. Ogni condomino infatti ha il diritto di esprimere la propria opinione e proporre soluzioni alternative.

La decisione finale sarà presa attraverso una votazione in assemblea. La proposta con il maggior numero di voti a favore sarà accettata. È possibile che la soluzione preferita dall’assemblea non sia la stessa proposta dall’amministratore, e quindi la votazione rappresenta il mezzo principale per prendere decisioni collettive.

Nel processo decisionale, l’assemblea potrebbe mirare a ottenere il miglior rapporto qualità-prezzo, cercando di soddisfare al meglio le esigenze della comunità condominiale. La scelta potrebbe variare a seconda delle specifiche circostanze, come ad esempio la complessità dei lavori, la tempistica richiesta, o altri requisiti particolari.

Tuttavia l’assemblea non è tenuta a rispettare alcun criterio: l’adunanza, con le dovute maggioranze, potrebbe legittimamente decidere di affidare la realizzazione dei lavori a una ditta più costosa delle altre.

Quanti preventivi devono essere presentati per approvare i lavori straordinari?

Non c’è un numero specifico di preventivi di spesa che un amministratore di condominio deve necessariamente presentare per lavori straordinari.

Tuttavia ottenere più di un preventivo consente all’assemblea di confrontare le offerte e di avere una visione più completa dei costi e delle opzioni disponibili.

È anche vero che, la scelta della ditta a cui affidare i lavori non deve rispettare alcuna formalità, per cui anche se l’amministratore presentasse dieci preventivi, l’assemblea sarebbe libera di affidare l’incarico all’impresa più costosa o, per assurdo, anche alla meno competente.

In conclusione: non c’è nessun obbligo per l’amministratore, di ottenere e poi presentare i preventivi dei lavori straordinari all’assemblea.

Si può impugnare la delibera che affida i lavori a una ditta?

Da quanto appena detto ne consegue che la selezione della ditta a cui affidare i lavori non può essere impugnata, trattandosi di scelta che rientra nella discrezionalità dell’assemblea.

Nessun condomino può impugnare la deliberazione con cui l’assemblea ha affidato l’esecuzione dei lavori a una ditta, lamentandosi della scelta sbagliata oppure del preventivo esagerato che è stato accettato.

Quello che si può fare, invece, è contestare la deliberazione invalida per ragioni che di solito riguardano presunte irregolarità procedurali, violazioni del regolamento condominiale o comportamenti che possono essere considerati lesivi degli interessi dei condomini.

Ecco alcune situazioni comuni in cui potrebbe essere possibile impugnare una delibera condominiale:

  1. Violazione delle Procedure: Se durante l’assemblea non sono state rispettate le procedure previste dal regolamento condominiale o dalla legge, potrebbe essere possibile impugnare la delibera.
  2. Maggioranza non Raggiunta: Se la delibera è stata adottata senza raggiungere la maggioranza richiesta dalla legge o dal regolamento, potrebbe essere impugnabile.
  3. Mancanza di Informazioni: Se i condomini non sono stati forniti di informazioni sufficienti per prendere una decisione informata, potrebbe esserci una base per l’impugnazione.
  4. Abuso di Potere o Discriminazione: Se è possibile dimostrare che la decisione dell’assemblea è basata su discriminazione o abuso di potere, potrebbe essere possibile impugnare la delibera.
  5. Violazione di Normative Locali: Se la delibera viola normative locali o leggi condominiali, potrebbe essere possibile impugnarla.

In sintesi: la scelta dell’appaltatore e del connesso preventivo è a  totale discrezionalità dell’assemblea, non sindacabile nel merito in sede d’impugnativa (così Trib. Roma, sent. n. 8092 del 24 maggio 2023).