La comunione condominiale ha una durata massima?

Nel contesto condominiale, la comunione si riferisce alla co-proprietà di parti comuni di un edificio da parte di più proprietari. Le cose comuni possono essere indispensabili all’esistenza dello stesso fabbricato (si pensi alle scale, alle fondamenta, alle pareti, al tetto, ecc.) oppure servire solamente a garantire un miglior godimento delle singole unità immobiliari: si pensi ad esempio all’ascensore, alla caldaia o al parcheggio. Questo tipo di comunione può durare indefinitamente, a meno che non si decida di vendere o trasferire la proprietà delle singole unità. La durata della comunione condominiale è influenzata dalla gestione e dalla manutenzione dell’edificio, dalle decisioni prese dall’assemblea condominiale e dalle leggi locali che regolamentano i condomìni.

Approfondiamo la questione.

Cos’è un condominio?

Il condominio è un edificio o un complesso di edifici in cui più unità abitative o commerciali sono di proprietà di diverse persone o entità. Ogni proprietario ha la proprietà esclusiva della propria unità (appartamento, ufficio, negozio, ecc.) e condivide la proprietà delle aree comuni dell’edificio o del complesso.

La comunione della proprietà è stabilita direttamente dalla legge, perciò nessun proprietario può decidere di scioglierla, come avviene invece per la comunione ereditaria.

Ogni proprietario di un’unità condominiale detiene una quota di proprietà delle aree comuni, proporzionale al valore della sua proprietà. Questa quota di partecipazione viene generalmente espressa attraverso le “tabelle millesimali“.

Secondo il codice civile, le parti comuni dell’edificio non possono essere divise, a meno che ciò non comprometta in modo significativo l’uso delle aree comuni per ciascun condomino e a condizione che tutti i partecipanti al condominio acconsentano a tale divisione

Quando nasce un condominio?

Il condominio si forma per legge quando l’originario, unico proprietario dell’immobile (solitamente, l’impresa che l’ha costruito) cede la prima unità immobiliare, venendosi a creare nello stesso edificio la coesistenza di almeno due proprietari.

Quanto tempo dura un condominio?

Il condominio non ha una scadenza: può continuare a esistere finchè nello stesso edificio vi siano almeno due proprietari diversi.

Il condominio può venire meno solo se:

  • l’intero edificio diventa di proprietà di un singolo individuo, ad esempio, se un condomino acquista progressivamente tutte le altre unità immobiliari, diventando così l’unico proprietario.
  • l’intero edificio viene distrutto, ad esempio, a causa di una calamità. In questo caso, tuttavia, persiste la comunione riguardo al terreno e ai materiali residuati dalla distruzione, come le fondamenta, sui quali ogni condomino ha il diritto di richiedere la vendita all’asta, a meno che non sia stato diversamente concordato.

In pratica, la dissoluzione del condominio avviene solo quando un singolo individuo acquisisce tutte le proprietà dell’edificio. La distruzione totale dell’edificio, d’altra parte, mantiene la comunione per quanto riguarda il terreno su cui sorgeva l’edificio, poiché i condomini sono co-proprietari di tale terreno.

Condominio: il regolamento può prevedere una durata?

Il regolamento contrattuale può stabilire una durata massima del condominio?

Il regolamento contrattuale di un condominio, che include l’Atto di Costituzione del Condominio e il Regolamento Condominiale, non può stabilire una durata massima del condominio nel senso di limitare nel tempo l’esistenza stessa del condominio. Come abbiamo visto, il condominio è concepito per essere una forma di comunione forzosa imposta dalla legge al ricorrere della presenza, nello stesso edificio, di almeno due proprietari diversi che si servano delle cose comuni. Nemmeno l’accordo tra tutti i proprietari può porre una scadenza al condominio il quale, può persistere indefinitamente.

Le disposizioni del regolamento possono affrontare questioni come la gestione delle parti comuni, le modalità di convocazione delle assemblee condominiali, la ripartizione delle spese, ma non dovrebbero interferire con l’esistenza stessa del condominio nel tempo.

Quanto dura un condominio orizzontale?

Resta ora da analizzare l’ipotesi del cosiddetto condominio orizzontale, una forma di gestione condominiale applicata a un insieme di immobili, spesso case unifamiliari o villette a schiera, costruite all’interno di un’area comune. Anche nel condominio orizzontale, i titolari detengono la proprietà esclusiva della loro unità e, contemporaneamente, condividono la proprietà di determinate aree comuni.

Per questo, riguardo alla durata della comunione, si applicano gli stessi principi validi per il condominio verticale: la durata del condominio orizzontale non è limitata nel tempo, ma persiste fintanto che l’edificio o la complessità strutturale del condominio rimane intatta e funzionante. Al limite, nel tempo, potrebbero verificarsi cambiamenti, come la demolizione e la ricostruzione, la fusione con altri condomini o altre modifiche strutturali che potrebbero influire sulla durata complessiva.