Hai appena comprato una casa o un negozio in condominio. Vuoi fare dei lavori: magari cambiare una finestra, aprire una porta verso il cortile, installare una tettoia o modificare la facciata, oppure cambiare la destinazione d’uso del locale. Ti chiedi: “Posso farlo liberamente? Oppure c’è un regolamento condominiale che limita queste possibilità?”.

Spesso il regolamento condominiale esiste da tempo, ma non è chiaro se ogni clausola contenuta in esso sia valida, o se sia vincolante per te come nuovo proprietario. Recentemente, la sentenza n. 6210 del Tribunale di Milano del 25 luglio 2025 ha chiarito alcuni aspetti importanti, in particolare sull’opponibilità delle clausole limitative ai nuovi acquirenti.

Regolamento condominiale: che cos’è e che tipi ci sono

Prima di addentrarci, occorre distinguere due tipi principali di regolamento condominiale:

Regolamento assembleare (o di origine assembleare)
È il regolamento approvato dall’assemblea dei condomini, non necessariamente all’unanimità, ma rispettando le maggioranze di legge (art. 1136 c.c.). Serve a disciplinare l’uso delle parti comuni dell’edificio, la gestione, la manutenzione, il decoro, la ripartizione delle spese, ecc.
Regolamento contrattuale
È quello stabilito originariamente dal costruttore/proprietario, oppure concordato dai primi proprietari, che contiene disposizioni più vincolanti e talvolta più “rigide”: può prevedere limitazioni sull’uso delle proprietà esclusive (cioè le singole unità), destinazioni d’uso particolari, vincoli decorativi, servitù, divieti specifici. Perché sia “contrattuale” richiede che sia approvato all’unanimità.

Cosa può fare davvero il regolamento: limiti al diritto di proprietà

La proprietà privata è un diritto, ma non è assoluto. In un condominio, i proprietari delle singole unità devono convivere con regole che tutelano anche gli altri condomini e le parti comuni. Ci sono limiti legittimi che possono provenire dal regolamento, ma con condizioni.

Se il regolamento è contrattuale, può contenere clausole che limitano l’uso delle proprietà esclusive: per esempio vietare aperture verso cortili, modifiche alla facciata, destinazioni d’uso diverse da quella residenziale. Tali limiti, però, devono essere chiari ed espliciti.
Se il regolamento è assembleare (non contrattuale), la possibilità di limitare il diritto di proprietà è molto più ridotta: l’assemblea di maggioranza non può imporre limitazioni che incidono gravemente sul godimento delle proprietà esclusive di un condomino — salvo che il regolamento sia stato originariamente contrattuale o approvato all’unanimità. In generale, il regolamento assembleare può regolare solo l’uso delle parti comuni e la gestione condominiale.

La servitù atipica: che cos’è, quando si applica, e perché è importante

Una servitù atipica è una limitazione al diritto di proprietà che non è espressamente prevista tra le servitù tradizionali codificate (es. servitù di passaggio, acque, veduta, ecc.), ma che è creata per effetto della volontà delle parti (o del regolamento contrattuale) e che comporta un vincolo duraturo su un bene per l’utilità di un altro bene, proprio come le servitù classiche.

Quando un regolamento impone una clausola limitativa grave dell’uso (es. “non puoi aprire finestre verso il cortile”), questa può configurare una servitù atipica.

Perché tale servitù sia vincolante anche per chi compra dopo, devono sussistere certe condizioni:

Trascrizione del vincolo nei registri immobiliari, per dare pubblicità legale. La trascrizione è requisito fondamentale per rendere opponibile il vincolo a terzi acquirenti.
Oppure, accettazione specifica nel rogito: nel contratto di acquisto (atto notarile) deve essere richiamato il regolamento, e meglio ancora specificamente la clausola in questione. Una semplice affermazione generica “conosco e accetto il regolamento condominiale” potrebbe non essere sufficiente se la clausola è gravosa.

La sentenza n. 6210 del Tribunale di Milano del 25 luglio 2025: cosa ha stabilito

Questa decisione è importante perché chiarisce esattamente come stare in questi casi. Ecco i punti chiave:

C’era un regolamento condominiale che vietava tassativamente ai negozianti di tenere aperte porte e finestre verso il cortile. Una società aveva acquistato il locale dopo che quel regolamento era già in vigore.
Il tribunale ha riconosciuto che la clausola era valida in astratto: essendo del tipo contrattuale e approvata in origine, può imporre limitazioni.
Però il tribunale ha deciso che la clausola era inopponibile nei confronti del nuovo acquirente. Vale a dire: non poteva essere fatta valere contro di lui. Ciò perché mancavano i requisiti formali necessari: la clausola non era trascritta nei registri immobiliari, e non c’è prova che fosse richiamata specificamente nell’atto di acquisto. La semplice accettazione generica del regolamento non è bastata.

Questa sentenza sancisce in modo chiaro che anche se il regolamento contrattuale contiene clausole di limitazione, esse non sono automaticamente vincolanti per chi acquista dopo, a meno che siano rese pubbliche (trascritte) o accettate con chiarezza nel rogito.

Cosa cambia “dal 25 luglio 2025” per i nuovi acquirenti

In concreto, cosa significa tutto questo per te se stai acquistando ora o stai per acquistare:

Devi verificare se il regolamento condominiale esistente sia di tipo contrattuale, e se contenga clausole che limitano l’uso della tua futura proprietà (aperture, destinazione d’uso, modifiche strutturali, tettoie, facciate, ecc.).
Se la clausola esiste, controlla se è trascritta nella Conservatoria dei Registri Immobiliari: se sì, sei vincolato anche se non ne hai parlato espressamente nel rogito.
Se non è trascritta, allora l’unico modo per vincolarti è che tu la accetti espressamente nel contratto di acquisto: cioè il rogito deve menzionarla specificamente. Non basta dire “accetto il regolamento condominiale vigente” se non si sa con precisione cosa ci sia dentro.
Se acquisti senza che questi requisiti siano soddisfatti, potresti avere il diritto di non rispettare quel divieto, o di impugnare la sua applicazione nei tuoi confronti, come è successo nella sentenza di Milano.

Esempio concreto (Milano, sentenza 6210/2025)

Per chiarire, prendi questo scenario:

Il regolamento del condominio (tipo contrattuale) stabilisce che nessun negozio può avere finestre o porte verso il cortile interno.
Il regolamento era già approvato dall’origine (all’unanimità), ma non trascritto nei registri immobiliari.
Tu compri un negozio dopo che quel regolamento era in vigore. All’atto del rogito, firmi l’atto che dice “conosco e accetto il regolamento vigente” ma non richiami quella specifica clausola.

Cosa succede? In base alla sentenza Milano 6210/2025:

Il divieto è valido in astratto (è una clausola che può esistere).
Ma non è opponibile a te (non puoi essere obbligato a rispettarlo), perché non è stato osservato il requisito della trascrizione né dell’accettazione specifica.

In sintesi: cosa guardare se vuoi fare modifiche

Per evitare sorprese, controlla sempre:

Se il regolamento condominiale è contrattuale o assembleare. Se contrattuale, hai più probabilità che contenga clausole che limitano alcune tue libertà.
Se il regolamento è trascritto nei registri immobiliari, o se la clausola specifica è trascritta.
Se il rogito contiene una accettazione esplicita del regolamento (meglio: della clausola specifica).
Che tipo di limitazioni: quelle minime legate alle norme di decoro, alla conformità edilizia, alla sicurezza, al rispetto delle parti comuni sono normali, ma limitazioni forti (niente finestre, divieto di uso commerciale, ecc.) devono passare per i requisiti formali.