Chi paga i danni causati dalla caduta di materiale dal balcone?
La proprietà degli elementi strutturali del balcone è dei singoli condomini. Solo questi ultimi, quindi, possono decidere in merito al rifacimento degli stessi e all’avvio dei lavori di ristrutturazione.
Per questo motivo capita che si vengano a creare situazioni di degrado e disinteresse, con conseguente pericolo per terzi che si trovino a passare di sotto. Si rende necessario allora definire i confini della responsabilità per la caduta di materiale dai balconi in condominio. Tale responsabilità, a seconda della gravità del caso, oltreché penale e risarcitoria, può anche comportare il rischio di pignoramento dell’appartamento.
Tuttavia non è sempre facile imputare la responsabilità al condominio piuttosto che al singolo condomino.
Cerchiamo allora di fare il punto della situazione e di vedere chi ha la responsabilità per la caduta di materiale dai balconi in condominio.
Tipologie di balcone
In ambito giuridico si conoscono sostanzialmente due categorie di balconi:
- a) balcone incassato;
- b) balcone aggettante.
La prima tipologia è quella che non sporge rispetto alla facciata dell’edificio. Inoltre il piano di calpestio svolge la stessa funzione del solaio interpiano, mentre il parapetto, ove rappresenti un unicum con la facciata, viene considerato una parte di essa.
Infatti la caratteristica che permette di ricondurre i balconi tra i balconi incassati è che il balcone “funga da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore” (Cass. 21 gennaio 2000 n. 637).
Il balconi aggettanti, invece, sono quelli che sporgono rispetto alla facciata dell’edificio e che non svolgendo nessuna funzione comune devono essere considerati di proprietà dei titolari delle unità immobiliari dalle quali vi si accede.
Solo gli elementi decorativi della parte frontale e di quella sottostante (così detto cielino o sottobalcone) sono da ritenersi di proprietà comune.
I balconi, aggettanti o incassati che siano, sono condominiali se di pertinenza di unità immobiliari di proprietà comune o se vi si accede da uno spazio comune.
In base a queste classificazioni, è possibile un’attribuzione delle responsabilità per i danni conseguenti alla caduta di calcinacci dai balconi in condominio.
Calcinacci caduti da balconi incassati e danni
In primis è necessario osservare da quale parte di questa struttura provengono i calcinacci.
Se il materiale cade della parte di struttura che funge da copertura per il piano sottostante, è il titolare di quest’ultimo ad essere responsabile, a meno che il distacco non sia conseguenza di fenomeni infiltrativi provenienti dal piano superiore.
Se invece i calcinacci provengono dalla parte frontale, la responsabilità per i danni è del condominio nel caso in cui questa possa essere considerata parte integrante della facciata, oppure del singolo condomino che si faccia dal balcone, ove non sia ritenibile parte della facciata condominiale.
Calcinacci caduti da balconi aggettanti e danni
La caduta di calcinacci da balconi aggettanti comporta sempre una responsabilità del proprietario dell’immobile di cui il balcone è un prolungamento.
Nemmeno nel caso di presenza di elementi decorativi da ritenersi comuni possono rintracciarsi responsabilità in capo al condominio, a meno che il distacco ed i conseguenti danni non provengano proprio da queste parti comuni (es. distacco in tutto i in parte di stucchi decorativi.)
In conclusione
La responsabilità è sempre della proprietà:
- Del condominio se il danno è nella facciata o nelle altre parti comuni
- Del singolo condominonel caso di calcinacci caduti da un balcone aggettante al singolo appartamento.
