Quando un immobile viene dato in affitto può capitare che al momento della riconsegna, il proprietario trovi i locali danneggiati o in cattivo stato.

In questi casi il locatore si trova a dover far fronte a notevoli spese per la ristrutturazione e quindi vi sono dei danni patrimoniali. Cosa può fare allora? Come vedremo, oltre al risarcimento dei danni subiti, il proprietario può optare per il rifiuto della restituzione dei locali gravemente danneggiati: lo prevede la legge e lo afferma la Corte di Cassazione. In pratica il conduttore deve continuare a pagare l’affitto fino a quando non rimedia e provvede.

Lo stesso principio vale anche per le innovazioni non consentite, compiute dall’inquilino all’insaputa del proprietario. Si tratta di modifiche all’immobile tali da renderlo difforme dalla planimetria catastale. Talvolta si configurano addirittura come abusi edilizi. In tutte queste circostanze, il proprietario può seguire una particolare procedura legale, che passa attraverso una richiesta di costituzione in mora dell’inquilino che ha gravemente danneggiato i locali. Così il proprietario diventa creditore nei confronti dell’inquilino che dovrà eseguire: riparazione diretta, e dunque rimessa dei locali nello stato in cui si trovavano all’inizio della locazione, oppure pagamento di tutti i costi necessari per le riparazioni, e dunque risarcimento del danno.

Come va riconsegnato l’immobile al termine della locazione?

Al termine del contratto di locazione, il conduttore dei locali (l’inquilino negli immobili ad uso abitativo, l’affittuario per quelli commerciali) è obbligato a restituire l’immobile al proprietario locatore.

Generalmente all’interno dei contratti sono presenti clausole sullo stato in cui deve trovarsi l’immobile alla riconsegna: di solito deve essere nelle stesse condizioni in cui era stato ricevuto all’inizio, salvo il normale deterioramento dovuto all’uso. Tuttavia spesso il proprietario riscontra dei danni eccedenti, anche dovuti alla trascuratezza nella manutenzione o ad interventi edilizi che hanno modificato i locali.

L’art. 1590 del Codice civile – intitolato «restituzione della cosa locata» – viene in aiuto in queste situazioni. Questa legge prevede che al termine del contratto l’immobile venga restituito al locatore nel medesimo stato in cui il conduttore lo aveva ricevuto. E, in particolare:

è ammesso e va tollerato il «deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto»: ad esempio, non si può pretendere che dopo 10 anni di affitto la casa si trovi nelle medesime condizioni iniziali: richiederà, quantomeno, degli interventi di tinteggiatura delle pareti. Ricordiamo che durante il corso della locazione le piccole riparazioni e l’ordinaria manutenzione (ad esempio, la pulizia dei locali e la sostituzione di una lampadina fulminata) sono per legge a carico dell’inquilino, salvo che il contratto stabilisca diversamente;
se all’inizio della locazione non viene riportato sul contratto lo stato dell’immobile, il proprietario non potrà imputargli le successive cattive condizioni riscontrate;
il conduttore non risponde del deterioramento dovuto all’invecchiamento dell’immobile.

Danni presenti a fine locazione: cosa fare?

Quando al momento della riconsegna il proprietario trova dei danni nell’immobile, deve contestare al conduttore la loro specifica tipologia ed entità, ed è tenuto a dimostrare che l’immobile era stato dato all’inquilino in uno stato ben diverso e migliore.

Il locatore deve anche quantificare l’ammontare del danno patrimoniale, consistente nelle spese di ristrutturazione e ripristino dei locali danneggiati. L’inquilino potrà difendersi in due principali modi: dimostrando che i danni erano già presenti all’inizio della locazione o che sono dovuti al normale deterioramento dovuto all’uso.

Risarcimento al proprietario dell’immobile danneggiato

Se il locatore riesce a dimostrare i danni, in base all’art. 1591 del Codice civile, il conduttore costituito in mora è tenuto non solo a restituire l’immobile che aveva ricevuto in affitto, ma anche «a dare il locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna» e a «risarcire il maggior danno».

Infatti, in base ad una recente sentenza della Corte di Cassazione, il proprietario che trova l’immobile gravemente danneggiato, può:

legittimamente rifiutare di ricevere la restituzione del bene finché il conduttore non lo risarcisce o non provvede a sue spese a riparare i danni;
mettere in mora il debitore inviandogli, tramite il proprio avvocato, un atto formale di costituzione in mora;
richiedere il pagamento dei canoni di locazione anche se il conduttore non sta usando più i locali, fino al momento di riconsegna dell’immobile privo dei danni.

Ricordiamo che affinché il proprietario possa attuare queste tutele è necessario che i danni riscontrati oltrepassino il normale deterioramento dovuto al tempo e all’uso dell’immobile da parte dell’inquilino.