Attraverso l’installazione del “cappotto termico” è possibile coibentare e proteggere i muri comuni esposti agli agenti esterni, migliorando l’efficienza energetica dell’intero edificio.

Questo tipo di intervento, a seguito del Decreto Rilancio, si rivela per la collettività condominiale non solo utile, ma anche vantaggioso. Infatti in determinate condizioni, le spese per l’isolamento termico delle superfici opache inclinate, verticali e orizzontali dell’involucro dell’edificio condominiale, danno diritto alla detrazione del 110% degli oneri sostenuti (c.d Superbonus) e consentono l’accesso alle detrazioni anche per le spese dei c.d. interventi trainati nelle unità immobiliari.

In contesto condominiale, la scelta di installare il cappotto termico deve essere deliberata in assemblea, Tuttavia tale scelta non può in alcun modo essere imposta ai condomini. Infatti anche se l’intervento può portare un vantaggio relativo al risparmio energetico diretto, i condomini non possono essere obbligati ad eseguire opere nelle loro unità immobiliari o comunque danneggiare la proprietà del singolo.

Per questo i giudici ritengono che, nel caso in cui la realizzazione del cappotto termico comporti una riduzione della superficie utile, ovvero del piano di calpestio dei balconi e dei terrazzi di alcuni proprietari, la delibera deve essere dichiarata nulla, per lesione del diritto di proprietà dei condomini. (Trib. Roma 16 dicembre 2020 n. 17997; Trib Busto Arsizio 7 aprile 2021 n. 514; Trib. Busto Arsizio 16 dicembre 2021 n. 1788).

Una sentenza apparentemente diversa arriva, però, dal Tribunale di Milano.

Cappotto termico e sospensione dell’esecuzione della delibera assembleare: la vicenda

Undici condomini nel 2021 si sono rivolti al Tribunale di Milano per chiedere la sospensione della delibera riguardante lavori da eseguire con le agevolazioni fiscali previste dal D.l. 34/2020, tra cui, l’installazione di un cappotto termico.

I condomini contestavano la delibera sotto diversi profili, ma in particolare criticavano l’installazione del cappotto in facciata, che avrebbe causato una riduzione della superficie dei balconi e la sostituzione della pavimentazione degli stessi.

Mentre i condomini sottolineavano l’illegittimità della decisione assembleare per violazione del loro diritto di proprietà esclusiva, il Tribunale di Milano, con ordinanza del 13.08.2021, rigettava il ricorso.

Cappotto termico e restringimento del balcone solo con il consenso del singolo condomino: il Tribunale di Milano

Nella prima parte della sentenza il Tribunale di Milano sembra discostarsi dalle altre decisioni dei giudici di merito che si sono espresse sul problema “restringimento balcone”.

Secondo il giudice milanese, il cappotto soddisfa gli interessi sia della collettività condominiale sia pubblicistici e di fronte a questo il minimo sacrificio connesso alla riduzione della superficie disponibile dei balconi appare irrilevante.

Inoltre si aggiunge che, interventi edili sulle facciate condominiali che incidano anche sulle parti di proprietà esclusiva, non vanno necessariamente considerati come lesione del diritto di proprietà esclusiva.

In realtà, leggendo tutto il ragionamento del Tribunale, emerge come la vera ragione della decisione del giudice milanese (che ha ritenuto la delibera legittima) sia dovuta al fatto che la collettività condominiale, in sede assembleare, aveva specificamente prospettato la possibilità di apportare varianti ai lavori in modo tale da non coinvolgere i balconi dei ricorrenti o da non menomarne il godimento.

In coerenza con quanto sopra, poi, in una successiva delibera è stato sottolineato che “è tecnicamente possibile non applicare il cappotto termico alle porzioni di facciata in corrispondenza dei balconi dei ricorrenti e dunque non effettuare alcuna opera sui balconi dei ricorrenti (pavimentazione inclusa) ovvero, in alternativa, adottare soluzioni tecniche che non riducano (ma semmai amplino) la superficie utilizzabile dei balconi dei ricorrenti”.

Del resto si nota che i ricorrenti non hanno invero contestato la fattibilità tecnica di tali soluzioni alternative. In ogni caso tale provvedimento è stato “travolto” dal Tribunale, in composizione collegiale, che ha accolto il reclamo degli stessi condomini, ritenendo sussistente il fumus boni juris con riferimento all’illegittimità delle delibere per la lesione del decoro architettonico causata dal cappotto.