Nei condomini con riscaldamento centralizzato, capita che vecchie tubazioni inutilizzate possano attraversare una proprietà. In questo articolo cercheremo di capire se è possibile rimuoverle o se esiste una servitù che lo impedisce.

Servitù: cosa si intende

Le servitù possono nascere in base a contratto e per destinazione del padre di famiglia, ovvero possono nascere automaticamente nel momento in cui l’originario unico proprietario di un edificio (il costruttore, ad esempio) comincia a vendere a terzi le singole unità immobiliari ricomprese nella costruzione.

Servitù a carico del fondo della proprietà

Se i tubi presenti in una proprietà sono rimasti nella stessa posizione dal momento della costruzione dell’edificio e fanno parte dell’impianto di riscaldamento condominiale, allora significa che quando il primo proprietario dell’appartamento lo ha acquistato, si è creata in automatico una servitù per il passaggio dei tubi a carico del fondo della proprietà ed a favore della proprietà condominiale.

Dunque i casi in cui esiste una servitù a carico del fondo della proprietà per il passaggio di tubi (a favore del condominio) sono sanciti dall’articolo 1062 del Codice civile:

  • se non risulta nulla in contrario dal suo atto di acquisto;
  • se quei tubi erano già in quella posizione nel momento in cui il primo proprietario acquistò l’immobile dal costruttore.

Quando può essere estinta la servitù

Anche nei casi sopra riportati, una servitù nata in un certo modo nel passato, oggi potrebbe essere estinta per prescrizione (articolo 1073 del Codice civile) se, per almeno venti anni continui, il titolare della servitù non se ne sia servito.

Pertanto se il condominio (ovvero il titolare della servitù) non ha, per almeno venti anni, utilizzato quei tubi per il riscaldamento delle unità abitative, allora la servitù si può estinguere per prescrizione e non risulta più a carico della proprietà.

Quando i tubi non sono di proprietà condominiale

Anche quando esiste una servitù di passaggio dei tubi a favore del condominio, i tubi potrebbero non essere di proprietà del condominio.

La Corte di Cassazione definisce che non si considerano di proprietà condominiale:

  • il tratto delle tubazioni(dell’impianto idrico o di riscaldamento) compreso nell’appartamento dei singoli condomini;
  • la diramazionedelle tubazioni che si innesta nel tratto di proprietà esclusiva e che serve a portare acqua negli appartamenti degli altri proprietari.

Questo vuol dire che anche se i tubi che esistono nella proprietà, fanno parte dell’impianto condominiale idrico o di riscaldamento (anche se dismesso), essi sono della proprietà a meno che non risulti il contrario dal titolo (cioè dall’atto di acquisto o dal regolamento condominiale contrattuale).

Il giudice in caso di controversie

Se nascono conflitti tra proprietario e condominio, riguardanti l’esistenza della servitù e la possibilità di prescrizione della stessa, è necessario rivolgersi al giudice.

Perciò, se l’assemblea delibera di rimuovere i tubi esistenti in una proprietà (ritenendo che siano di proprietà condominiale), il proprietario dovrà impugnare la delibera e far accertare dal giudice che sono invece suoi.

Allo stesso modo se la controversia riguarda l’esistenza di una servitù di passaggio dei tubi sarà il giudice ad accertare l’esistenza attuale della servitù.