Le assemblee condominiali sono un momento cruciale per i condomini in cui si affrontano questioni importanti per la gestione del condominio. Tuttavia, cosa succede quando desideriamo riaprire una discussione su un argomento che è stato già trattato in precedenza? In un caso del genere, l’assemblea è valida? Si può deliberare due volte sullo stesso punto? In questo articolo, esploreremo la possibilità di convocare un’assemblea su questioni passate e i passi necessari per farlo.

L’assemblea può votare due volte sullo stesso argomento?

Non ci sono norme di legge che vietino all’assemblea di votare due volte sullo stesso argomento od ordine del giorno.

Questo implicherebbe, però, che la seconda deliberazione sostituisce la prima, che viene così revocata o annullata.

Questa soluzione viene adottata solitamente per sanare un vizio di legittimità della precedente deliberazione. Si parla in questi casi di convalida, sanatoria o di ratifica.

Ad esempio se la prima assemblea approva il regolamento con una maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge e uno dei condòmini vuole impugnare la delibera, per evitare di andare in giudizio può essere indetta una nuova assemblea che rispetti i quorum di legge.

In queste ipotesi, solitamente nell’ordine del giorno viene specificato che la decisione viene assunta proprio per revocare la precedente deliberazione invalida.

In realtà la seconda deliberazione ha comunque automaticamente l’effetto sostitutivo, dovendo ritenersi sempre prevalente sulla prima.

In teoria, è possibile votare sullo stesso ordine del giorno anche per altri motivi, come ad esempio perché c’è stato un ripensamento sulla precedente decisione.

Mettiamo il caso di un’assemblea che, in un primo momento, approva l’esecuzione di determinati lavori ma poi, a seguito dell’aumento dei costi delle materie prime, decide di annullare la precedente decisione o di modificare il tipo di intervento.

In sostanza l’assemblea può votare due volte sullo stesso argomento e/o ordine del giorno, con effetti sostitutivi e di annullamento della precedente decisione.

Si può impugnare la prima decisione poi sostituita?

Come ricordato, solitamente si delibera due volte per sanare un vizio della prima decisione, che viene così annullata e sostituita. In un contesto del genere, che succede se un condomino ha impugnato contro la deliberazione viziata?

Se è vero che la seconda delibera annulla la prima, allora si possono verificare due casi:

  • se il giudizio è già in corso, il giudice dovrà decidere solo sul pagamento delle spese legali e processuali secondo il principio della soccombenza virtuale. In altre parole, il giudice dovrà comunque stabilire chi avrebbe vinto la causa se il processo fosse andato avanti anziché estinguersi per la cessata materia del contendere, ponendo le spese a carico della parte che, con ogni probabilità, avrebbe perso;
  • se il giudizio non è in corso, la deliberazione cancellata dalla successiva votazione non potrà più essere impugnata in quanto non più esistente.

Insomma: il tempestivo annullamento della prima deliberazione consente al condominio di evitare un inutile contenzioso.

La seconda delibera di contenuto parzialmente diverso

Può infine accadere che la seconda deliberazione sia solo apparentemente uguale alla prima mentre, in realtà, ne differisce sotto alcuni aspetti.

Se ad esempio l’oggetto degli interventi è sempre lo stesso (es:l’ascensore), ma i lavori commissionati sono differenti, allora le due deliberazioni sono compatibili in quanto differenti.

Quando la nuova deliberazione sostituisce la prima

La nuova deliberazione prende il posto della prima solo quando sono incompatibili o completamente sovrapponibili:

  • nel primo caso (incompatibilità), non è possibile che due determinazioni contrastanti convivano, con la conseguenza che la seconda prevale sulla prima;
  • nella seconda ipotesi (sovrapponibilità), essendo inutile che esistano due decisioni uguali, deve intendersi prevalente la successiva. Tuttavia, come già detto, si tratta di una soluzione adottata prevalentemente con lo scopo di revocare la prima deliberazione invalida.

In queste ipotesi, solitamente nell’ordine del giorno viene specificato che la decisione viene assunta proprio per revocare la precedente deliberazione invalida.

In ogni caso, anche se ciò non fosse espressamente previsto, l’effetto sostitutivo si verificherebbe ugualmente, in modo automatico, dovendo la successiva deliberazione ritenersi sempre prevalente sulla prima.

In teoria, è possibile votare sullo stesso ordine del giorno anche per altri motivi, ad esempio perché c’è stato un ripensamento e, pertanto, si intende porre nel nulla la precedente decisione.

Si pensi all’assemblea che, in un primo momento, approva l’esecuzione di determinati lavori di manutenzione straordinaria ma poi, successivamente, atteso l’aumento dei costi delle materie prime, decide di tornare sui propri passi e di annullare la precedente determinazione.

Il ripensamento può avere anche ad oggetto un diverso tipo di intervento, differente dal primo.

Con la prima deliberazione decide di sostituire le tegole del tetto; con la seconda si delibera di sostituirle con altre di diverso tipo.

In sintesi: l’assemblea può votare due volte sullo stesso argomento e/o ordine del giorno, con effetti sostitutivi e di annullamento della precedente decisione.

Si può impugnare la prima decisione poi sostituita?

Come ricordato, solitamente si delibera due volte per cancellare la prima decisione invalida. In un’ipotesi del genere, che fine fa l’impugnazione eventualmente proposta contro la deliberazione viziata?

Ebbene, la seconda delibera comporta la cessazione della materia del contendere, con la conseguenza che:

  • se il giudizio è già in corso, il giudice dovrà decidere solo sul pagamento delle spese legali e processuali secondo il principio della soccombenza virtuale. In altre parole, il giudice dovrà comunque stabilire se la pretesa avanzata dal condomino impugnante era fondata o meno e, in base a ciò, decidere quale sarebbe stata la parte soccombente; a quest’ultima toccherà poi il pagamento delle spese di lite;
  • se il giudizio non è in corso, la deliberazione cancellata dalla successiva votazione non potrà più essere impugnata in quanto non più esistente.

Insomma: il tempestivo annullamento della prima deliberazione consente al condominio di evitare un inutile contenzioso.

La seconda delibera di contenuto parzialmente diverso

Può infine accadere che la seconda deliberazione sia solo apparentemente uguale alla prima mentre, in realtà, ne differisce sotto alcuni aspetti.

La prima assemblea decide per lavori di rifacimento del lastrico solare. La seconda delibera approva invece lavori specifici di impermeabilizzazione e di chiusura delle fughe del lastrico, in ragione di alcuni fenomeni di infiltrazione delle acque meteoriche.

In un’ipotesi del genere, l’oggetto degli interventi è sempre lo stesso (il lastrico), ma i lavori commissionati sono differenti: le due deliberazioni sono quindi compatibili in quanto differenti.

Quando la nuova deliberazione sostituisce la prima

La nuova deliberazione prende il posto della prima solo quando sono incompatibili o completamente sovrapponibili:

  • nel primo caso (incompatibilità), non è possibile che due determinazioni contrastanti convivano, con la conseguenza che la successiva prevale sulla precedente (un po’ come avviene per le leggi dello Stato);
  • nella seconda ipotesi (sovrapponibilità), essendo inutile che esistano due decisioni uguali, deve intendersi prevalente la successiva. Tuttavia, come già detto, si tratta di soluzione adottata prevalentemente con lo scopo di cancellare la prima deliberazione invalida.

 

 

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Leggi locali e regolamento condominiale:

Prima di considerare la possibilità di una nuova discussione, è fondamentale comprendere le leggi locali e il regolamento condominiale. Questi documenti spesso stabiliscono i requisiti per convocare assemblee speciali o per riprendere discussioni precedenti. Verifica se ci sono restrizioni specifiche nella tua giurisdizione.

Notifica e consenso:

La trasparenza è essenziale. Per convocare un’assemblea su un argomento precedentemente trattato, dovrai notificare tutti i condomini in modo appropriato. In alcuni casi, potrebbe essere necessario ottenere il consenso o la maggioranza di unità condominiali prevista dalle regole condominiali. Assicurati di rispettare queste procedure per garantire che l’assemblea sia valida.

Obiettivi chiari:

Comunicare chiaramente gli obiettivi dell’assemblea è fondamentale. Spiega perché ritieni importante riaprire la discussione su un argomento precedentemente trattato. Presenta argomenti validi e motivi che giustifichino la necessità di una nuova discussione.

Rispetto delle decisioni precedenti:

Anche se è possibile riaprire la discussione, è importante rispettare le decisioni prese in precedenza dall’assemblea condominiale. Questo significa che dovresti avere solide ragioni per chiedere un cambiamento di direzione. Inoltre, tieni presente che alcune decisioni potrebbero essere definitive e non suscettibili di modifica.

Consultazione legale:

Se ci sono dispute o dubbi sulla procedura, è sempre consigliabile consultare un avvocato specializzato in diritto condominiale. Un professionista può fornire consulenza specifica e aiutarti a navigare nel processo in modo corretto.

Conclusione:

In sintesi, è possibile convocare un’assemblea condominiale su argomenti precedentemente trattati, ma è necessario seguire scrupolosamente le leggi locali e il regolamento condominiale. La chiarezza, la trasparenza e il rispetto delle decisioni precedenti sono elementi chiave in questo processo. Prima di procedere, assicurati di avere un valido motivo per riaprire la discussione e, se necessario, cerca consulenza legale per evitare dispute inutili.

Ricorda che ogni situazione condominiale può essere unica, quindi adatta le procedure alle esigenze specifiche del tuo condominio.