Per la prima convocazione dell’assemblea, l’articolo 1136 del codice civile richiede la presenza di condomini rappresentanti almeno i due terzi del valore dell’edificio, oltre alla maggioranza dei partecipanti al condominio (quorum costitutivo). Per prendere decisioni durante l’assemblea, è necessaria la presenza della maggioranza degli intervenuti e di almeno la metà del valore dell’edificio (quorum deliberativo).

Nel caso della seconda convocazione, l’articolo 1136 del codice civile stabilisce che il quorum richiesto per la costituzione dell’assemblea è ridotto a un terzo dei partecipanti al condominio e a un terzo del valore dell’edificio. Per prendere decisioni durante l’assemblea in seconda convocazione, è necessaria invece la presenza della maggioranza degli intervenuti alla riunione assembleare, rappresentante almeno un terzo del valore dell’edificio.

Il condomino che si allontana dall’assemblea: il problema del quorum costitutivo

Dal momento che per convocare l’assemblea è necessario raggiungere il quorum costitutivo, cosa succede se durante l’assemblea, alcuni degli intervenuti si allontanano? Si deve considerare unicamente il momento iniziale della riunione?

Secondo l’art. 1136 c.c. quando si costituisce l’assemblea, il suo il Presidente deve constatare e verbalizzare che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati e sono presenti in assemblea, personalmente o per delega, e deve anche indicare i millesimi totali ed il numero dei partecipanti.

A tale proposito la Cassazione ha chiarito che l’allontanamento di alcuni condòmini dopo la regolare costituzione della assemblea, non incide sulla determinazione del quorum costitutivoavendo valore in merito unicamente il momento iniziale della riunione (Cass. civ., sez. II, 09/01/1967, n. 89).

Quindi una volta che è stata verbalizzata la dichiarazione del Presidente, l’assemblea è regolarmente costituita e la situazione di operatività dell’organo collegiale rimane tale per tutta la durata della riunione. Tuttavia se dopo la regolare costituzione dell’assemblea, qualche partecipante si allontana e viene a mancare il numero legale, si potrà solamente discutere i problemi senza raggiungere una delibera sull’argomento, salvo il caso in cui, nonostante l’allontanamento del condomino, sussista comunque il quorum sufficiente per poter deliberare.

Il condomino che si allontana dall’assemblea: il problema del quorum deliberativo

Per avere una corretta delibera assembleare è necessario che la votazione rappresenti una sintesi delle volontà dei singoli, raggiunta attraverso un processo di confronto che precede la delibera stessa (Cass. sez. II, 23/09/1999, n. 1510).

Per questo la giurisprudenza ha affermato che il condomino che si allontana dall’assemblea prima della votazione, non può rientrare nel calcolo delle maggioranze prescritte dall’art. 1136 c.c. per l’approvazione delle deliberazioni assembleari. Non potrebbe essere considerato nel numero nemmeno dichiarando di accettare la decisione della maggioranza, perché solo il momento della votazione determina la fusione delle volontà dei singoli condomini creativa dell’atto collegiale.

Neanche l’eventuale conferma dell’ adesione alla deliberazione, data dal condomino successivamente alla adozione della stessa, può valere come sanatoria al mancato quorum deliberativo, e alla conseguente invalidità della delibera.

In ogni caso deve ritenersi “assente” alla deliberazione il condomino che, pur avendo partecipato all’assemblea, si sia allontanato prima della votazione, con conseguente insorgenza del diritto di agire innanzi al giudice entro 30 giorni decorrenti dal momento della comunicazione della delibera, ai sensi dell’art. 1137 c.c.

Quando la delibera potrebbe essere invalida

Il condomino che si allontana dall’assemblea deve avvertire il presidente.

Infatti, se l’assenza non viene segnalata e, dunque, si tiene conto del condomino nel calcolo dei quorum, la deliberazione stessa potrebbe essere annullabile.

Tuttavia questa conseguenza si verifica solo se, a seguito dell’allontanamento del condomino dall’assemblea, non è stato raggiunto il quorum deliberativo. La deliberazione rimane invece efficace qualora abbia riportato un quorum valido anche senza il calcolo della persona che si è allontanata. Invece è nulla la deliberazione assembleare che sia stata adottata dopo lo scioglimento dell’assemblea stessa e l’allontanamento di alcuni condomini, a seguito di riapertura del verbale non preceduta da una nuova convocazione a norma dell’art. 66 att. c. c., risultando violate sia le disposizioni sulla convocazione dell’assemblea sia il principio della collegialità della deliberazione.

Tale situazione si differenzia dal caso del condomino non presente al momento della costituzione dell’assemblea che intervenga tardivamente, purché intervenga tardivamente, purché prima della votazione e, ovviamente, della chiusura del verbale.

Come risolvere il problema del quorum deliberativo

È sempre possibile, naturalmente, che un condomino si allontani rilasciando apposita delega ad uno dei presenti.

Si ricorda che secondo l’articolo 67 disp att. c.c. ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. Nulla esclude, poi, che i delegati possano rappresentare più condomini (nel limite sopra detto).