E’ possibile realizzare una tettoia e ancorarla al frontalino del balcone del piano superiore? Secondo la Cassazione (unanimemente a tutti i tribunali d’Italia) è importante prima di tutto considerare di chi è la proprietà dei balconi in condominio. Se questa dovesse essere comune, in capo cioè al condominio, ne deriverebbe che si può ancorare una costruzione al balcone del piano di sopra; in caso contrario, sarebbe vietato usare beni di proprietà esclusiva.
Prendiamo in esame il caso, affrontato dal Tribunale di Taranto, di una condomina che aveva installato una pensilina protettiva sul proprio balcone ancorandola al frontalino sovrastante. La proprietaria del balcone di sopra chiedeva la rimozione. In assenza di accordo tra le due, si finiva in tribunale.
I balconi aggettanti, quelli cioè che si affacciano in aria, non sono altro che un prolungamento verso l’esterno degli appartamenti e quindi costituiscono proprietà privata. Sono di proprietà del condominio, e non dei condomini, solo gli elementi estetici del balcone, quelli cioè che contribuiscono al decoro della facciata dell’edificio. Tra questi potrebbero rientrarvi, teoricamente, anche i frontalini (ossia una sorta di cornice sotto al balcone). In realtà tutto dipende da come sono realizzati i frontalini e da che peso essi abbiano ai fini dell’estetica della facciata. Se il rivestimento dei frontalini espleta una prevalente funzione estetica, essi assumono valenza decorativa e ornamentale della facciata, divenendo così beni condominiali (si pensi a dei frontalini realizzati con mattonelle o con mosaici). Se così stanno le cose, ad essi si potrà ancorare una costruzione.
Viceversa quando il frontalino del balcone non assolve ad una funzione estetica ed ornamentale, il prospetto del fabbricato non presenta pregevoli caratteristiche estetiche e i balconi sono privi di fregi ed elementi decorativi, questi rientrano nella proprietà esclusiva del condomino il quale può quindi impedire qualsiasi ancoraggio da parte del condomino sottostante.
Soltanto l’assemblea, se all’unanimità, può approvare deroghe.
Per conoscere se la proprietà dei balconi – e anche dei frontalini – sia esclusiva o individuale bisogna consultare i rogiti o regolamento di condomino (solo se approvato all’unanimità). Se questo elemento non è specificato, occorre rivolgersi ad un tecnico d’ufficio per una consulenza che permetta di valutare il ruolo dei frontalini in relazione all’aspetto architettonico del fabbricato. Qualora presentino elementi di finitura caratterizzanti i prospetti concorrono a costituire il decoro architettonico delle facciate. Come chiarito dalla Cassazione, appartengono al condominio soltanto quando sono elementi estetici e di arredo della facciata.
In sintesi, i balconi non rientrano fra le parti comuni (ai sensi dell’articolo 1117 Codice civile) non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né essendo destinati all’uso o al servizio di esso. Tuttavia, il rivestimento del frontalino può essere bene comune se svolge una prevalente funzione estetica, divenendo così elemento decorativo ed ornamentale essenziale della facciata. Dunque i frontalini sono beni comuni solo quando se ne provi la funzione decorativa-ornamentale dell’immobile.
Da ciò deriva che nei casi in cui i frontalini o il balcone del condominio abbiano una valenza estetica, essi sono comuni e quindi è possibile ancorarvi una costruzione come una pensilina (una tettoia) senza dover chiedere il permesso a nessuno, neanche al condomino che vive al piano di sopra; viceversa, bisognerà trovare l’accordo con quest’ultimo.
