SI PUÒ SCIOGLIERE UN CONDOMINIO?

Nelle città italiane, ma anche nei piccoli centri, esistono moltissimi edifici di dimensioni ridotte in cui convivono pochi proprietari: due, tre, a volte quattro famiglie. In questi contesti, la gestione condominiale può apparire eccessivamente complessa rispetto alle reali necessità. I costi dell’amministratore, le assemblee, la contabilità, i verbali e gli adempimenti fiscali sembrano un apparato burocratico sproporzionato, soprattutto quando la convivenza è pacifica e le decisioni possono essere prese a voce, magari sul pianerottolo. Da qui nasce una domanda molto diffusa: è possibile sciogliere il condominio per tornare a una gestione più semplice e diretta?

La questione, però, non è solo pratica ma soprattutto giuridica. Infatti, bisogna distinguere tra la possibilità di rinunciare a un’amministrazione formale e la possibilità – ben diversa – di far cessare il condominio come entità legale.

Come nasce legalmente un condominio

Il condominio non è una scelta volontaria dei proprietari, ma una conseguenza automatica della situazione di fatto in cui più persone sono proprietarie, ciascuna, di una parte di un edificio e contemporaneamente condividono altre parti comuni che non possono essere divise.

Secondo l’articolo 1117 del Codice civile, sono parti comuni, salvo diverso titolo, il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti, le scale, i portoni, i cortili, i locali per i servizi comuni e gli impianti necessari all’uso e al godimento collettivo. L’articolo 1118 stabilisce poi che ogni condomino è comproprietario di tali beni in proporzione al valore della sua proprietà esclusiva, espresso in millesimi.

Il condominio nasce, dunque, nel momento stesso in cui un unico proprietario vende a soggetti diversi più unità immobiliari di un medesimo fabbricato, oppure quando più persone costruiscono insieme un edificio e se ne dividono le parti. Non occorre alcun atto costitutivo, né un regolamento: basta la pluralità dei proprietari e la presenza di beni comuni.

Questo punto è fondamentale: il condominio non nasce per decisione, ma per legge. E per lo stesso motivo, non può essere “sciolto” per semplice volontà dei condomini, se non quando le condizioni materiali dell’edificio consentono di renderlo autonomo in ogni sua parte.

Revocare l’amministratore non significa sciogliere il condominio

Molti proprietari credono che eliminare la figura dell’amministratore equivalga a sciogliere il condominio. In realtà, si tratta di due situazioni completamente diverse.

Revocare o non nominare un amministratore significa semplicemente rinunciare alla gestione professionale del condominio, assumendone in prima persona la conduzione. È una scelta legittima quando i condomini sono meno di nove, poiché in questi casi la legge non impone la presenza di un amministratore obbligatorio. I condomini possono quindi gestire direttamente le spese comuni, ripartire i costi, convocarsi per le decisioni e curare i rapporti con fornitori o tecnici. Tuttavia, anche in assenza di un amministratore, il condominio continua ad esistere a tutti gli effetti.

Le parti comuni restano tali, le norme sugli obblighi e le responsabilità dei condomini continuano ad applicarsi, e le decisioni devono comunque essere prese nel rispetto delle regole dell’assemblea e delle maggioranze previste dal Codice civile. In sostanza, il condominio “senza amministratore” è sempre un condominio, solo con una gestione semplificata.

Sciogliere il condominio, invece, significa qualcosa di completamente diverso: vuol dire porre fine alla comunione forzosa delle parti comuni e dividere l’edificio in più entità autonome, ognuna dotata di proprie strutture e impianti. È un’operazione giuridica complessa, che può avvenire solo se l’edificio lo consente e se tutti i condomini sono pienamente d’accordo.

Perché l’autonomia strutturale è determinante

Il concetto di “autonomia strutturale” è il cardine di ogni ipotesi di scioglimento condominiale. Un edificio o una parte di esso può essere separato e diventare un condominio indipendente solo se possiede tutti gli elementi necessari per funzionare autonomamente, senza dipendere da parti comuni condivise con l’altro corpo di fabbrica.

In concreto, significa che ciascuna porzione deve avere un proprio tetto, scale indipendenti, accesso autonomo, impianti separati (acqua, luce, gas, fognatura, riscaldamento, ascensore, ecc.) e non deve condividere strutture portanti con altre parti dell’edificio. Solo in presenza di questa completa autonomia è possibile ipotizzare la separazione.

La Corte di Cassazione, in numerose sentenze (tra le più note la n. 8066 del 2005 e la n. 22573 del 2012), ha precisato che l’autonomia deve essere sia strutturale che funzionale. Non basta, quindi, che esistano accessi separati o che le spese siano gestite in modo distinto: occorre che non vi sia alcuna parte fisica o impiantistica che costringa le due sezioni dell’edificio a rimanere unite.

Questo principio spiega perché nella maggior parte dei piccoli condomìni lo scioglimento non è tecnicamente possibile. Gli edifici di ridotte dimensioni, infatti, condividono spesso tetti, muri portanti o condotte comuni, elementi che non possono essere divisi senza compromettere la stabilità o la funzionalità complessiva.

I passaggi per lo scioglimento del condominio

Quando l’autonomia strutturale è accertata, la legge ammette lo scioglimento del condominio secondo quanto previsto dagli articoli 61 e 62 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile. La procedura, tuttavia, richiede diversi passaggi formali.

Il primo requisito è l’unanimità. Tutti i condomini devono essere d’accordo sulla separazione. Non è sufficiente una maggioranza qualificata, perché la divisione riguarda beni comuni di cui ciascuno è comproprietario: solo il consenso unanime può sciogliere la comunione.

Il secondo passo è la verifica tecnica. È necessario incaricare un professionista, solitamente un architetto o un ingegnere, di redigere una perizia che certifichi l’autonomia strutturale e impiantistica delle porzioni da separare. Tale perizia descrive gli elementi comuni esistenti, gli interventi eventualmente necessari per rendere le parti indipendenti e la nuova configurazione delle proprietà.

Segue poi l’atto notarile. Il notaio redige l’atto pubblico di divisione o di scioglimento, nel quale si dichiarano la cessazione del condominio originario e la costituzione di due o più condomìni autonomi. Nell’atto vengono indicati i nuovi confini, le quote di proprietà e i beni comuni che rimangono tali in ciascuna nuova entità. L’atto deve essere firmato da tutti i condomini e successivamente trascritto nei registri immobiliari.

A questo punto, si procede con gli adempimenti amministrativi: aggiornamento catastale, eventuale revisione dei millesimi, apertura dei nuovi conti correnti condominiali e, se necessario, nomina dei nuovi amministratori. Ciascun nuovo condominio diventa così un soggetto giuridico autonomo, con la propria gestione, le proprie spese e la propria rappresentanza.

Le alternative pratiche: una gestione più semplice senza scioglimento

Nella maggior parte dei casi, i piccoli stabili non hanno le caratteristiche strutturali per essere formalmente sciolti. Tuttavia, questo non significa che debbano rimanere vincolati a una gestione rigida o costosa. La legge stessa prevede strumenti di semplificazione, soprattutto quando i condomini sono pochi.

Se i proprietari sono meno di nove, non vi è l’obbligo di nominare un amministratore. Le decisioni possono essere prese direttamente dai condomini, anche in forma informale, purché siano documentate e rispettino le maggioranze richieste dalla legge. È possibile utilizzare un semplice quaderno dei conti, un conto bancario comune e accordarsi verbalmente sulle spese, purché vi sia chiarezza e collaborazione.

Un’altra soluzione è l’autogestione, in cui i condomini si alternano nella gestione delle spese comuni o affidano la contabilità a uno di loro, senza costi di amministrazione esterna. In alternativa, si può incaricare un amministratore solo per gli adempimenti obbligatori, limitando il suo intervento alle operazioni essenziali.

In questo modo si ottiene una gestione più snella e sostenibile, mantenendo però intatta la struttura giuridica del condominio e la tutela che essa garantisce in caso di conflitti o responsabilità.

Conclusioni: tra diritto e buon senso

Sciogliere un condominio è possibile solo in casi particolari, quando l’edificio presenta una chiara autonomia strutturale e tutti i proprietari sono pienamente concordi. Si tratta di un’operazione complessa, che richiede l’intervento di tecnici e notai, e che comporta spese e adempimenti non trascurabili.

Per i piccoli stabili, invece, la soluzione più logica e conveniente è spesso quella di mantenere l’unità giuridica del condominio, ma adottare una gestione più semplice, diretta e trasparente. Revocare l’amministratore, suddividere i compiti, tenere una contabilità condivisa e decidere insieme in modo informale può garantire la stessa efficienza, evitando la burocrazia.

L’amministratore, in questo contesto, non è solo una figura da revocare, ma può essere un consulente utile, capace di orientare i proprietari verso la soluzione più adatta, nel rispetto della legge e dell’equilibrio tra semplicità gestionale e sicurezza giuridica.

Lo scioglimento di un condominio, dunque, non è una scorciatoia per semplificare la vita, ma un percorso legale ben preciso, applicabile solo in casi rari. Nella maggior parte delle situazioni, una gestione condominiale più snella e collaborativa è la via più pratica e sostenibile per mantenere un equilibrio tra libertà e regole, tra autonomia e convivenza.