Cosa può fare il condomino che vuole cambiare destinazione d’uso al suo locale: dal regolamento al divieto di pregiudicare la stabilità dell’edificio.
Nessun condomino che voglia apportare modifiche al proprio immobile, può esimersi dal rispettare le norme del regolamento, oltre a quelle di legge. È tenendo conto di questo contesto che andiamo a inserire il seguente quesito: si può trasformare una cantina in appartamento?
Certamente possiamo affermare che, per eseguire un’opera di questo tipo, bisogna sottostare a determinati limiti, tra i quali anche quelli imposti dal Codice civile, che vieta di compiere operazioni che possano determinare un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. Approfondiamo l’argomento.
Regolamento condominiale: può vietare la trasformazione da cantina ad appartamento?
Il regolamento di natura contrattuale potrebbe vietare la trasformazione di una cantina in appartamento.
Il regolamento è contrattuale quando:
- adottato con il consenso unanime di tutti i condòmini;
- predisposto dall’originario costruttore del fabbricato, il quale ne ha fatto recepire le condizioni all’interno dei singoli rogiti con cui ha venduto gli appartamenti ai diversi proprietari.
Il regolamento contrattuale è l’unico che può incidere sui diritti relativi alle proprietà di ciascun condomino. Di conseguenza potrebbe imporre una destinazione d’uso specifica all’immobile, ad esempio vietando che la cantina possa diventare appartamento. Precisiamo che tale limite potrebbe essere posto anche da un normale regolamento assembleare adottato a maggioranza, purché però tale specifica clausola di limitazione alla destinazione d’uso sia stata votata all’unanimità.
Quindi anche il regolamento “semplice” può contenere clausole contrattuali limitative delle facoltà dei proprietari.
Trasformare cantina in appartamento: sicurezza e decoro del condominio
Anche il Codice civile contiene alcune regole che pongono dei limiti alla trasformazione della cantina in appartamento.
In particolare, c’è un articolo che vieta al condomino di eseguire, nell’unità immobiliare di sua proprietà, opere che rechino danno alle parti comuni o determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.
Da ciò deriva che, sarebbe vietata la trasformazione della cantina in appartamento, qualora l’esecuzione dei lavori dovesse mettere in pericolo la stabilità o la sicurezza del condominio intero, così come se dovesse impattare in maniera negativa sull’estetica dello stesso.
In ogni caso, per stabilire se tali lavori di trasformazione possano davvero pregiudicare il fabbricato, bisognerà affidarsi alla valutazione di un ingegnere.
Inoltre la legge vuole che dei lavori venga sempre dato preventivo avviso all’amministratore, il quale dovrà informarne subito l’assemblea affinché possano essere adottati gli eventuali accorgimenti.
I condòmini potrebbero infatti nominare un proprio tecnico di fiducia per verificare la regolarità del progetto di trasformazione della cantina in appartamento e, soprattutto, il rispetto delle norme di legge.
Da cantina ad appartamento: le norme edilizie e urbanistiche
Per la trasformazione della cantina in abitazione ci sono limiti derivanti dalla normativa edilizia e urbanistica del Comune di residenza.
Infatti, affinché un locale possa essere adibito ad appartamento, dovrà rispettare alcuni parametri inerenti ad esempio all’altezza dei locali, alla presenza dei servizi igienici, alle aperture per garantire luce ed aria, ecc. Per questo una cantina non può essere trasformata in appartamento senza prima compiere dei lavori di adeguamento.
Insomma: trasformare una cantina in un luogo in cui vivere non è così semplice, soprattutto se è completamente interrata.
Ecco perché, prima di eseguire tali lavori, è bene rivolgersi ad un ingegnere che ne verifichi la fattibilità alla luce delle norme edilizie e urbanistiche, recandosi presso l’ufficio tecnico del Comune dell’immobile.
I requisiti per ottenere l’agibilità dei locali, necessaria per la trasformazione ad uso abitativo, vanno infatti ricercati nei piani regolatori e nei regolamenti edilizi della zona in cui si trova l’immobile: quindi, prima di iniziare i lavori bisogna sempre verificare presso il proprio Comune quali sono le condizioni da rispettare.
Secondo la giurisprudenza, inoltre, il mutamento di destinazione d’uso da cantina a civile abitazione, comportando il passaggio da una categoria urbanistica ad un’altra (da non residenziale a residenziale), rientra tra gli interventi edilizi per i quali è necessario il rilascio del permesso di costruire.
