Cosa si può fare se si vuole vendere l’immobile in cui si abita e per il quale si devono ancora versare delle rate?

Può succedere che una casa, acquistata da pochi anni, debba essere venduta, magari per necessità di trasferirsi. Il problema sorge se si sta ancora pagando il finanziamento alla banca per l’acquisto della casa, considerando che il più delle volte si tratta di un impegno che dura anni. Ed è a quel punto che potrebbe sorgere il dubbio: tocca aspettare a restituire l’intero debito o si può vendere casa prima di finire di pagare il mutuo?

È normale infatti che nel momento in cui si decide di cambiare casa, si necessiti di vendere prima quella attuale in modo da utilizzare il ricavo per comprare un altro immobile. Ma si può fare una cosa del genere?

La vendita della casa con il mutuo ancora in atto

Il primo concetto che bisogna sottolineare, per capire se si può vendere la casa prima di finire di pagare il mutuo, è che chi acquista il bene ne diventa il proprietario. Chi diventa proprietario del bene, ovvero di un appartamento, può farci quello che vuole. Quindi, fondamentalmente, sì, è possibile vendere la casa (o anche donarla) prima di avere pagato l’ultima rata del finanziamento richiesto per comprarla. Questo perché il proprietario della casa è chi l’ha comprata e non chi ha prestato i soldi per l’acquisto.

Ciò non toglie che per poter mettere in pratica questo principio occorre che il mutuo venga saldato: finché non viene restituito alla banca l’intero capitale erogato più gli interessi, l’ipoteca continuerà a gravare sull’immobile e rimarrà anche il rischio di un eventuale pignoramento per non aver onorato completamente il debito.

Come vendere la casa prima di finire il mutuo

Per potere vendere la casa prima di finire di pagare il mutuo, che cosa bisogna fare per non correre alcun rischio con la banca?

Una soluzione, forse la più efficace, è quella di proporre al compratore dell’immobile di accollarsi il mutuo residuo, di comune accordo con la banca. In questo modo, l’acquirente, diventando nuovo proprietario della casa, subentra al venditore nel pagamento delle rate e scala il debito residuo dal costo dell’operazione.

Per non avere problemi è opportuno che il proprietario dell’immobile chieda alla banca per iscritto di procurargli i conteggi per l’estinzione anticipata del mutuo o per il subentro. L’istituto, a sua volta, rilascerà sempre per iscritto una dichiarazione in cui è specificato chiaramente, alla data del rogito notarile:

  • a quanto ammonta il debito residuo;
  • la somma da versare per estinguerlo;
  • la causale da indicare per eseguire il bonifico a favore dell’istituto.

Grazie a queste informazioni, il compratore potrà decidere in che modo procedere e quale sarà la differenza da versare al venditore per l’acquisto della casa.

Il compratore può anche decidere di non subentrare al mutuo ed estinguerlo al momento del rogito. In questo caso la compravendita avverrà sicuramente con l’aiuto del notaio presso l’istituto di credito in cui è aperto il conto corrente da cui partirà il bonifico per estinguere il finanziamento. Al proprietario, sempre al momento del rogito, verrà corrisposta la parte che gli spetta, cioè la differenza tra il valore di acquisto pattuito con il compratore e i soldi che quest’ultimo ha dovuto dare alla banca. Solo quando la banca avrà ricevuto tutto ciò che le spetta dal compratore verrà cancellata l’ipoteca sull’immobile.