Nel condominio, può essere vietato ai bambini di giocare nel cortile? Chi potrebbe desiderare tale divieto? Probabilmente coloro che abitano al primo piano o che temono danni alla propria auto da eventuali pallonate. Le dispute di questo tipo non sono rare nei condomini. La decisione finale spetta all’assemblea condominiale, a meno che il regolamento non contenga già norme sull’uso degli spazi esterni.

Recentemente, il tribunale di Catanzaro ha affrontato una controversia legale su questo specifico problema: può il condominio vietare il gioco del pallone nel cortile? Un aspetto delicato riguarda il quorum necessario: è richiesta un’unanimità o è sufficiente una semplice maggioranza?  Chiariamo questi punti insieme.

I bambini possono giocare in cortile?

L’articolo 1102 cod. civ. stabilisce che tutti i condomini  possono usare le parti comuni dell’edificio, come il cortile e il giardino, purché non ne alterino la destinazione e non impediscano agli altri di farne lo stesso uso.

Dato che lo spazio all’aperto ha anche una finalità ricreativa, è evidente che nessun condomino può vietare ai bambini o ai ragazzi di giocare nel cortile. Nemmeno l’amministratore può farlo, poiché agisce solamente in base alla volontà dell’assemblea condominiale.

Naturalmente vanno rispettate le regole della pacifica convivenza quali:

  • il divieto di fare rumore negli orari del riposo;
  • il divieto di danneggiare le auto e gli oggetti altrui (dei danni causati dai figli minorenni ne rispondono i genitori).

Il condominio può vietare il gioco nel cortile?

Se un singolo condomino non può vietare il gioco dei bambini, può l’assemblea farlo? Certamente, sì: l’assemblea ha il controllo degli spazi comuni. Tuttavia, la questione riguarda la maggioranza necessaria per derogare a un principio così generale e importante come il pari uso delle parti comuni, come stabilito dall’art. 1102 del codice civile.

Nel dibattito, ci sono esempi di giurisprudenza che sostengono posizioni contrastanti.

Secondo l’interpretazione del Tribunale di Milano (sentenza n. 662/2020) e dalla Cassazione (sentenza n. 12580 del 10/06/2019), non è possibile restringere il diritto di ogni condomino sulla proprietà comune senza ottenere l’unanimità. Questo consenso unanime può essere raggiunto attraverso la votazione dell’assemblea o tramite un regolamento contrattuale, approvato da tutti i condomini durante l’assemblea o allegato agli atti di compravendita dal costruttore originario.

Perché questa restrizione sia valida anche per i futuri condomini, deve essere registrata nei pubblici registri immobiliari o citata/aggiunta nei successivi atti di compravendita.

Una seconda interpretazione invece, è quella della Corte di Appello di Catanzaro che, con la sentenza n. 949 del 25 luglio 2023, sostiene che il condominio possa decidere di vietare ai ragazzi di giocare nelle aree comuni come i cortili, attraverso una maggioranza pari ad almeno il 50% + 1 dei presenti, coprendo almeno la metà dei millesimi.

La sentenza sottolinea che le regole stabilite dall’assemblea condominiale per l’utilizzo delle parti comuni non devono essere percepite come restrizioni ai diritti individuali dei condomini, ma come norme per promuovere una convivenza equilibrata e serena tra tutti i residenti. Pertanto, l’unanimità non è necessaria, poiché la decisione limita gli altri usi consentiti dalla legge per gli spazi comuni.

Differenza tra norma regolamentare e clausola contrattuale nel contesto condominiale

Le norme regolamentari, come quelle discusse in questa sentenza, riguardano l’uso delle parti comuni e hanno lo scopo di garantire un utilizzo organizzato degli spazi. A differenza delle clausole contrattuali, non alterano i diritti esclusivi o comuni dei proprietari.

Ad esempio, nel caso in questione, si cerca di moderare attività che possono arrecare disturbo, senza per questo negare il diritto di accesso o godimento delle aree comuni a determinate categorie di persone.

Diversamente, le clausole dei regolamenti che limitano i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni e quelle che attribuiscono ad alcuni di loro maggiori diritti rispetto agli altri, hanno natura contrattuale e sono modificabili soltanto con il consenso unanime dei condòmini, che deve essere trascritto nei registri immobiliari della conservatoria per l’opponibilità ai terzi acquirenti di appartamenti dell’edificio condominiale.

Al contrario, per la variazione delle clausole che disciplinano l’uso delle cose comuni, è sufficiente la deliberazione assembleare adottata con la maggioranza prescritta dall’art. 1136 2 comma del codice civile.

Pertanto in base all’art. 1138 c.c., 1 comma, l’assemblea condominiale può legittimamente vietare un determinato uso della cosa comune, al fine di favorire un ordinato e pacifico utilizzo della cosa comune.

E se l’assemblea non decide che fare contro i bambini che giocano in cortile?

Se l’assemblea non approva la proposta di vietare ai bambini di giocare nel cortile, il singolo condomino non può presentare un’azione legale a meno che il gioco provochi disturbi dimostrabili, come rumori e danneggiamenti. L’articolo 844 del codice civile specifica che i rumori devono superare il livello di tollerabilità.

In questo caso, sarà necessario avviare un procedimento civile, rivolto sia contro il condominio che direttamente contro i genitori dei responsabili (se minorenni), con l’obiettivo di ottenere un’interdittiva nei loro confronti e il risarcimento dei danni.