Il regolamento condominiale contiene tutte le norme che i condòmini devono rispettare. In alcuni casi, la trasgressione alle sue norme può comportare anche l’applicazione di un multa, ove previsto. In questo articolo vedremo quali sono le tipologie di regolamento condominiale.
Ricordiamo che non tutti i condomini devono necessariamente essere muniti di regolamento. Infatti la legge prevedere soltanto per quelli particolarmente grandi l’obbligo di approvare un regolamento condominiale.
Quando è obbligatorio il regolamento condominio
Per legge (art. 1138 cod. civ.), il regolamento è obbligatorio solo per i condomini con più di 10 proprietari. Dunque non ci si riferisce agli inquilini residenti ma solo al numero di proprietari effettivi.
Regolamento condominiale: tipologie
Sono due le tipologie di regolamento condominiale:
- regolamento assembleare;
- regolamento contrattuale.
Regolamento assembleare: caratteristiche
Il regolamento di condominio assembleare è approvato dall’assemblea dei condòmini, secondo la maggioranza stabilita dalla legge.
In particolare, per maggioranza si intende la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).
Il regolamento assembleare contiene le norme che disciplinano l’uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese, la tutela del decoro dell’edificio e il funzionamento dell’amministrazione.
In pratica, il regolamento assembleare disciplina tutti gli aspetti più importanti del vivere civile in condominio, affrontando anche il problema della sua gestione.
Il regolamento assembleare può ad esempio prevedere delle fasce orarie in cui non si può fare rumore, le modalità con cui l’assemblea può essere convocata, la possibilità di comminare multe a chi non rispetta le norme in esso stabilite.
Quindi il regolamento assembleare contiene le norme che disciplinano l’uso e le modalità di godimento delle cose comuni, la ripartizione delle spese e la tutela del decoro architettonico. Il regolamento adottato a maggioranza può occuparsi dell’uso delle cose comuni, purché ne sia assicurato il pari uso a tutti i condòmini.
Il contenuto di tale forma di regolamento, a differenza di quello contrattuale, non può incidere sui diritti dei singoli sulle parti comuni né sulle parti di proprietà esclusiva.
Regolamento contrattuale: caratteristiche
Il regolamento condominiale ha natura contrattuale quando:
- è votato all’unanimitàdei condòmini;
- è stato predisposto dall’originario costruttore dell’edificio e poi recepito all’interno degli atti di venditadei singoli immobili e trascritto nei registri immobiliari.
Il regolamento contrattuale può disporre limitazioni alle facoltà d’uso dei singoli condòmini tanto in relazione alle parti comuni dell’edificio quanto alle unità immobiliari di proprietà esclusiva.
Il regolamento assembleare visto sopra, invece, è approvato successivamente dalla maggioranza previste dalla legge e non può disporre limitazioni alle destinazioni di uso dei singoli immobili di proprietà esclusiva dei condòmini.
Ciò significa che il regolamento contrattuale potrebbe:
- attribuire alcune parti comuni alla proprietà esclusivadi uno o più condòmini. Ad esempio, il regolamento contrattuale può stabilire che il lastrico solare sia di proprietà del condomino dell’ultimo piano;
- imporre limitazioni al godimento delle proprietà private. Ad esempio, può proibire di adibire le abitazioni a studi professionali o attività commerciali.
Delibera che impone limiti alla proprietà privata: è nulla?
Da quanto appena detto deriva che in alcun modo l’assemblea può porre limiti alla proprietà privata, ad esempio impedendo la modifica della destinazione d’uso delle unità immobiliari, se ciò non è previsto da un regolamento contrattuale. La delibera così assunta sarebbe radicalmente nulla, con possibilità di essere impugnata in ogni tempo.
Modifiche al regolamento
La disciplina per la procedura di modifica del regolamento condominiale è differente a seconda che si tratti di un regolamento ordinario o contrattuale.
Nel caso del regolamento ordinario la legge dispone che ciascun condomino può assumere l’iniziativa per la revisione del regolamento.
In questo caso la parola passerà all’assemblea condominiale che potrà deliberare la modifica con la stessa maggioranza prevista per l’approvazione del regolamento, ovverosia la maggioranza dei presenti all’assemblea che rappresenta almeno la metà del valore dell’edificio.
Nel caso di regolamento contrattuale, invece, sarà sempre necessaria l’unanimità dei condomini.
