Stai pensando di trasformare il tuo garage per metterlo a reddito? In questo articolo scopriremo se è possibile la trasformazione di un box in un locale abitabile.
Non sempre questa trasformazione è semplice, ma in alcune condizioni la legge lo consente. Più complicata è la situazione dei box ubicati in un condominio, perché in questo caso, anche se la trasformazione rimane possibile, il proprietario del nuovo locale, non ha diritto a fruire degli spazi comuni, come il giardino e i campi sportivi: lo ha affermato una recente sentenza della Cassazione.
Box e garage: in che categoria catastale rientrano?
I box, le autorimesse ed in genere i garage sono classificati nella categoria catastale C/6, che tra le altre cose, comprende anche i posti auto scoperti.
Le unità immobiliari destinate alle abitazioni, invece, fanno parte del gruppo A e si suddividono nelle seguenti classi:
- A/1 -abitazioni di tipo signorile;
- A/2 – abitazioni di tipo civile;
- A/3 – abitazioni di tipo economico;
- A/4 – abitazioni di tipo popolare;
- A/5 – abitazioni di tipo ultrapopolare;
- A/6 -abitazioni di tipo rurale;
- A/7 – abitazioni in villini;
- A/8 – abitazioni in ville;
- A/9 – castelli e palazzi di pregio artistico o storico;
- A/10 – uffici e studi privati;
- A/11 – abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi.
Essendo, di solito, il box una pertinenza dell’abitazione, dovrà seguire la correlativa categoria catastale già attribuita ad essa.
Cambio categoria catastale e destinazione d’uso
Per poter trasformare un box in un locale abitabile, ad esempio in un appartamento, è indispensabile fare il cambio di categoria catastale ed il cambio di destinazione d’uso. Questo è importante sia da un punto di vista urbanistico ed edilizio, sia per quanto riguarda gli aspetti fiscali: infatti tale intervento aumenterà la rendita catastale dell’immobile.
Il cambio di destinazione d’uso consiste in una variazione della destinazione urbanistica dell’immobile, necessaria ogni volta che si voglia modificare l’uso del fabbricato. In concreto, vanno rispettate tutte le prescrizioni stabilite nel Piano Regolatore Generale (Prg) della zona di ubicazione del box da trasformare, e le eventuali previsioni contenute nei piani attuativi e particolareggiati di quartiere.
La procedura da seguire è disciplinata dal Testo unico dell’edilizia; il decreto «Sblocca Italia» ha ridotto a cinque soltanto le categorie funzionali degli immobili, che ora sono le seguenti:
- Residenziale;
- Turistico-ricettiva;
- Produttiva e direzionale;
- Commerciale;
- Rurale
Nel nostro caso, la trasformazione del box in appartamento comporta il passaggio dell’unità immobiliare nella classe residenziale, che è quella comprendente tutti gli immobili ad uso abitativo.
Trasformazione box in locale abitabile: quali permessi?
Attenzione: l’utilizzo difforme di un box, senza aver richiesto le variazioni catastali e di destinazione urbanistica è illegittimo e può comportare reato di abuso edilizio.
La giurisprudenza amministrativa, così come quella penale, ritiene che trasformare un box in locale abitabile abbia un impatto sull’uso pianificato del territorio: incide sulla densità abitativa della zona e dunque sul fabbisogno di servizi stradali, infrastrutturali e fognari.
Ecco perché è indispensabile richiedere sempre le autorizzazioni necessarie per gli interventi da realizzare, che si tratti di permesso di costruire o di una più semplice Scia, la Segnalazione certificata di inizio attività: è proprio questo il provvedimento necessario quando non si realizzano aumenti di volumetria o modifiche di sagome e prospetti.
Trasformazione box in locale abitabile: i vincoli speciali
Esistono varie limitazioni nella trasformazione residenziale dei box, anche a seconda della zona in cui si trova l’immobile. Le più comuni sono i vincoli sismici, architettonici, archeologici, paesaggistici e quelli previsti per i centri storici, per cui è sempre bene informarsi preventivamente presso il proprio Comune per sapere se la modifica può essere accettata e quali sono le condizioni richieste nello specifico caso. Molte Regioni e Comuni richiedono anche il rispetto di determinati indici di isolamento termico ed acustico di cui devono essere dotati i locali trasformati in unità abitative.
Certificato di agibilità per box trasformato in appartamento
Infine, il nuovo appartamento ricavato dal preesistente box dovrà essere dotato dell’Ape (Attestazione di prestazione energetica, rilasciata da un tecnico abilitato) e del certificato di agibilità (chiamato anche certificato di abitabilità): è il documento che attesta il possesso di tutti i requisiti necessari per rendere vivibile (ed anche commerciabile) l’immobile: impianti idrici, elettrici e sanitari, adeguate dimensioni, sufficiente areazione ed illuminazione.
