Il proprietario dell’ultimo piano può appropriarsi di una parte comune dell’edificio?
Come vedremo nell’articolo, quest’operazione non è vietata dalla legge, previo rilascio di idoneo titolo da parte del Comune. Solitamente, il soggetto interessato a un lavoro di questo genere è il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio, il quale intende adibire il tetto a proprio uso esclusivo, in tutto o solamente in parte. Vediamo insieme se è possibile e quali sono i permessi per trasformare il tetto in terrazza.
Condominio: le modificazioni delle parti comuni consentite
In materia condominiale, il tetto di copertura del fabbricato – che può essere anche un lastrico solare, quando è calpestabile – rientra tra le parti comuni dell’edificio, a norma dell’art. 1117 del Codice civile.
Nel palazzo, però, possono esserci anche dei terrazzi di proprietà esclusiva con la stessa funzione. In questo caso il proprietario, che li ha acquistati insieme all’appartamento, ne ha l’uso esclusivo e potrebbe anche costruirvi sopra altri piani, se la normativa edilizia lo consente e se la nuova costruzione non pregiudica la sicurezza e la stabilità del fabbricato.
Invece, sulla terrazza comune condominiale, in generale, sono consentite le modifiche che non pregiudicano né la funzione di copertura dell’edificio né l’uso paritario altrui. Vediamo allora cosa non è possibile fare del tetto comune.
Trasformazione del tetto in terrazza ad uso esclusivo: è possibile?
In base all’art. 1102 del Codice civile ciascun condomino può servirsi delle cose comuni – come il tetto dell’edificio condominiale – a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso.
La giurisprudenza si dimostra tendenzialmente contraria alla trasformazione del tetto in terrazza ad uso esclusivo: una recente sentenza della Corte di Cassazione ha ritenuto illegittima l’appropriazione di una parte comune, perché ne priva il godimento degli altri condòmini.
Da tetto condominiale a terrazza privata: il caso
Un gruppo di condomini aveva citato in giudizio il proprietario dell’ultimo piano che aveva trasformato il tetto condominiale in terrazza privata. Queste modifiche – spiega la sentenza della Cassazione – rendevano impossibile l’utilizzo da parte degli altri condomini del bene comune. Così la Suprema Corte ha giudicato illegittima la trasformazione del tetto comune in terrazzo, per violazione dell’art. 1102 del Codice civile.
Infatti il Collegio ha ricordato che un condomino può apportare a sue spese modificazioni che migliorano il godimento delle cose comuni, ma solo a condizione di rispettare il limite di non alterare la destinazione, di non impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso e di non ledere il decoro architettonico del fabbricato, stabilito dall’articolo 1120 Cod. civ. in tema di innovazioni».
Trasformazione di tetto in terrazza: serve il permesso di costruire?
Per la trasformazione del tetto in terrazza occorre il permesso di costruire. Si tratta infatti di un intervento di ristrutturazione edilizia che comporta una variazione di forma, sagoma, volume, superficie e destinazione d’uso sull’edificio esistente.
Tale permesso è concesso a seguito di una perizia che accerti la sicurezza strutturale della costruzione che deve supportare la terrazza, sia in termini di statica che di impermeabilizzazione, nonché del dispositivo di accesso (scala, ascensore, ecc.).
Trasformazione di un lastrico solare in terrazza: si può?
Nel rispetto delle condizioni sopra viste, è ugualmente ammissibile la trasformazione di un lastrico solare in terrazza, purché sia sempre garantita la funzione di copertura.
È altresì ammissibile la trasformazione del lastrico in terrazza personale, sempre che non se ne modifichi la funzione di copertura e non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso.
Trasformazione di lastrico in terrazza: serve il permesso di costruire?
Anche per la trasformazione di un lastrico solare in terrazza è necessario richiedere il permesso di costruire, in quanto comporta un incremento rilevante della superficie utile residenziale e dello spazio abitativo fruibile (in termine di affaccio e sosta).
Il regolamento può vietare la trasformazione di tetto in terrazza?
Il regolamento può vietare la trasformazione del tetto in terrazza se è stato approvato all’unanimità dai condòmini oppure è stato voluto dall’originario unico proprietario dell’edificio (in genere, l’impresa costruttrice) e poi trascritto all’interno dei singoli contratti d’acquisto delle unità immobiliari.
Dunque, se il regolamento contrattuale stabilisce che il tetto non possa essere trasformato in terrazza o, comunque, che su di esso non possano essere apportate modifiche della destinazione d’uso, allora non sarà possibile modificarlo per renderlo una terrazza.
