Per legge, in base all’articolo 1137 del Codice Civile, le delibere contrarie alla legge o al regolamento di condominio possono essere impugnate dai condomini assenti, dissenzienti o astenuti entro trenta giorni. Tuttavia, in presenza di vizi particolari, esiste un’eccezione: la delibera condominiale può essere impugnata anche da chi l’ha votata. Ciò avviene solo in presenza di «delibera nulla» e non di semplice «delibera annullabile». 

Vediamo allora in quali situazioni si verifica questa eccezione e quali diritti e limitazioni sono ad essa collegati.

Il termine giorni per l’impugnazione delle delibere annullabili

La legge prevede che le delibere condominiali possano essere impugnate entro 30 giorni unicamente da tre soggetti:

  • assenti all’assemblea;
  • astenuti dal voto;
  • dissenzienti (ossia coloro che hanno votato “contro”). 

Il termine di 30 giorni per contestare la delibera decorre:

  • dalla data della deliberazione, per gli astenuti e i dissenzienti;
  • dalla data di ricezione del verbale dell’assemblea, per gli assenti.

Quindi, chi vuole impugnare la delibera deve farlo entro i termini: non può limitarsi ad attendere il decreto ingiuntivo del condomino e poi fare opposizione contro quest’ultimo.

L’eccezione delle libere nulle

Diverso è il caso delle delibere nulle, per le quali è prevista un’eccezione. In questo caso:

  • non c’è un termine massimo per contestare la delibera;
  • la contestazione può essere sollevata da chiunque;
  • la delibera non produce effetti.

Come anticipato, quando la delibera è nulla, anche chi vi ha votato a favore può presentare un ricorso contro il decreto ingiuntivo anche se prima non è stata sollevata contestazione contro la delibera, non essendovi appunto termini massimi per opporvisi.

Dunque il termine di trenta giorni per l’impugnazione si applica solo alle delibere annullabili, non alle deliberazioni nulle, che possono essere impugnate dai condòmini senza limiti di tempo.

Quali sono le delibere condominiali nulle e quali quelle annullabili

In base alla gravità dei vizi, le delibere condominiali possono essere classificate in due categorie:

  • nulle;
  • annullabili.

Scopriamo le caratteristiche e le principali differenze tra le delibere nulle e quelle annullabili.

Delibere nulle

Le delibere nulle sono quelle che violano norme di legge o del regolamento di condominio, oppure quelle che riguardano materie non rientranti nella competenza dell’assemblea condominiale (si pensi a un condominio che deliberi lavori sulla proprietà privata). Lo sono anche le delibere che derogano ai criteri millesimali di ripartizione delle spese a semplice maggioranza (essendo in tali casi necessaria l’unanimità).

Non producono effetti giuridici.

Chiunque ne abbia interesse può richiedere di annullarle, con rilevamento d’ufficio del giudice, senza limiti di tempo.

Anche i condomini che hanno votato a favore della delibera nulla possono impugnarla, purché dimostrino di subire un pregiudizio apprezzabile.

Delibere annullabili

Le delibere annullabili sono quelle che presentano vizi di forma o di merito, come ad esempio la mancata convocazione di un condomino, la violazione delle maggioranze previste dalla legge, o la mancata osservanza delle formalità richieste.

Le delibere annullabili producono effetti giuridici fino a quando non vengono dichiarate nulle dall’autorità giudiziaria a seguito di un’impugnazione.

L’impugnazione delle delibere annullabili deve avvenire entro 30 giorni dalla data della deliberazione per i condòmini dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per i condòmini assenti all’assemblea. Solo i condomini assenti, dissenzienti o astenuti possono impugnare le delibere annullabili, a meno che non si tratti di un caso di nullità, come visto precedentemente.

L’impugnazione delle delibere nulle 

L’articolo 1421 del Codice civile stabilisce che la nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse, compreso il condomino che ha partecipato con il suo voto favorevole alla formazione della delibera nulla.

Quindi per impugnare una delibera nulla, anche il condomino che ha votato a favore deve dimostrare di avervi interesse, ovvero che la deliberazione gli causi un pregiudizio apprezzabile.

Ci sono stati casi concreti in cui è stato possibile impugnare la delibera nulla da parte di condomini che avevano votato a favore di una delibera.

Uno esempio riguarda una delibera che modificava i criteri di riparto delle spese senza il consenso di tutti i condòmini. La Cassazione (sentenza 14 giugno 2013, numero 15042) ha ritenuto possibile impugnarla anche da chi aveva dato voto favorevole, poiché la deliberazione gli causava un pregiudizio apprezzabile.

Inoltre la Cassazione (sentenza 6 ottobre 2000, numero 13331) ha confermato che anche i presenti ed i consenzienti possono impugnare una deliberazione assembleare nulla senza limiti di tempo.

Questa eccezione tutela ulteriormente i condòmini e amplia le possibilità di impugnazione delle delibere condominiali, salvaguardando i diritti individuali di ciascun condomino.