Il calcolo delle quote comuni condominiali segue criteri specifici stabiliti dal Codice Civile. In particolare, l’articolo 1123 stabilisce i criteri di ripartizione delle spese:

  • Proporzionalità ai Millesimi: Le spese sono generalmente ripartite in base ai millesimi di proprietà, cioè ogni condomino paga una quota proporzionale al valore della propria unità immobiliare.
  • Utilizzo Differenziato: Se si tratta di parti comuni utilizzate solo da una parte dei condomini (es. un’ala dell’edificio, un servizio di portierato presente solo in alcuni edifici del complesso), le spese sono sostenute solo da chi ne usufruisce.
  • Criterio di Uguaglianza: In alcuni casi, le spese possono essere ripartite in parti uguali tra tutti i condomini, indipendentemente dai millesimi. Questo avviene generalmente per spese di minore entità e dove non è possibile applicare il criterio proporzionale.

Ma cosa succede se un condòmino fa un utilizzo più intenso dei beni comuni, rispetto agli altri condòmini? Le quote condominiali che deve pagare restano uguali o possono essere maggiorate? Approfondiamo l’argomento.

Uso più intenso o minore dei beni comuni e spese condominiali

Le spese condominiali vengono ripartite proporzionalmente al valore delle singole unità immobiliari, espresso in millesimi. La tabella millesimale rappresenta quindi il riferimento principale per la ripartizione delle spese. Questo metodo riflette l’utilizzo potenziale delle parti comuni, poiché il valore millesimale di un’unità immobiliare tiene conto delle dimensioni, della posizione e di altri fattori rilevanti.

In alcuni casi specifici, il Codice Civile prevede che le spese possano essere ripartite in base all’uso differenziato delle parti comuni. Ad esempio:

  • Ascensori (Art. 1124 c.c.): Le spese per la manutenzione e l’uso degli ascensori sono ripartite per metà in base ai millesimi di proprietà e per metà in proporzione all’altezza del piano.
  • Riscaldamento centralizzato (Art. 1123 c.c.): Le spese per il riscaldamento possono essere ripartite in base al consumo effettivo, se sono presenti contatori di calore.

Tuttavia il principio di equità nell’uso potenziale delle parti comuni implica che ogni condomino contribuisce alle spese in base alla propria quota di proprietà, senza discriminazioni. Pertanto, in linea generale, per la giurisprudenza, il costo delle spese condominiali prescinde dall’uso effettivo delle cose comuni. Infatti ciò che è rilevante è l’uso potenziale delle parti condominiali.

Ecco perché il condomino che usa più intensamente il bene non è tenuto a pagare più spese, se rispetta l’obbligo di non precludere lo stesso diritto agli altri condòmini.  Allo stesso modo, anche i condomini che non utilizzano le parti comuni devono contribuire alle spese per la loro manutenzione e gestione, purché abbiano il potenziale di usufruirne

Il ruolo dell’assemblea e del regolamento contrattuale

Come abbiamo detto, il calcolo delle quote comuni si basa sul valore millesimale e si fonda solo sull’utilizzo potenziale dei beni. Perciò nemmeno una votazione a maggioranza dell’assemblea, può aumentare o diminuire la spese che spettano a ciascun condomino.

Esiste però un’eccezione per modificare le quote spese: l’assemblea può decidere, a maggioranza, di aumentare una quota, se il regolamento condominiale contrattuale legittima tale facoltà.

Mettiamo il caso che un singolo condomino utilizzi un’area comune per fini commerciali che comportano un maggiore utilizzo e deterioramento.

In circostanze del genere, se il regolamento condominiale contrattuale lo legittima, l’assemblea può decidere, a maggioranza, di aumentare la quota ordinaria del proprietario.

Il regolamento condominiale contrattuale può quindi prevedere criteri specifici per la ripartizione delle spese, purché questi siano approvati dall’assemblea condominiale con le maggioranze previste dalla legge. In assenza di un regolamento specifico, si applicano le disposizioni del Codice Civile.