Quando conviene scegliere la cedolare secca sugli affitti e quando, invece, può essere opportuno optare per il regime fiscale ordinario.
Molti locatori di immobili optano per la cedolare secca come regime fiscale. Questa scelta permette di risparmiare un po’ di tasse ma, sotto altri aspetti, presenta alcuni limiti, come ad esempio l’impossibilità di aumentare l’affitto in determinate circostanze. Basti pensare ad un momento in cui aumenta il costo della vita: chi può alzare il canone compensa, in qualche modo, le maggiori uscite. Quindi, quali sono i vantaggi e gli svantaggi della cedolare secca? Vediamo.
Che cos’è la cedolare secca?
La cedolare secca è un regime fiscale agevolato facoltativo che viene applicato sugli affitti abitativi e commerciali. Prevede un’imposta al 10% e al 21% sul reddito di locazione al posto dell’aliquota Irpef ordinaria. Quindi, l’imposta che deve pagare il proprietario, non dipenderà dal suo reddito complessivo ma solo dai soldi che questi incassa dal canone. In cambio, non potrà aumentare l’importo dell’affitto per tutta la durata del contratto con la cedolare secca. Quest’opzione, dunque, garantisce un risparmio a entrambe le parti non indifferente.
La scelta del regime di cedolare secca deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate al momento della registrazione del contratto di locazione o al momento dell’eventuale proroga. Il fisco infatti deve essere informato di questa scelta, in quanto la cedolare secca sostituisce Irpef, addizionali, imposta di bollo e imposta di registro.
Cedolare secca: le due aliquote
Come detto, la cedolare secca prevede due tipi di aliquote da applicare al reddito di locazione:
- l’aliquota del 10%: riguarda i contratti a canone concordato nei Comuni capoluogo di provincia, in quelli con mancanza di soluzioni abitative o densamente popolati, in quelli dichiarati in stato di emergenza prima del 2014 ed i contratti d’affitto a studenti universitari;
- l’aliquota al 21%: riguarda tutti i contratti a canone libero e gli affitti di locali commerciali.
Come applicare il regime di cedolare secca?
Come abbiamo visto, chi decide di adottare il regime di cedolare secca per l’affitto dell’immobile deve comunicarlo all’Agenzia delle Entrate al momento della registrazione del contratto o del suo rinnovo (in quest’ultimo caso, fino a 30 giorni prima della scadenza dell’annualità in corso). Occorrerà compilare il modello RLI e consegnarlo all’Agenzia.
Bisogna avvisare anche l’inquilino tramite lettera raccomandata, a meno che si tratti di una locazione breve, cioè di durata inferiore a 30 giorni. In questo modo, il conduttore sa che il proprietario non può aumentare il canone per tutta la durata del contratto e finché si rientra nel regime agevolato.
La cedolare secca può essere applicata sui locali commerciali di categoria C/1 in locazione (negozi o botteghe) e sulle unità abitative appartenenti a qualsiasi categoria catastale tranne la A/10.
Questo regime fiscale, però, può anche interessare le pertinenze dell’abitazione come box, cantine o soffitte purché il loro affitto rientri in quello dell’abitazione.
Come si paga la cedolare secca?
La modalità di versamento della cedolare secca è del tutto simile a quella prevista per il pagamento dell’Irpef, cioè tramite modello F24, utilizzando i codici:
- 1840 per la cedolare secca locazioni, acconto della prima rata;
- 1841 per la seconda rata;
- 1842 per il saldo.
È possibile effettuare il pagamento in un’unica soluzione se ‘importo non supera i 257,52 euro, altrimenti il pagamento si può rateizzare.
Quali sono i vantaggi della cedolare secca?
In generale, l’adesione al regime fiscale della cedolare secca garantisce al proprietario un notevole risparmio sulle tasse.
Il primo vantaggio riguarda le tasse con aliquota agevolata sul reddito da locazione: i guadagni derivati dal canone, infatti, sono separati e tassate a parte rispetto al reddito complessivo.
Poi c’è il risparmio fiscale anche al momento della registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate: niente imposta di registro, nessuna imposta di bollo.
Quali sono gli svantaggi della cedolare secca?
Tra gli svantaggi di adottare il regime di cedolare secca c’è l’impossibilità di far valere gli oneri deducibili e le detrazioni sui canoni incassati. Ma lo svantaggio maggiore riguarda l’impossibilità di aumentare l’importo dell’affitto: per tutta la durata del contratto, infatti, il canone dovrà restare immutato, a tal punto che non è possibile nemmeno chiedere la valutazione per l’adeguamento Istat.
Per questo, in determinate circostanze, il proprietario dovrà valutare e verificare quale regime fiscale gli risulta più conveniente, a seconda che voglia risparmiare in tasse o guadagnare alzando il canone di locazione.
