La vendita di una casa è un processo complesso che richiede attenzione a numerosi dettagli, tra cui la conformità edilizia. Una domanda che sorge spesso è: è possibile vendere una casa non conforme ai titoli edilizi?

Con il D.L. n. 69/2024, piccole difformità edilizie non ostacolano la vendita, purché siano adeguatamente documentate nel rogito notarile.

Dunque la risposta breve è sì, ma con alcune riserve e conseguenze importanti da considerare.

Cos’è la Conformità Edilizia?

La conformità edilizia riguarda il rispetto delle normative urbanistiche e dei regolamenti edilizi vigenti al momento della costruzione o delle successive modifiche dell’immobile. I titoli edilizi, come il permesso di costruire, la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) o la CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata), attestano che i lavori sono stati eseguiti in conformità alle leggi e regolamenti in vigore.

Vendere una Casa Non Conforme

L’ articolo 29, comma 1-bis, Legge 52/1985 vieta la vendita di edifici il cui stato di fatto non corrisponde a quello risultante dal Catasto. Questo significa che le planimetrie catastali dovrebbero essere uguali a quelle allegate ai titoli edilizi. Per questo, prima di vendere l’appartamento, è meglio provvedere subito all’aggiornamento catastale con la situazione effettiva dell’immobile.

Vendere un immobile non conforme ai titoli edilizi è tecnicamente possibile, ma comporta alcune problematiche legali e pratiche.

  1. Dichiarazioni e Garanzie: Durante il processo di vendita, il venditore deve dichiarare lo stato dell’immobile. Se la casa non è conforme, questa informazione deve essere comunicata all’acquirente. La mancata comunicazione può portare a controversie legali post-vendita.
  2. Valore dell’Immobile: Un immobile non conforme potrebbe avere un valore di mercato inferiore rispetto a uno in regola. Gli acquirenti potrebbero richiedere uno sconto significativo o decidere di non procedere con l’acquisto.
  3. Accesso ai Mutui: Le banche sono generalmente riluttanti a concedere mutui per immobili non conformi. Questo può limitare il numero di potenziali acquirenti, in quanto molti necessitano di un finanziamento per l’acquisto.
  4. Sanzioni e Regolarizzazione: Gli immobili non conformi possono essere soggetti a sanzioni amministrative. Inoltre, la regolarizzazione dell’immobile può comportare costi elevati, sia in termini di tempo che di denaro. Alcune difformità potrebbero addirittura non essere sanabili, rendendo la situazione più complessa.

Irregolarità catastali e Corte di Cassazione

La sentenza n. 8230 del 2019 della Corte di Cassazione ha apportato un cambiamento rilevante nella giurisprudenza relativa agli abusi edilizi e alle irregolarità catastali, differenziandosi dalle precedenti pronunce della stessa Corte.

Infatti nelle decisioni precedenti, la Corte aveva affermato che, in caso di difformità urbanistiche, non fosse possibile procedere alla compravendita dell’immobile senza prima aver sanato le irregolarità esistenti. Questo approccio si basava sul principio secondo cui la commerciabilità degli immobili era strettamente legata alla loro conformità alle normative urbanistiche e catastali, con lo scopo di tutelare la trasparenza delle transazioni immobiliari e la certezza dei diritti dei terzi.

La sentenza n. 8230 del 2019 ha invece introdotto che la presenza di irregolarità catastali non impedisce di per sé la validità del contratto di compravendita, a meno che tali irregolarità non incidano sulla possibilità di identificare con certezza l’immobile oggetto della transazione. In altre parole, la commerciabilità dell’immobile non è automaticamente compromessa dalla presenza di irregolarità catastali, a condizione che l’immobile possa essere comunque individuato con precisione.

La Corte di Cassazione ha motivato questa decisione con l’intento di garantire una maggiore flessibilità nelle transazioni immobiliari, evitando che piccoli vizi formali possano bloccare la circolazione dei beni immobili.

Tuttavia, è importante sottolineare che la sentenza non elimina l’obbligo di regolarizzare eventuali abusi edilizi o irregolarità catastali, ma semplicemente non considera tali irregolarità come ostacolo insormontabile alla validità delle compravendite immobiliari.

In pratica, in caso di abusi edilizi, la questione non riguarda più la possibilità di vendere l’immobile ma piuttosto le garanzie che il venditore deve offrire all’acquirente. Questo si traduce nell’incentivo, per il venditore, a dichiarare il reale stato dell’immobile, e nella possibilità di negoziare un prezzo di vendita ridotto o di essere risarciti se l’abuso viene scoperto dall’acquirente dopo la conclusione del contratto.

Procedura di Vendita

Se si decide di vendere una casa non conforme, è importante seguire una serie di passaggi per garantire che la vendita avvenga in modo trasparente e legale:

  1. Valutazione Tecnica: Rivolgersi a un tecnico qualificato, come un geometra o un architetto, per una valutazione dettagliata dello stato dell’immobile. Questo professionista può fornire un quadro chiaro delle non conformità e delle possibili soluzioni.
  2. Consulenza Legale: Un avvocato specializzato in diritto immobiliare può aiutare a redigere un contratto di vendita che tuteli entrambe le parti, specificando chiaramente le condizioni dell’immobile.
  3. Informazione all’Acquirente: È essenziale informare l’acquirente in modo dettagliato sulle non conformità dell’immobile. Questo non solo è un obbligo legale, ma anche una pratica di correttezza e trasparenza.
  4. Eventuale Regolarizzazione: Prima di procedere con la vendita, valutare se è possibile e conveniente regolarizzare l’immobile. In alcuni casi, la regolarizzazione può rendere l’immobile più appetibile e aumentare il suo valore di mercato.

Conclusione

In definitiva, vendere una casa non conforme ai titoli edilizi è possibile, ma presenta sfide significative. La chiave è la trasparenza: informare chiaramente l’acquirente delle condizioni dell’immobile e delle eventuali conseguenze. Consultare professionisti qualificati può aiutare a navigare questo processo complesso, minimizzando i rischi legali e finanziari. La scelta di regolarizzare l’immobile prima della vendita potrebbe essere un investimento utile per rendere l’immobile più attrattivo e vendibile.