Vendere un appartamento e conservare per sé la proprietà del cortile condominiale può sembrare, a prima vista, una scelta possibile se le parti sono d’accordo e la volontà viene inserita nell’atto di vendita. In realtà, quando si parla di parti comuni del condominio, la situazione è più complessa: non sempre il proprietario può decidere di separare la casa da un bene che, per legge, è collegato ad essa.
La questione è stata affrontata dalla Corte di Cassazione, Sezione Seconda Civile, con la sentenza n. 1610 del 26 gennaio 2021, che ha ribadito un principio importante per chi acquista un immobile in condominio: prima di stabilire se una parte possa essere venduta separatamente, occorre verificare quale fosse la sua natura al momento della nascita del condominio.
La regola generale: le parti comuni seguono l’immobile
Il punto di partenza è rappresentato dagli articoli 1117 e 1118 del Codice civile.
L’articolo 1117 individua le parti dell’edificio che, in linea generale, sono oggetto di proprietà comune dei condomini, quando non risulta diversamente dal titolo. Tra queste possono rientrare, a seconda della struttura dell’edificio e della loro funzione, anche cortili, aree destinate a determinati servizi comuni e altri spazi utilizzati nell’interesse di tutti o di una parte dei proprietari.
L’articolo 1118 stabilisce invece un principio fondamentale: il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni è proporzionato al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene e non può, in linea generale, essere separato dalla proprietà dell’unità stessa.
Questo significa che, quando un bene è realmente una parte comune condominiale legata all’appartamento, non è normalmente possibile vendere l’appartamento e, contemporaneamente, trattenere per sé la propria quota su quella parte comune.
La tutela dell’acquirente passa quindi proprio dagli articoli 1117 e 1118 del Codice civile: chi compra un appartamento acquista, insieme ad esso, anche i diritti sulle parti comuni che sono giuridicamente collegate alla proprietà esclusiva.
Basta inserire una clausola nel contratto di vendita?
No, non sempre.
Una clausola dell’atto di vendita con cui il proprietario dichiara di escludere dal trasferimento una determinata parte comune non è sufficiente, da sola, a rendere legittima la separazione.
La Cassazione ha chiarito che occorre prima stabilire se quella parte sia effettivamente divenuta un bene comune indissolubilmente legato alle proprietà esclusive al momento della nascita del condominio.
Se esiste questo vincolo, la clausola con cui il venditore pretende di conservare per sé la proprietà della parte comune è nulla, perché contrasta con la disciplina inderogabile del rapporto tra proprietà esclusiva e proprietà comune.
In altre parole, non è possibile ottenere attraverso una semplice previsione contrattuale un risultato che l’ordinamento non consente.
Quando è possibile vendere separatamente casa e cortile?
La vendita separata può essere ammessa quando il bene non è legato alla proprietà esclusiva da un rapporto di condominialità strutturale, ma si tratta di un bene che può essere autonomamente oggetto di proprietà e che viene eventualmente utilizzato in funzione dell’immobile.
La sentenza n. 1610/2021 distingue, in sostanza, due situazioni.
1. Bene strutturalmente legato all’edificio
Nel primo caso, la parte è diventata comune perché è strutturalmente necessaria o intrinsecamente collegata alle proprietà esclusive.
Qui il rapporto è molto forte: il bene non è semplicemente utile agli appartamenti, ma costituisce una componente dell’assetto condominiale.
In questa situazione, la cessione separata è vietata. La proprietà della parte comune non può essere trattenuta dal venditore quando trasferisce l’unità immobiliare alla quale essa è giuridicamente collegata.
2. Bene collegato soltanto da un rapporto funzionale
Diverso è il caso in cui tra il bene e l’edificio esista soltanto un rapporto funzionale.
In questo caso l’area può essere materialmente utile agli appartamenti, ma non per questo diventa necessariamente una parte comune inscindibile dalle singole proprietà.
Se il bene conserva una propria autonomia giuridica e non è entrato nel patrimonio comune come parte strutturalmente collegata alle proprietà esclusive, può essere possibile che casa e area vengano trasferite separatamente, purché il titolo e la situazione concreta lo consentano.
Il caso del cortile: legame strutturale o funzionale?
È proprio qui che diventa importante non fermarsi al semplice nome del bene.
Un cortile può rientrare tra le parti comuni, ma non ogni area esterna utilizzata dagli abitanti dell’edificio deve necessariamente essere considerata, in ogni circostanza, un bene comune indissolubilmente legato agli appartamenti.
Occorre guardare alla situazione concreta e, soprattutto, verificare come era configurata l’area quando è nato il condominio.
Un esempio pratico
Immaginiamo un piccolo edificio con quattro appartamenti e un cortile interno che costituisce l’area di accesso, passaggio e utilizzo comune dell’edificio. Il cortile è inserito nell’assetto originario del fabbricato e serve strutturalmente le diverse proprietà.
In una situazione di questo tipo, il cortile può essere considerato parte comune legata alle unità immobiliari. Il proprietario di uno degli appartamenti, quando vende la casa, non può semplicemente dichiarare nell’atto di voler conservare per sé la proprietà del cortile, perché il diritto sulla parte comune segue la proprietà dell’unità.
Pensiamo invece a un terreno confinante con il fabbricato, appartenente originariamente a un unico proprietario, che viene utilizzato dai condomini, ad esempio, come spazio verde grazie a un accordo o a una particolare situazione di fatto, ma che non è mai entrato nel patrimonio comune come parte strutturalmente collegata all’edificio.
In questo secondo caso il rapporto potrebbe essere soltanto funzionale e il terreno potrebbe conservare una propria autonomia. Sarà quindi necessario esaminare il titolo di provenienza e le concrete vicende che hanno portato alla nascita del condominio per capire se sia possibile trasferirlo separatamente.
Perché conta il momento in cui nasce il condominio?
Questo è uno degli aspetti centrali della sentenza n. 1610/2021.
Il giudice non deve limitarsi a leggere la clausola contenuta nell’ultimo contratto di compravendita, ma deve ricostruire la situazione originaria dell’immobile.
In particolare, deve verificare se, quando è nato il condominio, l’area fosse già destinata a costituire una parte comune indissolubilmente collegata alle proprietà esclusive.
Se la risposta è positiva, la successiva volontà dei proprietari non può trasformare quella parte comune in un bene autonomamente separabile attraverso una semplice clausola di vendita.
Se, invece, l’area non aveva assunto quella natura e conservava una propria autonomia, la situazione può essere diversa.
Cosa deve controllare chi compra casa?
Chi acquista un appartamento in condominio dovrebbe prestare particolare attenzione non soltanto alla superficie dell’abitazione, ma anche alle parti comuni e ai diritti ad esse collegati.
Prima della firma è quindi opportuno verificare:
- il titolo di provenienza dell’immobile;
- l’atto con cui è nato il condominio;
- eventuali precedenti atti di compravendita;
- la situazione catastale, senza però confondere i dati catastali con la prova definitiva della proprietà;
- il regolamento condominiale e le eventuali tabelle;
- la natura giuridica delle aree esterne, come cortili, giardini e parcheggi.
In caso di dubbi sulla proprietà di un cortile o di un’altra area, è prudente far esaminare la documentazione da un notaio o da un professionista esperto in diritto immobiliare e condominiale prima di concludere la compravendita.
In conclusione
Si può vendere una casa tenendosi il cortile? Non esiste una risposta valida per ogni situazione.
La domanda decisiva non è semplicemente se il contratto preveda l’esclusione del cortile, ma che natura abbia giuridicamente quel cortile e quale fosse la sua funzione quando è nato il condominio.
Se l’area è diventata una parte comune strutturalmente e indissolubilmente collegata alle proprietà esclusive, il principio dell’articolo 1118 impedisce di separarla dall’appartamento e una clausola contraria può essere nulla.
Se, invece, il rapporto con l’edificio è soltanto funzionale e l’area ha conservato una propria autonomia giuridica, la vendita separata può essere possibile.
La Cassazione, con la sentenza n. 1610 del 26 gennaio 2021, ha proprio ribadito che il giudice deve compiere questo accertamento concreto: stabilire se, al momento della nascita del condominio, il bene fosse già diventato una parte comune indissolubilmente legata alle proprietà esclusive. Solo dopo questa verifica è possibile stabilire se casa e cortile possano essere separati.
