Il regolamento di condominio può disciplinare la locazione delle unità condominiali. Tuttavia, la legge italiana stabilisce alcuni diritti fondamentali per i proprietari, incluso il diritto di locare la propria proprietà. Pertanto, mentre è possibile stabilire regole per la locazione all’interno del condominio, queste non possono violare i diritti fondamentali dei proprietari.

Di solito, le regole di un condominio riguardanti la locazione sono finalizzate a garantire il rispetto delle norme di convivenza e a prevenire disturbi o problemi di sicurezza all’interno del condominio. Ad esempio, il regolamento di condominio potrebbe richiedere l’approvazione preventiva del consiglio di condominio per la locazione di un’unità o stabilire limitazioni sulla durata o sul numero di locazioni consentite.

Vediamo allora quali divieti possono stabilire il regolamento condominiale assembleare e quello contrattuale in merito alla locazione delle unità immobiliari dei singoli condòmini.

Diritto di locare e limitazioni del regolamento condominiale

L’articolo 1138 del Codice Civile conferisce ai proprietari il diritto di locare le proprie unità immobiliari, salvo diverse disposizioni di legge o del regolamento di condominio. Tuttavia, le limitazioni imposte dal regolamento condominiale assembleare (votato a maggioranza) non possono violare i diritti fondamentali dei proprietari.

Infatti il regolamento condominiale può contenere solo le norme per l’uso delle parti comuni e la ripartizione delle spese, le norme per la tutela del decoro architettonico e quelle per l’amministrazione.

Quindi il regolamento condominiale non può vietare l’affitto delle unità immobiliari, così come non sono valide le delibere che interferiscono coi diritti individuali e di proprietà dei condòmini.

Limitazioni di affitto del regolamento contrattuale

Il regolamento contrattuale, votato all’unanimità può imporre maggiori limitazioni sui diritti dei condòmini.

Ad esempio, potrebbe vietare alcuni tipi di locazione, se questi modificano la destinazione d’uso abitativo, stabilire criteri per la selezione dei potenziali conduttori, imporre obblighi di notifica al condominio prima di procedere con una locazione, o richiedere l’approvazione preventiva dell’amministratore o dell’assemblea condominiale.

Il regolamento potrebbe inoltre imporre limitazioni sulla durata minima dei contratti di locazione, come sugli affitti brevi, definiti dall’art. 4 del d.l. 24 aprile 2017, n. 50 , come «i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici».

In molti paesi, la questione degli affitti brevi è diventata oggetto di dibattito e regolamentazione a causa dell’impatto che possono avere sulle comunità, sull’accessibilità alloggiativa e sul mercato immobiliare. Alcune città e regioni hanno imposto restrizioni o regolamentazioni specifiche sugli affitti brevi, ad esempio limitando il numero di giorni in cui una proprietà può essere affittata o richiedendo licenze speciali per l’affitto a breve termine.

Pertanto, se il regolamento di condominio contrattuale contiene una clausola che vieta gli affitti brevi, sarà importante verificare se tale clausola è conforme alla normativa locale e se è legalmente valida. In caso di dubbi o controversie, potrebbe essere necessario consultare un avvocato specializzato in diritto immobiliare o condominiale per ottenere chiarimenti sulla situazione specifica.

Infatti è importante notare che le disposizioni contenute nel regolamento di condominio contrattuale devono essere conformi alla legge vigente e non possono violare i diritti fondamentali dei proprietari o dei locatari stabiliti dalla normativa nazionale o locale.