La legge prevede delle misure minime che i privati devono rispettare tra una costruzione e l’altra.
In particolare, il Codice civile stabilisce che le costruzioni su fondi confinanti o contigui, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a una distanza non minore di tre metri. Questo criterio ha lo scopo di tutelare la sicurezza delle persone evitando la creazione di zone con scarso passaggio di aria e di luce, nocive per la salute.
La regola della distanza minima di tre metri non si applica alle costruzioni che si fanno in confine con le piazze e le vie pubbliche né alle costruzioni a confine delle strade di proprietà privata se queste sono gravate da servitù pubbliche di passaggio.
Cosa si intende per «costruzione»?
Il termine costruzione, come inteso dal Codice civile, non si riferisce solo agli edifici ma a qualsiasi opera che presenta i caratteri della solidità, della stabilità e della immobilizzazione rispetto al suolo e che emerge in modo sensibile al di sopra del terreno.
Inoltre, la giurisprudenza ha incluso nella nozione di costruzione anche le terrazze, le scale interne e, più in generale, i corpi avanzati. Invece, non sono ricomprese in tale nozione le opere completamente interrate al di sotto del livello del suolo, poiché inidonee a provocare pregiudizio.
Regola della prevenzione
Dall’esame delle norme contenute nel Codice civile in relazione alla distanza tra costruzioni emerge la regola della prevenzione.
Più precisamente, nell’ipotesi in cui su due fondi confinanti non esistono costruzioni, al proprietario che costruisce per primo è data una triplice possibilità di scelta, in quanto questi può decidere di edificare:
- rispettando una distanza dal confine pari alla metà di quella imposta dal Codice;
- sul confine;
- ad una distanza dal confine inferiore alla metà di quella prescritta.
Nella prima ipotesi, il vicino che costruisce successivamente deve costruire anch’esso a una distanza dal confine pari alla metà di quella prevista dal Codice, cioè ad un metro e mezzo dal confine.
Nella seconda ipotesi può chiedere la comunione forzosa del muro sul confine o realizzare la propria costruzione in aderenza allo stesso. Se non intende costruire sul confine, deve arretrare il suo edificio in misura pari all’intero distacco legale.
Nella terza ipotesi, il vicino può chiedere la comunione forzosa del muro e avanzare la propria costruzione fino ad esso, occupando lo spazio intermedio, dopo avere domandato al proprietario se preferisca estendere il muro a confine o procedere alla sua demolizione. In alternativa, può costruire in aderenza o rispettando il distacco legale dalla costruzione del confinante.
Distanza tra costruzioni nei regolamenti locali
In base aI Testo Unico sull’edilizia, ogni Comune disciplina secondo le proprie normative l’attività edilizia.
Pertanto occorre consultare i piani regolatori generali ed i regolamenti comunali edilizi per conoscere le distanze tra costruzioni previste, che saranno comunque sempre maggiori o uguali tre metri.
Accordi tra privati: possono derogare alla distanza minima?
Le norme che disciplinano la distanza minima tra costruzioni sono finalizzate a tutelare la sicurezza e la salute delle persone, nel caso di quelle contenute nel Codice civile, e un interesse generale ad un determinato modello urbanistico e paesaggistico, nell’ipotesi di quelle previste dai regolamenti comunali. Ne consegue che entrambe non sono derogabili da parte dei privati.
Come procedere in caso di violazione delle distanze tra costruzioni?
Il proprietario che accusa una violazione delle distanze minime tra costruzioni può rivolgersi a un avvocato ed iniziare una causa civile. Per tutelare i suoi diritti potrà seguire due strade:
- l’azione di riduzione in pristino(tutela reale);
- l’azione di risarcimento di danni(tutela risarcitoria).
L’azione di riduzione in pristino consiste nell’eliminazione di una situazione di fatto senza necessità di dimostrare l’esistenza di un effettivo danno patrimoniale.
L’azione di riduzione in pristino può essere esercitata nei confronti del proprietario in dolo anche se la violazione delle distanze tra costruzioni è stata commessa da persona diversa.
La riduzione in pristino non esclude il risarcimento del danno.
L’azione di risarcimento del danno ha carattere personale, quella di riduzione ha carattere facoltativo. Quindi, il proprietario può anche rinunciarvi e chiedere solo il risarcimento del danno.
Riduzione in pristino e risarcimento danni
L’azione di riduzione in pristino consente a chi ha subìto la violazione di chiedere ed ottenere la rimozione/la demolizione oppure l’arretramento dell’opera costruita in maniera illegale. In sostanza, la controparte viene condannata a riparare il danno provocato, ripristinando la situazione originaria.
Tale azione, però, può essere disposta solo se la riduzione è in tutto o in parte possibile. In caso contrario, il giudice può chiedere un risarcimento mediante il pagamento in denaro, qualora la reintegrazione risulti eccessivamente onerosa per l’autore della violazione.
Il proprietario che agisce in giudizio con l’azione di riduzione in pristino può anche chiedere ed ottenere la condanna della controparte al risarcimento dei danni causati dalla costruzione prima della sua demolizione o del suo arretramento.
Come già detto in precedenza, queste due forme di risarcimento possono cumularsi e dalla violazione delle distanze minime tra costruzioni può conseguire sia il ripristino dello stato dei luoghi sia il risarcimento del danno.
